Immobilienpreise in Berlin im Überblick Was Käufer und Mieter für Immobilien in der Hauptstadt zahlen

Immobilienpreise Berlin Quelle: Moment/Getty Images

Für Hauptstadtflair muss man einiges bezahlen. Das spüren Mieter und Käufer von Wohnimmobilien. Der Kampf um bezahlbaren Wohnraum spitzt sich zu. Doch was zahlt man wirklich für das Wohnen in Berlin? Ein Überblick.

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Eine Auswertung des Fachportals ImmoScout24 für die Wirtschaftswoche zeigt das aktuelle Preisgefüge bei Miet- und Kaufpreisen in der Hauptstadt. Sie enthält die wichtigsten Zahlen aus dem vierten Quartal 2022. Dabei geht es um Angebotsmieten, die Experten für eine Musterwohnung berechnet haben. 

Die wichtigsten Fragen, Zahlen und Antworten zu den aktuellen Immobilienpreisen in Berlin.

Wie hoch ist der Mietpreis pro Quadratmeter in Berlin aktuell?

Bei der Betrachtung der Mietpreise ist grundsätzlich zwischen Wohnraum in einem Neubau oder einem Altbau (Bestandsimmobilie) zu unterscheiden. Mietwohnungen in Neubauten sind natürlich teurer. Das zeigt sich auch in Berlin.

  •  Miete im Neubau in Berlin (viertes Quartal 2022)

Wir schauen zuerst auf die Neubauten: In der Hauptstadt mussten Mieter im vierten Quartal 2022 15,95 Euro Monatskaltmiete für den Quadratmeter zahlen. Das ist auch gegenüber anderen Metropolen wie Hamburg, Düsseldorf oder Köln ein sehr hoher Schnitt. Nur in München war es noch einmal deutlich teurer (21,37 Euro). Im Bundesdurchschnitt zahlten Mieter im Schnitt derweil 10,88 Euro je Quadratmeter.

  • Miete im Altbau in Berlin (viertes Quartal 2022)

Im Altbau war es in dieser Zeit einige Euro günstiger eine Wohnung zu mieten. Mieter mussten 11,45 Euro je Quadratmeter bezahlen. Verglichen mit anderen Metropolen war die Hauptstadt bei den Altbauten nicht so teuer wie bei den Neubauten. Teurer wurde es im vierten Quartal 2022 zum Beispiel in Stuttgart, Hamburg oder München.

Wie haben sich die Mietpreise entwickelt?

Um die Zahlen am Immobilienmarkt vollständig einordnen zu können, hilft ein Blick auf die Entwicklung der Preise. Steigen die Mieten oder sinken sie? Die Daten von ImmoScout geben Aufschluss darüber. Für die kurzfristige Entwicklung bietet sich ein Vergleich der Quartale bei den Neu- und Altbaumieten an.

Kurzfristige Mietpreisentwicklung (viertes Quartal 2022 ggü. drittes Quartal 2022)

Wir stellen die Daten aus dem letzten Quartal (viertes Quartal 2022) dem vorherigen Quartal (drittes Quartal 2022) gegenüber. Zuerst schauen wir auf die Entwicklung bei den Neubauten, dann auf die Bestandsbauten.

  • Quartals-Entwicklung der Miete im Neubau in Berlin

Im Neubau kostete die Miete zuletzt 15,95 Euro pro Quadratmeter und Monat (viertes Quartal 2022). Etwas billiger war es in den Monaten zuvor: Im dritten Quartal 2022 mussten Mieter noch 15,75 Euro für den Quadratmeter auf den Tisch legen. Die Veränderung beim Preis ist eher gering und liegt bei 1,2 Prozent. Doch sie zeigt: Die Preise bei den Neubaumieten sind stabil, kurzfristig steigen sie sogar. Der Zenit bei den Mietpreisen scheint aktuell noch nicht erreicht. 

