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Immobilienpreise in den Metropolen Wo Mieten und Kaufen noch erschwinglich ist

Die Immobilienmärkte driften auseinander – bei den Preisen noch mehr als bei den Mieten. Unsere interaktiven Karten zeigen, welche Stadtteile in Hamburg, München, Frankfurt, Berlin und Köln besonders teuer sind.

Immobilienpreise im Vergleich Quelle: dpa, Montage

Aushänge an Straßenlaternen mit 500 Euro „Finderlohn“ für eine bezahlbare Wohnung gibt es in Hamburg oder München häufig. Kein Wunder: In vielen Städten fällt es Wohnungssuchenden schwer, eine passende Immobilie zur Miete oder zum Kauf zu finden.

Die Mietpreisbremse soll ihnen helfen. Doch tatsächlich deckelt sie nur die Miethöhe, die Kaufpreise wird sie allenfalls indirekt beeinflussen. Dabei hat der Immobilienboom die Preise sehr viel stärker als die Mieten erfasst. Das zeigt ein genauer Blick auf die großstädtischen Immobilienmärkte. Sie sind extrem unterschiedlich, nicht nur zwischen den Städten, sondern auch innerhalb der Stadtgrenzen.

Die WirtschaftsWoche hat deshalb Kaufpreise, Mieten und Erschwinglichkeit von Wohnungen im Verhältnis zur lokalen Kaufkraft auf Postleitzahlen-Ebene in Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und München ausgewertet. Die Analyse beruht auf Daten der Marktforscher Empirica-Systeme und GfK GeoMarketing. Mit Hilfe der interaktiven Karten mit den Daten können Sie sich die Stadtviertel im Detail anschauen.

Die Spanne der Kaufpreise ist riesig

Dabei wird deutlich, dass der Immobilienboom vor allem die Kaufpreise in begehrten Lagen in die Höhe getrieben hat. In Berlin müssen Käufer in 10117 Mitte, zwischen Gendarmenmarkt und Brandenburger Tor, mit gut 5000 Euro je Quadratmeter am meisten zahlen. In Marzahn-Hellersdorf hingegen wird teilweise nur ein Sechstel davon gefordert. Die Spanne der geforderten Kaltmieten liegt hingegen nur zwischen 5,60 und 12,70 Euro je Quadratmeter. Die teuerste Postleitzahlen-Region ist also nur 2,3 Mal so teuer wie die günstigste.

Die Mietpreisbremse könnte dafür sorgen, dass weniger neue Wohnhäuser gebaut werden Quelle: dpa

Auch in den anderen Metropolen ist die Spanne der Kaufpreise stets größer als die der Mieten, wenn auch nicht so deutlich. Betrachtet man das Verhältnis von günstigen zu teureren Lagen, steigen die Preise viel stärker als die Mieten.

Mögliche Ursache: Zum Kauf und zur Miete angebotene Objekte ähneln sich in einfacheren Lagen, unterscheiden sich aber in Top-Lagen stark. Viele Luxusimmobilien werden nur zum Kauf, nicht aber zur Miete angeboten. Klar wird jedoch auch, dass sich besonders hohe Mieten schon jetzt, ohne Mietpreisbremse, schwerer durchsetzen lassen als teure Preise.

Mietpreisbremse könnte Baupläne stoppen

Preisdämpfend würde vor allem ein deutlich steigendes Angebot an Immobilien wirken – also viele Neubauten. Doch den Neubau wird die Mietpreisbremse nicht fördern. Im Gegenteil: Die gedeckelten Mieten dürften manchen Investor von Bauprojekten abhalten.

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Der Blick auf die absolute Höhe von Preisen und Mieten sagt noch nichts darüber, ob sich die Bewohner vor Ort das Wohnen leisten können – ob sie also wirklich Schutz vor überhöhten Preisen und Mieten brauchen. Erst die Erschwinglichkeit, das Verhältnis von Preisen und Mieten zur Kaufkraft, gibt darüber Auskunft.

So sind die Kaufpreise pro Quadratmeter mit knapp 8600 Euro in 81679 München-Bogenhausen am höchsten. Angesichts einer besonders hohen Kaufkraft (54 Prozent über dem Schnitt der fünf Metropolen) sind die Preise für die reichen Bewohner dort aber noch einigermaßen erschwinglich. Die mit 4250 Euro pro Quadratmeter deutlich niedrigeren Kaufpreise südlich des Berliner Tiergartens (Postleitzahl 10785) hingegen sind, so betrachtet, für die Bewohner vor Ort schwerer zu verkraften – ihr freies Einkommen liegt knapp ein Drittel unter dem Durchschnitt.

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