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Immobiliennachfrage Preise für Neubauwohnungen steigen am schnellsten

Die Immobilienpreise steigen – allerdings nicht immer und überall. Die höchsten Preissteigerungen verzeichnen nach aktuellen Zahlen Neubauwohnungen. Aber dieser Markt unterliegt auch den stärksten Schwankungen.

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Die Preise für Neubauwohnungen steigen momentan immer weiter. Noch sehen Branchenkenner keine Gefahr von einem überhitzten Markt Quelle: dpa

Die Flucht in Sachwerte hält vor dem Hintergrund der Schuldenkrise und den damit verbundenen Inflationsängsten weiter an. Das hat in den zurückliegenden Jahren zu einer wachsenden Nachfrage nach Immobilien geführt – und in der Konsequenz zu steigenden Immobilienpreisen. Aber längst nicht alle Segmente des Marktes profitieren gleichermaßen davon. Vor allem gilt dies für Eigentumswohnungen. Szenen von langen Schlangen vor zum Verkauf stehenden Wohnungen in deutschen Metropolen gingen durch die Medien.

Nach Daten des Immobilienindex des Münchener Analysehauses Bulwien Gesa waren Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr mit einem Kaufpreisanstieg um durchschnittlich 5,9 Prozent das Zugpferd auf dem Markt für Wohnimmobilien. Der Immobilienindex wertet sowohl Kaufpreise für Wohnungen, Reihenhäuser, Eigenheim- und Gewerbegrundstücke als auch die Mieten für Neubau- und Bestandswohnungen, Läden und Büros in 125 Städten aus.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Nach Zahlen, die „Die Welt“ nun veröffentlicht hat, zogen insbesondere die Kaufpreise für erstbezogene Eigentumswohnungen in den bevorzugten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart überproportional schnell an. Nachdem es 2010 den Daten zufolge bereits zu einem durchschnittlichen Preisanstieg um knapp fünf Prozent gekommen war, lag der Preisaufschlag im darauffolgenden Jahr schon doppelt so hoch. 2012 legten die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen dann nochmals um 7,2 Prozent auf durchschnittlich 3730 Euro zu. In genannten „A-Städten“ wurden allerdings auch Spitzenpreise von mehr als 6300 Euro je Quadratmeter erzielt. Zahlen einer Studie des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken zeichnen einen ähnliches Bild.

Prognose für Eigentumswohnungen bis 2015

Auch die Preise in weniger begehrten Lagen stiegen, wenn auch deutlich moderater. In den sogenannten B-Städten verzeichnet der Immobilienindex einen Preisanstieg bei Mieten und Kaufobjekten von 2,6 Prozent, selbst die C- und D-Städte konnten um 1,9 Prozent zulegen. Damit bewegt sich die Preisentwicklung seit 2009 oberhalb der Inflationsrate – und erfüllt damit die Erwartungen der Immobilienkäufer an den Inflationsschutz.

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    Banken verschärfen ihre Kreditvergabestandards

