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Immobilienpreise Das sind Deutschlands heimliche Boom-Städte

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Bezahlbare Immobilien ohne Luxus sind gefragt

Dass das Umland der Metropolen für Familien auf Haussuche immer interessanter wird, hat auch die BHW beobachtet. Die Bausparkasse sieht gute Gründe dafür, dass der Ansturm auf den Häuser- und Wohnungsmarkt der B-Städte weiter anhält. Zum einen träumt laut BHW-Umfrage jeder zweite vom Eigenheim. Darunter auch 42 Prozent der Erwachsenen im Umland der Metropolen, die demnach „richtig Lust, zu bauen oder zu kaufen“ haben. Hier kann das Umland von Großstädten mit niedrigeren Immobilienpreisen punkten und dürfte auch weiterhin auf wachsende Nachfrage treffen.

Der Trend in großen Teilen der heimischen Bevölkerung, die großen und teuren Stadtzentren zu verlassen, bietet offenbar auch spezialisierten Investoren und Wohnungsgesellschaften Chancen. Die REA Beteiligungs GmbH aus dem bayrischen Kempten betreut zirka 1200 Wohnungen, davon hat sie rund 800 Wohnungen im eigenen Bestand, allesamt in Klein- und Mittelstädten. „Als wir 2016 angefangen haben, galten die Orte und Objekte nicht gerade als sexy: 20 bis 30 Kilometer außerhalb der Großstädte, gebaut in den Sechzigerjahren, unzufriedene Mieter“, erinnert sich Ulrich Jehle, Geschäftsführer von REA. Dann habe man aber festgestellt, dass schon mit relativ einfachen Mitteln die Mieter zufriedengestellt werden konnten. „Oft sind es kleine Sachen, mit denen die Mieter glücklich sind: ein neues Bad oder neue Böden, ein hellerer Eingangsbereich, ein frischer Anstrich im Treppenhaus oder einfach ein Hausmeister vor Ort, der sich um das Gebäude kümmert. Dabei ist uns wichtig, dass Modernisierungen und damit verbundene Mietanpassungen fair für beide Seiten sind.“

REA baut daher keine teuren Aufzüge ein oder investiert massiv in eine Fassadendämmung, um später Luxuswohnungen zur Höchstmiete anzubieten, sondern vermietet weiter seine moderat aufgewerteten Wohnungen noch immer für weniger als fünf Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise aber haben sich für REA erhöht: Vor drei Jahren zahlte die Gesellschaft zwölf Nettojahreskaltmieten für ein Objekt, mittlerweile sind es auch in den attraktiven Kleinstädten eher 20 Nettojahreskaltmieten.



Preisanstieg in fast ganz Deutschland

Dass der Immobilienboom immer mehr Städte und Regionen jenseits der Metropolen erfasst, bestätigt auch der Wohnatlas der Postbank. Demnach sind im vorigen Jahr in 90 Prozent aller Landkreise und kreisfreien Städte die Preise für Immobilien gestiegen. Jehle ist sich sicher: „Der wachsende Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist nur in kleinen und mittelgroßen Orten sowie auf dem Land zu decken – und zwar am besten dort, wo es aufgrund der Abwanderung in die Städte bereits Leerstände gibt.“ Eine Sanierung und optische Aufwertung sei nämlich für den Staat, Investoren und am Ende auch für den Mieter deutlich günstiger als der Neubau von Wohnungen.

Allerdings müssten die betroffenen Kommunen dafür auch in eine moderne und funktionierende Infrastruktur investieren, etwa durch den Ausbau des Personennahverkehrs, Verbesserung der ärztlichen Versorgung, ausreichend Schulen oder den Ausbau des Breitbandnetzes. Bund und Länder müssten die Kommunen dabei unterstützen. „Dann könnte es wieder genügend bezahlbaren Wohnraum geben – auch in den Städten. Der dann nachlassende demografische Druck könnte zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen, weil Vermieter dann nicht mehr in der Lage sind, die Preisspirale immer weiter nach oben zu drehen“, ist Jehle überzeugt.

Bis es soweit ist, bleiben fallende Immobilienpreise wohl weiter die Ausnahme. Aber es gibt sie noch, in 36 der 401 Kreise sind die Preise laut Postbank gesunken. Die Statistik zeigt aber auch, dass es regional sehr unterschiedliche Entwicklungen gibt. Mitunter fallen demnach die Preisschwankungen in kleineren Städten und dünnbesiedelten Kreisen deutlich stärker aus, als bei den hier betrachteten Städten ab 60.000 Einwohner. So stiegen die Immobilienpreise etwa im bayrischen Landkreis Kronach mit nur 67.000 Einwohnern (davon 17.000 in der Stadt Kronach) innerhalb nur eines Jahres um mehr als 40 Prozent. Im Kreis Mansfeld-Südharz hingegen, der rund 138.000 Einwohner zählt (davon 27.000 in der Kreisstadt Sangerhausen), brachen die Immobilienpreise 2018 um mehr als 37 Prozent ein.

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