Immobiliennachfrage: Banken verschärfen ihre Kreditvergabestandards

Was Experten voraussagen

Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet.

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Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte.

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Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind.

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Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus.

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Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus.

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Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem...

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... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien....

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Was nach einem stark überhitzten Markt klingt, beunruhigt die Branchenkenner und Analysten noch nicht. Zum einen sei der Preisanstieg bei Wohnungen auch durch eine Steigerung der Wohnungsmieten im vorigen Jahr bei Neubauten von 4,8 Prozent sowie bei Wohnungen im Bestand von 3,6 Prozent noch gut unterlegt.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien seit der Eurokrise

Berlin

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1899 Euro*
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 24 Prozent

* Kriterien: Durchschnittsimmobilie, 30 Jahre alt, gepflegter Zustand

Bremen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1180 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 10 Prozent

Dortmund

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1252 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 1 Prozent

Dresden

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 19 Prozent

Düsseldorf

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2237 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 21 Prozent

Erfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1718 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Essen

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1243 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 0 Prozent

Frankfurt

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2427 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Freiburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2625 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 28 Prozent

Hamburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2464 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 30 Prozent

Hannover

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1479 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Kiel

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1506 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 16 Prozent

Köln

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1994 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 17 Prozent

Leipzig

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1426 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 7 Prozent

Magdeburg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 889 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mainz

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1805 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 8 Prozent

Mannheim

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1788 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 13 Prozent

München

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 3692 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 33 Prozent

Nürnberg

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 1827 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 22 Prozent

Stuttgart

Preis pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2012: 2346 Euro
Veränderung seit dem zweiten Quartal 2009: + 15 Prozent

Jürgen Dawo, Gründer des Massivhausanbieters Town & Country Haus, sieht noch weitere Gründe. „Typisch für eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt ist eine expansive Kreditvergabe der Banken. Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist das derzeit nicht zu beobachten.“ Die Deutsche Bundesbank betont sogar, der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten sei in Deutschland noch moderat. Zudem ist die Verschuldung der Haushalte in Relation zum verfügbaren Einkommen im vergangenen Jahrzehnt sogar gesunken. In Spanien oder Irland haben sich die Kreditvolumina hingegen innerhalb weniger Jahre verdoppelt.

Verschärfte Sicherheit

Außerdem spricht gegen eine spekulative Blase, dass die Bundesbank bei einer Befragung unter Banken festgestellt hat, dass diese ihre Kreditvergabestandards bei Wohnungskrediten verschärft haben und stärker auf Sicherheiten und Bonität der Kunden achten. Die ohnehin konservative Ausgestaltung der Immobilienkreditvergabe, die bevorzugten langen Zinsbindungsfristen und vergleichsweise hohen Tilgungssätze widersprechen einer Kreditblase bei den Hypotheken.

Allerdings gibt es für die teuren Neubauwohnungen in den Ballungsgebieten eine Einschränkung, sagt Dawo: „Die steigenden Preise für Eigentumswohnungen sind solange fundamental gerechtfertigt, wie auch die damit erzielten Mieten steigen. Übersteigt das Wachstum der Preise aber jenes der Mieten, sinken die Mietrenditen, was wiederum Immobilieninvestitionen weniger attraktiv macht. Die Preisübertreibungen aufgrund der derzeit starken Nachfrage könnten dann wieder in fallende Preise umschlagen.“

Wenn Anleger diese Entwicklung im Blick behalten, sollten sie beim Immobilienkauf keine bösen Überraschungen erleben. „Was wir aktuell erleben, ist eine insgesamt gesunde Entwicklung der Preise für Immobilien, die sich auch in diesem Jahr weiter fortsetzen dürfte“, ist sich Dawo sicher.“ Für Stabilität sorgen dabei vor allem die Vielfalt des Wohnungsmarktes mit immer noch bezahlbaren selbst genutzten Eigenheimen und der starke private und genossenschaftliche Mietwohnungsmarkt, da hier andere Interessen zählen als am Markt für Immobilienkäufer, die auf Spekulationsgewinne setzen.“