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Immobilienpreise Die gefährlichsten Immobilienblasen der Welt

In vielen Ländern, die stark vom Wohl und Wehe der chinesischen Wirtschaft abhängig sind, sind die Kreditmärkte überdehnt und die Immobilienpreise überhitzt. Wenn in China etwas schief geht, brechen diese Märkte zusammen wie Kartenhäuser, und es drohen schwere Wirtschaftskrisen.

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Wo sich Blasen aufbauen
Deutschl andHauspreis zu Miete: -14 % (Unterbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: -16 % (Unterbewertung) (Hauspreise gemessen an ihrem historischen Durchschnittsverhältnis zu Mieten und Durchschnittseinkommen) Die Zahlen zeigen, dass deutsche Immobilienkäufer nach wie vor solide finanzieren. Auch wenn es in einzelnen Metropolen zu Überhitzungen gekommen ist, so geht für die gesamte Wirtschaft noch keine Gefahr vom Immobilienmarkt aus. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
NiederlandeHauspreis zu Miete: +6 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +23 % (Überbewertung) Die Niederlande kämpfen seit vielen Jahren mit einer Immobilienkrise. Inzwischen sind die Preise zwar deutlich gefallen, aber noch immer sind Häuser recht sportlich bewertet. Quelle: Deutsche Bank Quelle: AP
ÖsterreichHauspreis zu Miete: +13 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +15 % (Überbewertung) Auch in Österreich sind Immobilien teuer, gemessen an den Mieten und Durchschnittseinkommen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
DänemarkHauspreis zu Miete: +15 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +9 % (Überbewertung) Dänen finanzieren gerne Wohnung und Haus ohne monatliche Tilgungsraten. Die Banken machen das, weil sie von deutlich steigenden Immobilienpreisen und steigenden Einkommen ausgehen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SpanienHauspreis zu Miete: +20 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +13 % (Überbewertung) Der Immobilienboom führte in Spanien lange zu massiver Bautätigkeit. Heute zeugen Rohbauten und leerstehende Gebäude vom Platzen der Immobilienblase. Noch sind die Preisübertreibungen nicht abgebaut. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SchwedenHauspreis zu Miete: +32 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +16 % (Überbewertung) Die Hauspreise in Schweden haben sich wie dieses "Turning Torso" genannte Appartment-Hochhaus weit in den Himmel geschraubt. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa/dpaweb
FrankreichHauspreis zu Miete: +36 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +29 % (Überbewertung) Frankreichs Wirtschaft kommt nicht recht in Schwung. Die Gefahren für hochverschuldete Haushalte nehmen zu. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa

23.000.000.000.000 Dollar – eine Summe, die auch in Milliarden ausgedrückt (23.000 Milliarden Dollar) unwirklich wirkt – umfasst inzwischen die gesamtwirtschaftliche Verschuldung Chinas. Seit dem Kollaps von Lehman Brothers 2008 bedeutet das ein Zuwachs um 14.000 Milliarden Dollar. Ein Teil dieser Gelder hat den Weg ins Ausland gefunden und in vielen Ländern die Preisblasen an den Immobilienmärkten zusätzlich befeuert.

Viele reiche Chinesen setzen sich inzwischen ganz aus China ab. Nach Angaben von Rupert Hoogewerf, Autor des Hurun-Report, einer Rangliste der reichsten Chinesen, sollen 64 Prozent der chinesischen Millionäre mit einem Vermögen von 16 Millionen Dollar aufwärts bereits emigriert sein oder diesen Schritt planen. Die USA sind ihre Top-Destination. Auf der Beliebtheitsskala folgen Europa, Kanada, Australien, Singapur und Hongkong. Gemessen an den Mietrenditen zählen letztere vier Märkte zu den teuersten der Welt – neben Neuseeland, Belgien und Norwegen. Bleiben dort aber die Käufer aus China und anderen Schwellenländer demnächst aus, drohen an diesen Immobilienmärkten größere Verwerfungen.