    Was Experten voraussagen
    Wie schätzen Immobilienexperten die Entwicklung des Markts für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland ein? Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) ermittelt halbjährlich Expertenmeinungen zu Lage und Entwicklung des Immobilienmarkts. Der WirtschaftsWoche liegen Ergebnisse der Studie exklusiv vor. Befragt wurden Experten in den Metropolregionen Hamburg, München, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf-Köln-Bonn, Rhein-Main und dem Ruhrgebiet. Quelle: dpa
    Die Experten rechnen sowohl für den Markt für Büroimmobilien als auch für Einzelhandelsflächen im kommenden Halbjahr mit einer sinkenden Zahl an neugebauten Flächen. Für den Einzelhandel geht jeder vierte von weniger Neubauflächen aus, im Bürosegment nur jeder fünfte. Quelle: dpa
    Der Mietwohnungsneubau hingegen boomt, besonders nach Meinung der Experten, die in Hamburg und Berlin tätig sind. Quelle: AP
    Recht pessimistisch sehen die Experten die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen sind nur gering. Fast überall erwarten rund vierzig Prozent der Befragten einen Nachfrageeinbruch bei Büroflächen. Im Einzelhandel gehen ebenfalls mehr Befragte von einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen aus. Quelle: dpa
    Von steigenden Leerständen vor allem im Büromarkt gehen die Experten besonders in den Regionen Düsseldorf-Köln-Bonn und in der Rhein-Main Region aus. Quelle: dpa
    Experten aus dem Rhein-Main-Gebiet befürchten dabei öfter als die Befragten der anderen Metropol-Regionen eine sinkende Nachfrage im Büro- ebenso wie im Einzelhandelssegment. Von diesen Konjunktursorgen ist der Mietwohnungsmarkt weit entfernt, denn die Nachfrage nach Wohnraum scheint hoch zu bleiben. Vor allem... Quelle: dpa
    ... für Berlin gehen die Experten davon aus, dass die Zahl leerstehender Neubaumietwohnungen weiter zurückgehen wird. Die Befragten sind für den Mietwohnungsmarkt der Bundeshauptstadt besonders optimistisch. Doch auch im Bereich der Gewerbeimmobilien.... Quelle: dpa

    Was nach einem stark überhitzten Markt klingt, beunruhigt die Branchenkenner und Analysten noch nicht. Zum einen sei der Preisanstieg bei Wohnungen auch durch eine Steigerung der Wohnungsmieten im vorigen Jahr bei Neubauten von 4,8 Prozent sowie bei Wohnungen im Bestand von 3,6 Prozent noch gut unterlegt.

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      Preisentwicklung bei Wohnimmobilien seit der Eurokrise

      Jürgen Dawo, Gründer des Massivhausanbieters Town & Country Haus, sieht noch weitere Gründe. „Typisch für eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt ist eine expansive Kreditvergabe der Banken. Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist das derzeit nicht zu beobachten.“ Die Deutsche Bundesbank betont sogar, der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten sei in Deutschland noch moderat. Zudem ist die Verschuldung der Haushalte in Relation zum verfügbaren Einkommen im vergangenen Jahrzehnt sogar gesunken. In Spanien oder Irland haben sich die Kreditvolumina hingegen innerhalb weniger Jahre verdoppelt.

      Verschärfte Sicherheit

      Außerdem spricht gegen eine spekulative Blase, dass die Bundesbank bei einer Befragung unter Banken festgestellt hat, dass diese ihre Kreditvergabestandards bei Wohnungskrediten verschärft haben und stärker auf Sicherheiten und Bonität der Kunden achten. Die ohnehin konservative Ausgestaltung der Immobilienkreditvergabe, die bevorzugten langen Zinsbindungsfristen und vergleichsweise hohen Tilgungssätze widersprechen einer Kreditblase bei den Hypotheken.

      Immobilien



      Allerdings gibt es für die teuren Neubauwohnungen in den Ballungsgebieten eine Einschränkung, sagt Dawo: „Die steigenden Preise für Eigentumswohnungen sind solange fundamental gerechtfertigt, wie auch die damit erzielten Mieten steigen. Übersteigt das Wachstum der Preise aber jenes der Mieten, sinken die Mietrenditen, was wiederum Immobilieninvestitionen weniger attraktiv macht. Die Preisübertreibungen aufgrund der derzeit starken Nachfrage könnten dann wieder in fallende Preise umschlagen.“

      Wenn Anleger diese Entwicklung im Blick behalten, sollten sie beim Immobilienkauf keine bösen Überraschungen erleben. „Was wir aktuell erleben, ist eine insgesamt gesunde Entwicklung der Preise für Immobilien, die sich auch in diesem Jahr weiter fortsetzen dürfte“, ist sich Dawo sicher.“ Für Stabilität sorgen dabei vor allem die Vielfalt des Wohnungsmarktes mit immer noch bezahlbaren selbst genutzten Eigenheimen und der starke private und genossenschaftliche Mietwohnungsmarkt, da hier andere Interessen zählen als am Markt für Immobilienkäufer, die auf Spekulationsgewinne setzen.“

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