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Immobilienpreise In nur einer Top-Stadt lohnt sich Pendeln nicht

Lieber Stadt- oder Landleben? Für viele ist das auch eine Frage des Geldbeutels Quelle: imago images

Wegen der hohen Immobilienpreise zieht es Hauskäufer ins Umland. Doch auch in den Speckgürteln steigen die Preise rasant, hinzu kommen die Kosten des Pendelns. Eine Studie zeigt, wo sich das Hin und Her rechnet.

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Mieter können derzeit erstmals seit Jahren zu hoffen wagen: In vielen deutschen Großstädten sind die Mietpreise zuletzt gar nicht oder kaum noch gestiegen. Anders sieht es jedoch bei Kaufpreisen, die weiter von einem Rekordhoch zum nächsten klettern. 

Immer mehr Städter ziehen nun die Konsequenzen – und deshalb raus aufs Land oder in die Speckgürtel. Zwei von fünf Berufstätigen fahren inzwischen für ihre Arbeit in einen anderen Landkreis. Doch das ist nicht automatisch günstiger: Zum einen sind auch im Umland die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Zum anderen kommen noch die Kosten des Pendelns, also die Ausgaben für Auto oder Nahverkehr sowie der zusätzliche Zeitaufwand hinzu. 

Das Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) hat nun im Auftrag der Postbank untersucht, wo sich das Pendeln wirklich lohnt. Dabei vergleichen sie den Modellfall einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Stadt mit einer auf dem Land. Eingerechnet werden die damit verbundenen Pendelkosten mit dem Auto oder mit dem öffentlichen Nahverkehr für jeweils einen Pendler. Im Fokus der Studie stehen die sieben größten deutschen Städte und ihre benachbarten Landkreise.

Das erste Ergebnis ist eindeutig: Wer mit Bus und Bahn pendelt, kommt durch einen Umzug ins Umland fast immer günstiger weg. Es lohnt sich also. „Lohnen“ definieren die HWWI-Experten dabei so, dass der Preisvorteil des Pendelns mindestens 40 Jahre lang größer ist als beim Bewohnen einer vergleichbaren Wohnung in der Stadt.

Wer etwa mit öffentlichen Verkehrsmitteln von Langen nach Frankfurt pendelt, fährt rein rechnerisch knapp 62 Jahre lang günstiger, als wenn er in der Stadt wohnte. Von Neuss nach Düsseldorf wären es demnach 53 Jahre und von Dachau nach München 52 Jahre. Selbst von Seevetal nach Hamburg braucht sich der Vorteil erst nach 40 Jahren auf.

Doch es gibt eine Ausnahme: Aus dem Stuttgarter Umland lohnt sich das Pendeln in dieser Berechnung nie, weder per Bus und Bahn noch per Auto.

Der Pendel-Vergleich mit Bus und Bahn im Detail:

Gemeinde/ StadtMetropoleUmland günstiger als Metropole bei Nutzung ÖPNV in JahrenSchnellste Verbindung per ÖPNV in Minuten
Langen (Hessen)Frankfurt61,910
NeussDüsseldorf52,79
DachauMünchen52,413
DreieichFrankfurt51,814
ErkrathDüsseldorf51,69
Offenbach am MainFrankfurt50,612
MaintalFrankfurt46,718
MettmannDüsseldorf45,29
Neu-IsenburgFrankfurt4517
Bad VilbelFrankfurt44,116
PuchheimMünchen43,415
HürthKöln42,711
TaufkirchenMünchen42,322
EschbornFrankfurt41,813
TeltowBerlin40,617
SeevetalHamburg4017

Deutlich weniger klar ist das Ergebnis, wenn der Pendler mit dem Auto fährt. So richtig lohnt sich das nur in Frankfurt, wo die Experten gleich fünf Orte ausmachen, von denen aus der Weg mit dem Auto mindestens 40 Jahre lang günstiger ist als eine Stadtwohnung.

In Berlin und Hamburg ist der Vorteil des Auto-Pendelns nach weniger als 20 Jahren aufgebraucht, in München lohnt sich allein die Auto-Pendelei aus Taufkirchen bei Erding (27 Jahre). Auch der Weg von Neuss nach Düsseldorf lohnt per Auto sich rein rechnerisch immerhin 22 Jahre lang. Zieht der Pendler hingegen nach Mettmann, sind es nur elf Jahre.

Der Pendel-Vergleich mit dem Auto im Detail:

Gemeinde/ StadtMetropoleUmland günstiger als Metropole bei Nutzung PKW in Jahren Schnellste Route per PKW in Minuten 
Langen (Hessen)Frankfurt22,522
NeussDüsseldorf22,218
DachauMünchen19,630
DreieichFrankfurt36,414
ErkrathDüsseldorf17,922
Offenbach am MainFrankfurt30,716
MaintalFrankfurt32,520
MettmannDüsseldorf11,235
Neu-IsenburgFrankfurt41,314
Bad VilbelFrankfurt26,420
PuchheimMünchen15,935
HürthKöln18,920
TaufkirchenMünchen27,328
EschbornFrankfurt33,312
TeltowBerlin18,828
SeevetalHamburg19,624

Die Berechnung gibt freilich nur eine grobe Orientierung für einen Haushalt mit einem Menschen, der pendelt. Schon bei zwei Pendlern oder einer Familie mit Kindern kann das Ergebnis ganz anders ausfallen. Wer es genauer wissen will, für den hat die Postbank einen Rechner aufgesetzt, der etwa auch die Anzahl der Pendler und der PKW berücksichtigt.

Zur Methodik

Eine andere wichtige Frage lässt der Rechner jedoch außen vor: die des genauen Wohnorts. In ihren Berechnungen gehen die HWWI-Forscher davon aus, dass der Weg zur Arbeit innerhalb der Stadt genauso weit ist wie der Weg zum Heimatbahnhof hin sowie vom Zielbahnhof zur Arbeit. Dabei würde die reale Rechnung komplett unterschiedlich ausfallen, je nach dem, ob jemand am Dorfrand wohnt oder über dem Bahnhof. Wen es aus der Stadt aufs Land treibt, der sollte diese Aspekte also mit einbeziehen.

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