Die Kapitalflucht aus China ist eine der größten und schnellsten Vermögensverlagerungen in der Geschichte. Wie lange sie anhält, kann niemand sagen. Seit Anfang des Jahres müssen Chinesen erstmals ihre Auslandsvermögen deklarieren. Die Zeit der laschen Kapitalverkehrskontrollen könnte also bald vorbei sein. Die Chinesen gelten heute als das, was die Japaner vor 25 Jahren waren. In den Achtzigerjahren des vergangenen Jahrhunderts glaubte auch die ganze Welt, die Japaner würden nach dem damaligen Kauf des Rockefeller Centers ganz Manhattan aufkaufen. Das Ende ist bekannt. Noch aber steigen die Immobilienpreise in Metropolen wie New York und London.

Laut Jones Lang LaSalle haben sich die chinesischen Immobilieninvestments in London zwischen 2010 und dem dritten Quartal 2013 um 1500 Prozent erhöht auf über eine Milliarde Pfund Sterling. Damit sind die Chinesen hinter Deutschen (1,2 Milliarden Pfund) und Amerikanern (1,1 Milliarden Pfund) die drittstärkste ausländische Käufergruppe in der britischen Hauptstadt. Jeder zweite chinesische Immobilienkauf in Europa entfällt auf London.

London-Bubble

Die OECD hat in ihrem jüngsten „Economic Outlook“ vor einer Spekulationsblase am britischen Immobilienmarkt gewarnt. Die britischen Häuserpreise sind im Januar im Jahresvergleich um 8,8 Prozent gestiegen. Das war der stärkste Preisanstieg seit sechs Jahren. Vor allem in London lassen sich alle Symptome einer Spekulationsblase erkennen. In Knightsbridge und Belgravia kostet ein Haus inzwischen durchschnittlich 4,4 Millionen Pfund Sterling, 342 Prozent mehr als vor zehn Jahren. Der Immobilienberater Knight Frank schätzt den Anteil ausländischer Käufer im Großraum London auf 85 bis 90 Prozent. Rund 30 Prozent aller Neubauten im Zentrum von London im Wert von mehr als einer Millionen Pfund gehen an Käufer aus Schwellenländern. Bei einer anhaltenden Krise in den Schwellenländern dürften diese Käufer ausbleiben.

Der lange Zeit auf London konzentrierte Boom hat inzwischen das ganze Land erfasst. In Cornwall, Cumbria und Pembrokeshire haben sich die Preise binnen zehn Jahren verdoppelt. Auch mit den Preisen für Ackerland ging es stürmisch bergauf, laut Knight Frank allein 2013 um elf Prozent auf den Rekordpreis von durchschnittlich 6882 Pfund pro acre (rund 4047 Quadratmeter). Binnen zehn Jahren hat sich der Preis für Ackerland auf der Insel mehr als verdreifacht.

Briten können sich kein Eigenheim leisten

Wie die Engländer unser Leben bereichern
Aus Liverpool kommen die Pilzköpfe, die als „The Beatles“ unsterblich wurden. 1960 gründete sich die Band, Love Me Do wurde ihre erste Single. Ohne ihre Hits wäre die Welt um zahlreiche Ohrwürmer ärmer. Sie zeigten der Jugend, dass neben Walzer und Stehblues auch bedingungsloses Durch-die-Gegend-Hüpfen als Tanzstil durchgeht. Dieses Foto entstand am 28. Februar 1968 und zeigt (v.l.): Paul McCartney, John Lennon, Ringo Starr und George Harrison. Quelle: AP
Als begnadete Autobauer werden die Engländer nicht in die Geschichte eingehen. Und doch gibt es einen Ausreißer, der die Herzen aller Karosserie-Liebhaber heftig schlagen lässt: der Rolls-Royce. Quelle: rtr
England schenkte uns auch einen Zauberlehrling, der Kinder wieder dazu brachte, gierig nach einem Buch zu greifen. Harry Potter machte außerdem den Schauspieler Daniel Radcliffe berühmt und Autorin Joanne K. Rowling steinreich. Quelle: rtr
Auf der Insel wurde nicht nur der Fußball erfunden, auf ihr wuchs auch ein Fußballer auf, der zu den extravagantesten seiner Zunft gehört: David Beckham. Der Kicker spielte nicht nur für Manchester United, sondern auch für Real Madrid, AC Milan und Los Angeles Galaxy. Mit ihm ... Quelle: dapd
... zog seine Frau Victoria Beckham in die Welt – berühmt als Ex-Spice-Girl, später als Model und Designerin. Quelle: dpa
Tee wird auf verschiedenen Kontinenten getrunken. Eine wahre Zeremonie haben die Engländer daraus gemacht. So genießen auch diese Hindu ihre Tea-Time. Quelle: dapd
Er lebte von 1564 bis 1614, schrieb 38 Dramen und wurde so zum bekanntesten Schriftsteller und Dichter Englands: William Shakespeare. Seine Komödien und Tragödien gehören zu den am meisten aufgeführten und verfilmten Bühnenstücken der Weltliteratur. Das Chandos-Porträt von William Shakespeare in der National Portrait Gallery in London. Quelle: dpa