  • Quartals-Entwicklung der Miete im Altbau in Berlin

Ist das bei den Bestandsbauten genau so? Auch hier vergleichen wir das vierte Quartal 2022 mit dem dritten Quartal 2022, um die kurzfristige Dynamik am Immobilienmarkt zu erfassen. 

Im vierten Quartal 2022 lag der Preis in Berlin bei 11,45 Euro pro Quadratmeter. Eine Veränderung lässt sich aber - entgegen der Entwicklung bei den Neubauten - kaum feststellen. Im dritten Quartal lag der Schnitt bei den Bestandsbauten bei 11,49 Euro. Hier bleibt der Mietpreis also stabil.

Wie der Immobilienatlas der Wirtschaftswoche zeigt, ist in vielen Metropolen anzunehmen, dass die Mietpreise mindestens konstant hoch bleiben oder weiter steigen. In Berlin sind es vor allem möblierte Mietwohnungen, bei denen die Preise boomen.

Mietpreis im Fünf-Jahres-Vergleich (viertes Quartal 2022 ggü. viertes Quartal 2017)

In deutschen Großstädten ist der Run auf freien Wohnraum noch immer ungebrochen. Mit steigender Nachfrage sind die Preise für das geringe Angebot in Rekordhöhen geschnellt. Wie zeigt sich das bei den Mietpreisen in Berlin? Ein Fünf-Jahres-Vergleich dokumentiert die langfristige Veränderung.

  • Fünf-Jahres-Vergleich bei Neubaumieten in Berlin

Wollte man in Berlin im vierten Quartal 2017, also genau fünf Jahre zuvor, eine Neubauwohnung anmieten, musste man dafür im Durchschnitt 10,76 Euro je Quadratmeter investieren. Inzwischen kostet das Ganze über fünf Euro mehr pro Quadratmeter. 15,95 Euro wurden im vierten Quartal 2022 verlangt. Die Mietpreise bei Neubauten sind in diesem Zeitraum um fast fünfzig Prozent gestiegen (48,2 Prozent).

Wer aktuell auf der Suche nach Wohnraum ist, muss also tief in die Tasche greifen. Glück hat unter Umständen wer schon lange zur Miete wohnt und einen alten Vertrag besitzt 

  • Fünf-Jahres-Vergleich bei Neubaumieten Berlin

Bei den Bestandsbauten sieht das nur ein wenig anders aus. Der Fünf-Jahres-Vergleich zeigt auch hier einen erheblichen Anstieg der Preise. 8,86 Euro kostete die Miete für den Quadratmeter im vierten Quartal 2017. Zuletzt wurden Mieter mit 11,45 Euro zur Kasse gebeten (viertes Quartal 2022). Der Anstieg in fünf Jahren beträgt rund ein Drittel (29,2 Prozent).


Lesen Sie auch: Indexmieten droht das Aus

Wie hoch ist der Kaufpreis für Immobilien in Berlin aktuell?

Geht es um den Kauf einer Immobilie, so muss erneut zwischen Neubau und Bestandsbau unterschieden werden. Doch was zahlen Käufer in Berlin momentan?

  • Kaufpreis im Neubau in Berlin (viertes Quartal 2022)

Der Angebotspreis für neue Eigentumswohnungen liegt laut ImmoScout24 bei 6.042 Euro je Quadratmeter (zweites Quartal 2022). Deutschlandweit liegt der Preis bei 3901 Euro. Er ist 54,8 Prozent niedriger als in der Hauptstadt. Frankfurt, Düsseldorf und München sind hingegen teurer. In Stuttgart wird der Kauf ähnlich teuer (6.031 Euro).

  • Kaufpreis im Altbau in Berlin (viertes Quartal 2022)

Für eine Eigentumswohnung im Bestand zahlen Kaufinteressenten in Berlin weniger, nämlich 4.569 Euro für den Quadratmeter. Deutschlandweit sind es 2714 Euro, die Käufer für den Quadratmeter im Bestandsbau zahlen.

Wie haben sich die Kaufpreise von Immobilien in Berlin entwickelt?

