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Immobilienpreise Wann sich der Verkauf von Mietwohnungen lohnt

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Die Rechtslage ist bundesweit stark unterschiedlich.

In Düsseldorf etwa gibt es derzeit keinen Milieuschutz, in Hamburg, München und Berlin dagegen schon.

Umwandlungsverbot. Bundesländer können in Städten mit Milieuschutz verbieten, dass dort Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Berlin etwa hat im März vergangenen Jahres ein Umwandlungsverbot eingeführt. Etwa 160.000 Wohnungen sind davon betroffen. „In Berlin nutzen viele Eigentümer eine Ausnahme vom Verbot, die eine Umwandlung erlaubt, wenn der Vermieter innerhalb von sieben Jahren die Wohnung an einen Mieter verkauft“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Ob die Grundbuchämter kontrollierten, dass der Eigentümer tatsächlich an den Mieter verkauft, sei fraglich. Vermieter sollten aber nicht auf die Schlafmützigkeit der Ämter vertrauen. Besser ist es, erst die Mieter zu fragen, und dann Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln.

Das sind die exklusivsten Wohngegenden Deutschlands
Platz 14: Baden-BadenWer etwas exklusiver wohnen möchte, muss dafür auch stolze Preise auf den Tisch legen. Die Makler von Engel & Völkers veröffentlichten nun ihre Liste mit den teuersten Wohnstandorten Deutschlands. Alle angegebenen Preise wurden dabei erzielt. Auf Platz 14 liegt Baden-Baden. Für einen Quadratmeter an der Lichtentaler Allee werden bis zu 10.000 Euro fällig. Quelle: PR
Konstanz Quelle: dpa
Bismarckturm, Stuttgart Quelle: dpa
Juist Quelle: dpa
Starnberger See Quelle: dpa
Düsseldorf Quelle: dpa
 Frankfurt am Main Quelle: dpa

Vorkaufsrecht. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, eine Wohnung zuerst dem Mieter anzubieten. Das gesetzliche Vorkaufsrecht greift nicht, wenn das gesamte Haus verkauft oder die Wohnung an Angehörige veräußert oder verschenkt wird. Vermieter, die das Vorkaufsrecht aushebeln, müssen mit Schadensersatzforderungen der Mieter rechnen. Für Eigentümer ist es daher attraktiver, die Mieter mit Geld zum Auszug zu motivieren und dann das Haus aufzuteilen und als Eigentum zu verkaufen.

Eigenbedarf. Nach der Umwandlung einer Mietwohnung gilt bundesweit ein Kündigungsschutz für Mieter von drei Jahren. Kommunen können den in Schutzzonen auf bis zu zehn Jahre ausweiten, so geschehen etwa in einigen Hamburger Vierteln. In diesem Zeitraum können die neuen Eigentümer keinen Eigenbedarf anmelden. Eigentumswohnungen ohne Mieter erzielen daher am Markt höhere Verkaufspreise.

Erst sanieren, dann verkaufen

Vor einem Verkauf ihres Mietshauses sollten Eigentümer folgende Punkte beachten:

Verkaufsoptionen prüfen. Vermietete Immobilien lassen sich als Ganzes oder als einzelne Eigentumswohnungen verkaufen. Je begehrter die Lage, desto leichter lässt sich die Immobilie aufteilen. Wer aufteilt, muss mit Zusatzkosten rechnen, für Anwalt, Notar, Grundbuchamt und Makler. Hinzu kommen Sanierungskosten.

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„In den B-Lagen der Großstädte dagegen lohnt es sich weit weniger, ein Mietshaus aufzuteilen, zumal die Preise in Zukunft dort kaum noch höher sein werden als jetzt“, sagt Oliver Moll von Moll & Moll Zinshaus in Hamburg.

Immobilie aufhübschen. Wer sein Mietshaus verkauft, um bald anstehende Investitionen zu vermeiden, sollte nicht in Eigentumswohnungen aufteilen. „Einzelne unsanierte Eigentumswohnungen sind kaum zu verkaufen“, sagt Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Ist ein Mietshaus erst auf viele Eigentümer aufgeteilt, lassen sich Sanierungen schwer durchsetzen. Das führt zu Preisabschlägen.

Ob die sechs Wohnungen in der Düsseldorfer Moltkestraße künftig von Eigentümern oder Mietern bewohnt werden, bleibt offen. Im März 2017 sollen die Bauarbeiten beendet sein. Danach könnten die ersten Bewohner einziehen. Besonders eilig hat es aktuell kaum ein Immobilienbesitzer, seine Wohnung zu vermieten. Viele spekulieren auf weiter steigende Kaufpreise. „Mietpreisregulierung produziert Wohnungsmangel“, sagt der Berliner Immobilienökonom Ramón Sotelo. Um diesen zu bekämpfen, müsste es mehr Anreize geben zu vermieten und nicht weniger.

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