Für die meisten Briten ist ein Eigenheim inzwischen unerschwinglich geworden. Die Bank of England plant vermutlich auch deshalb die Einführung langfristiger Hypotheken mit Laufzeiten von 30 und mehr Jahren nach japanischen und amerikanischen Vorbild. Die Verschuldung der britischen Privathaushalte liegt inzwischen mit 1430 Milliarden Pfund auf Rekordniveau und entspricht etwa der jährlichen Wirtschaftsleistung des Landes. Über 80 Prozent davon entfällt auf Hauskredite.

Neben ausbleibender Käufer aus Schwellenländern könnte auch der hohe Anteil an subventionierten Erstkäufern zum Problem werden. Schatzkanzler George Osborne hält nach wie vor am Förderprogramm „Help to Buy“ für Wohneigentum fest. Erstkäufer von Immobilien mit einem Jahreseinkommen von bis zu 60.000 Pfund erhalten dabei eine fünfjährige zinsfreie Hypothek der Regierung über 20 Prozent des Immobilienwertes. Im Oktober 2013 ist noch eine staatliche Hypothekengarantie für 15 Prozent der Gesamtschuld dazugekommen. Diese Garantie gilt nicht nur für Erstimmobilien und sieht auch keine Einkommensgrenzen vor.

Diese Maßnahmen haben die Immobilienpreise zusätzlich nach oben getrieben. Auch die Bank of England tut alles um den Preisanstieg zu befeuern. Sie hält die Leitzinsen mit 0,5 Prozent so tief wie noch zuvor. Notenbankchef Mark Carney ermuntert die Käufer gar mit der Prognose, dass 2014 ein fantastisches Jahr für den britischen Immobilienmarkt werde. Eine Vielzahl von Erstkäufern aber dürfte de facto nicht kreditwürdig sein für Immobilienkäufe in dieser Größenordnung. Den britischen Banken droht früher oder später ein Subprime-Problem.

Carry-Trade-Bubble

In der chinesischen Sonderwirtschaftszone Hongkong sind die Festlandchinesen die wichtigsten Immobilieninvestoren. Über die in Hongkong ansässigen Banken und den so genannten Offshore-Yuan können Chinesen die heimischen Kapitalverkehrskontrollen umgehen. Seit 2008 sind die Nettokredite Hongkonger Banken an Kunden vom Festland explodiert und erreichen fast 150 Prozent der Wirtschaftsleistung. 2007 lag die entsprechende Quote noch bei 18 Prozent. Die Kredite Hongkonger Banken an chinesische Adressen sind das Zentrum des Yuan-Carry-Trade. Außerhalb vom Festland wären die Banken in Hongkong am meisten von der Auflösung des Yuan-Carry-Trades betroffen. Doch das Beben würde wegen des starken Engagements britischer Banken in Asien auch in der Londonor City zu spüren sein.