Im vergangenen halben Jahr war es auf dem Immobilienmarkt turbulent wie selten, bedingt durch den starken Zinsanstieg, der Immobilienkredite verteuert. Um zu dokumentieren, wie sich das auf die Preise ausgewirkt hat, schauen wir uns die Daten aus dem vergangenen und dem vorherigen Quartal an. Für eine längerfristige Betrachtung betrachten wir die Entwicklung über fünf Jahre.

Kurzfristige Entwicklung der Kaufpreise (viertes Quartal 2022 ggü. drittes Quartal 2022)

  • Quartals-Entwicklung der Kaufpreise beim Neubau in Berlin

6.042 Euro kostete ein Quadratmeter Neubau zum Kauf im vierten Quartal in Berlin. Für das dritte Quartal 2022 gibt ImmoScout hingegen einen Preis von 6.472 Euro an. Das zeigt: Für Käufer wird es kurzfristig günstiger, Wohnraum in der Hauptstadt zu erwerben. Die Veränderung zwischen den Quartalen liegt bei immerhin 7,1 Prozent. So ist es zumindest bei den Neubauten.

  • Quartals-Entwicklung der Kaufpreise beim Bestandsbau in Berlin

Wird es bei den Bestandsbauten auch so viel günstiger? Hier lag der Preis für den Quadratmeter in Berlin im vierten Quartal 2022 bei 4.569 Euro. 4825 Euro waren im dritten Quartal 2022 nötig. Auch beim Bestandsbau gibt es also einen Rückgang der Kaufpreise. Der fällt aber mit 5,6 Prozent etwas moderater aus.

Die Entwicklung im Quartalsvergleich legt dar, was sich seit dem Ende des zweiten Quartals schrittweise auch in den deutschen Metropolen zeigt: Die Immobilienpreise für Käufer sinken – und das deutschlandweit. Sowohl bei den Neubauten als auch bei den Alt-/Bestandsbauten.

Entwicklung der Kaufpreise im Fünf-Jahres-Vergleich (viertes Quartal 2022 ggü. viertes Quartal 2017)

Warum bleibt es dennoch für Viele ein zu teures Unterfangen Wohnraum in Berlin zu kaufen? Das zeigt ein Blick auf die langfristige Entwicklung der Kaufpreise in Deutschlands einwohnerstärkster Stadt. Beispielhaft dafür sind die letzten fünf Jahre. Ein Vergleich des vierten Quartals 2022 mit dem vierten Quartal 2017.


  • Fünf-Jahres-Vergleich beim Kaufpreis im Neubau in Berlin

Wie hat sich also das Preisgefüge in Berlin in dieser Zeit verändert? Wir fangen im vierten Quartal 2017 an: Für den Erwerb einer Neubauwohnung musste man damals 3.678 Euro je Quadratmeter zur Seite legen. 2022 waren es 6.042 Euro. Der einzelne Quadratmeter hat sich im Fünf-Jahres-Zeitraum um mehr als als 2.300 Euro verteuert. In Prozent beträgt die Steigerung 64,3 Prozent. Solch hohe Preise kann weiterhin nur ein kleiner Käuferkreis stemmen.

  • Fünf-Jahres-Vergleich beim Kaufpreis im Altbau in Berlin

Im Altbau liegt die Preissteigerung in fünf Jahren ebenfalls bei mehr als 50 Prozent. Von 3.028 Euro im vierten Quartal 2017 ist der durchschnittliche Kaufpreis auf 4.569 Euro gestiegen. 50,9 Prozent mehr!

Der Vergleich zeigt: Investoren konnten bei Immobilien in Metropolen lange mit sagenhaften Renditen rechnen. (Sogar die sogenannten Schrottimmobilien waren gefragt.) Das ändert sich durch den Einbruch der Kaufpreise nun teilweise. Der Trend hat sich in vielen Städten gedreht. Unter anderem sorgen steigende Kreditzinsen bei der Baufinanzierung jedoch weiter vielfach für erschwerte Voraussetzungen. 

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