Die Bilanzsumme der Hongkonger Banken beläuft sich auf 800 Prozent der Wirtschaftsleistung. Bereits kleine Verluste bei den Banken könnten große Probleme für Hongkong bedeuten. Die Immobilienentwickler Cheung Kong und Sun Hung Kai Properties berichteten unlängst über rückläufige Immobilienumsätze. Der Hongkong-Dollar ist außerdem an den US-Dollar gekoppelt. Sollte die Hongkonger Währungsbehörde die Bindung im Krisenfall mit allen Mitteln verteidigen, werden die Zinsen stark nach oben gehen. Aber die Wirtschaft in Hongkong ist stark zinssensitiv, weil sie in großem Ausmaß vom Finanz-, Immobilien- und Bausektor abhängt.

 

Blasen in den USA und Down Under

Auf welche ETFs und Zertifikate sie beim Platzen der US-Immobilienblase setzen sollten

Down under

Auch der australische Immobilienmarkt hängt stark ab von der Entwicklung in China. Wegen der starken Rohstoffnachfrage aus China trägt der Bergbau inzwischen neun Prozent bei zur australischen Wirtschaftsleistung. Ende der Neunzigerjahre war es noch weniger als ein Prozent. Ein starker Preisverfall bei Industrierohstoffen würde für Australien vermutlich eine tiefe Rezession bedeuten. Der letzten Wachstumsschwäche folgte am Häusermarkt in Down under bis Mitte 2012 ein Preisrückgang um zehn Prozent. In Australien sind die Häuserpreise 2013 nach Angaben der Researchfirma RP Data um fast zehn Prozent gestiegen. Es war der stärkste Anstieg seit 2010. Den größten Anstieg verzeichnete Sydney mit 14,5 Prozent. In Perth und Melbourne zogen die Preise um 9,9 und 8,5 Prozent an.

Ein großer Teil der Käufer von Wohnimmobilien in Sydney und Melbourne stammt aus China. Viele Bauherren vermarkten ihre Immobilien nur noch in China, Hongkong und Singapur. Wie in Großbritannien hat der Boom auch die anderen Regionen des Landes erreicht. Fast jede zweite Hypothek wird nach Angaben des Fondsmanagers AMP Capital inzwischen an Finanzinvestoren ausgereicht, nur noch 12,3 Prozent an Erstkäufer. Der Kampf der Banken um Marktanteile hat die Eigenkapitalanforderungen zudem stark aufgeweicht.

Fast 20 Prozent der Hauskäufer finanzieren nur 10 Prozent des Hauspreises aus Eigenmitteln. Einige Banken verlangen gar nur noch fünf Prozent Eigenkapitalanteil. Die Investoren sind die treibende Kraft hinter dem Preisanstiegen, aber auch die große Gefahr, wenn der Markt dreht. Viele australische Investoren haben ihre Altersvorsorge stark auf Immobilien ausgerichtet. Das australische Pensionssystem etwa erlaubt es, so genannte Superannuations-Fonds auf Self-Managed-Superfunds umzustellen. Anleger können dann ihr Investments inklusive Immobilienanlage selbst managen. In den Superfunds stecken insgesamt 1200 Milliarden australische Dollar.

Hotspot Toronto

Auch die Blase auf dem Immobilienmarkt in Kanada, eines anderen großen Rohstofflieferanten Chinas, droht zu platzen. In den vergangenen 28 Jahren haben etwa 185 000 Ausländer mit einem Vermögen von jeweils mindestens 1,6 Millionen kanadischen Dollar das „Immigrant Investor Programm“ in Anspruch genommen. Die meisten davon waren Chinesen. In Zukunft aber sollen ausländische Millionäre kein Aufenthaltsrecht mehr in Kanada erhalten. Mit dieser Entscheidung könnte die Regierung in Ottawa die Immobilienblase selbst angestochen haben. Gemessen an den zu erzielenden Mieten ist der kanadische Immobilienmarkt der teuerste der Welt, noch vor der chinesischen Sonderwirtschaftszone Hongkong. Das Preis-Miet-Verhältnis liegt in Kanada fast 90 Prozent über dem historischen Durchschnittswert. Häuser und Wohnungen verteuerten sich in den vergangenen fünf Jahren um fast 40 Prozent. Größter Preistreiber war Toronto. Häuser sind in Kanada etwa 50 Prozent teurer als in den USA. Nur Kanadas Notenbankchef Stephen Poloz kann keine Blase erkennen.

Die Regierung hatte alles getan, um den Preisboom zu befeuern. Banken und Bürger wurden ermuntert, Immobilienkäufe zu mehr als 80 Prozent auf Kredit zu finanzieren. Inzwischen aber kühlt der Markt ab. So gingen die Neubaubeginne im Januar um 3,7 Prozent zurück, die Neubaugenehmigungen gar um sechs Prozent. Es war der dritte monatliche Rückgang in Folge. Der kanadische Durchschnittshaushalt war 2013 mit 164 Prozent seines verfügbaren Einkommens verschuldet. Das ist nicht mehr weit entfernt von dem in den USA vor dem Platzen der Blase erreichten Spitzenwert von 165 Prozent. Eine vom Immobilienmarkt ausgehende Wirtschaftskrise würde die Schuldenlast für die privaten Haushalte untragbar machen. Dann hätten auch Kanadas Banken, die noch glimpflich durch die Finanzkrise von 2008 kamen, mit dem Verfall ihrer Kreditqualität zu kämpfen.

 

Auch in Singapur droht die Blase

Wo der Immobilienmarkt heiß läuft
Wohnimmobilien haben vor allem in den großen Metropolen Deutschlands ihr Höchstpreisniveau im Jahr 2012 bestätigen können. Aber auch andere, kleinere Regionen in der Bundesrepublik holen auf. Das Transaktions-Umsatz-Ranking listet die Top Ten der Städte mit dem umfangreichsten Transaktionsvolumen im Bereich der Eigentumswohnungen und der Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Das Ranking ist das Ergebnis des „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ von Engel & Völkers. Absolutes Schlusslicht im Wohnungsranking ist Schwerin. 2012 wurde in Schwerin im Eigentumswohnungssektor ein Volumen von 29,6 Millionen Euro erzielt. Das reicht nur für den 36. Platz. Quelle: dpa
Flensburg schlittert haarscharf am letzten Platz des Volumen-Umsatz-Rankings vorbei. Mit einem Volumen im Wohnungssektor von rund 34 Millionen Euro belegt die Stadt Platz 35. Quelle: dpa
„ Leipzig ist das neue Berlin“, bekommt man heutzutage vielerorts zu hören. Im Bereich des Transaktionsvolumen der Eigentumswohnungen stimmt das nicht ganz. Aber immerhin: Die kreative Oststadt schafft es mit einem Umsatzvolumen 2012 von 440 Millionen Euro im Bereich der Eigentumswohnungen in die Top Ten des Rankings. Quelle: dpa
Die Städte und Regionen in Ostdeutschland konnten im vergangenen Jahr das Preisniveau für Wohnungen und Einfamilienhäuser stark anziehen. Vor allem Dresden tut sich da mit einem 9. Platz und einem Umsatzvolumen im Wohnungssektor von 486 Millionen Euro hervor. Quelle: dpa
Nürnberg erzielte 2012 ein Umsatzvolumen von rund 545 Millionen Euro. Platz 8. Quelle: dpa
Auch in Baden-Württemberg haben sich Wohnimmobilien als sichere Anlageform etabliert. So wurde in Stuttgart im Bereich der Eigentumswohnungen ein Volumen von 876 Millionen Euro erzielt. Stuttgart liegt im Ranking damit auf dem 6. Platz. Das Transaktionsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern beläuft sich auf  340 Millionen Euro. Quelle: dpa
Die Mischung von Skyscrapern mit Ein- und Mehrfamilienhäuser kommt gut an: Platz fünf für Frankfurt am Main. In der deutschen Bankenmetropole erreichten die Transaktionen bei Eigentumswohnungen 2012 ein Volumen von 1,2 Milliarden Euro. Quelle: dpa

Singapur ist das Finanzdrehkreuz der ASEAN-Staaten. Das Land war nach Ausbruch der Finanzkrise gefragt bei Investoren, die ihr Geld in Sicherheit bringen und eine sichere Währung suchten. Die Netto-Kapitalzuflüsse haben sich seither mehr als vervierfacht. Der Singapur-Dollar wertete gegenüber dem US-Dollar um mehr als 20 Prozent auf.

Nach der Bauindustrie ist die Finanzindustrie der zweitwichtigste Industriezweig und verantwortlich für den größten Teil der Beschäftigungs- und Einkommenszuwächse der vergangenen Jahre. Zwischen 2008 und 2012 ist die Finanzindustrie um 163 Prozent gewachsen. Lokale und ausländische Banken verwalten zusammen 1700 Milliarden Dollar. Allein 2012 legten die Vermögensanlagen bei den lokalen Banken um 22 Prozent zu. Rund 70 Prozent der in Singapur verwalteten Vermögen waren 2013 in Asien investiert. Ein Plus von 60 Prozent gegenüber 2012. Länder wie Malaysia, Thailand, Philippinen, Indonesien und auch China haben eigene Spekulationsblasen, die platzen könnten. Investoren, die viel Kapital nach Singapur getragen, könnten es dort schnell wieder abziehen. Singapurs Rolle als sicherer Hafen und Steuerparadies wäre in Gefahr.

Drehkreuz in der Klemme

Der so genannte SIBOR, der Referenzzinssatz im Interbankenmarkt des Stadtstaates, orientiert sich an den amerikanischen Leitzinsen und ist zu tief für eine schnell wachsende Wirtschaft wie jene Singapurs. Der SIBOR bestimmt die Zinssätze für alle Arten von Krediten. Das extrem tiefe Niveau des SIBOR hat das Kreditwachstum explodieren lassen. Allein seit 2010 nahm das Kreditvolumen von Privathaushalten und Unternehmen um 133 Prozent zu. Die privaten Haushalte sind in Höhe von 75 Prozent der Wirtschaftsleistung verschuldet, 2010 lag die Quote noch bei 55 Prozent. In wenigen Ländern Asiens hat sich das Kreditwachstum so weit entfernt vom Wirtschaftswachstum wie in Singapur.

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Die Kreditblase in Singapur ist eng mit der Immobilien- und Bevölkerungsblase verbunden. Singapur hat mit 1,2 Kindern pro Frau eine der geringsten Geburtenraten der Welt. Die Regierung fördert deshalb die Zuwanderung. Heute leben in dem Stadtstaat 5,3 Millionen Menschen, 40 Prozent davon sind sind Ausländer. Eine Rezession oder Krise im wichtigen Bau- und Finanzsektor sorgte für eine Abwanderung vieler Ausländer und bedrohte den Immobilienmarkt, wo die Preise allein seit 2008 um 70 Prozent zugelegt haben. Eine 90-Quadratmeter-Wohnung kostet heute zwischen zwischen 1,0 und 1,2 Millionen Singapur-Dollar. Zuviel für die Mittelklasse des Stadtstaates. Singapurs Banken halten die Hälfte ihrer Kreditportfolios in immobilienbezogenen Krediten. Auf Hypothekenkredite entfallen 30 Prozent. Etwa ein drittel Drittel aller Hypotheken wird zu spekulativen Zwecken genutzt.

Die Bilanzsumme der Banken in Singapur beträgt 650 Prozent der Wirtschaftsleistung. Viel Hilfe von der Regierung können die Banken im Ernstfall nicht erwarten. Mit 110 Prozent der Wirtschaftsleistung hat der Stadtstadt bereits jetzt schon eine der höchsten Schuldenquoten der Welt. Zwar stünden im Ernstfall die zusammen 450 Milliarden Dollar schweren Staatsfonds Temasek Holdings und Government of Singapore Investment Corporation zur Verfügung. Nur sind die ebenfalls stark in Asien engagiert.

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