Immobilienpreise München Was Käufer und Mieter für Immobilien in München zahlen

Immobilienpreise München Quelle: dpa

München wächst! Rund 250.00 Einwohner hat die bayerische Landeshauptstadt in 20 Jahren gewonnen. Die Kauf- und Mietpreise bilden das ab. Doch wie haben sich die Preise wirklich entwickelt? Ein Überblick.

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Zwischen Kultur, Tradition, Aufbruch und Moderne versucht sich die Millionenmetropole München. Als Raum zum Arbeiten und Leben war die drittgrößte Stadt des Landes zuletzt gefragt wie nie. Das hatte einen extrem hohen Preis für Käufer und Mieter. Hat die Trendwende am Immobilienmarkt daran etwas geändert? Die wichtigsten Informationen zu aktuellen Miet- und Kaufpreisen von Immobilien in München und ihrer Entwicklung.

Um die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu veranschaulichen, lohnt ein Blick auf das vergangene Quartal. Für diesen Zeitraum, für das vierte Quartal 2022, liegen der Wirtschaftswoche entsprechende Daten vor, die ImmoScout24 erhoben hat. Was eine Wohnung zur Miete und zum Kauf kostet, wurde anhand einer Musterwohnung berechnet. Weil die Preise je nach Bausubstanz und Alter erheblich variieren können, unterscheiden die Daten zwischen Wohnungen in Neubauten und Bestandsbauten.

Wie hoch liegen die Mietpreise pro Quadratmeter in München aktuell?

Der Blick gilt zunächst den aktuellen Mieten in München. Was müssen Mieter auf den Tisch legen, um in der bayerischen Metropole zu wohnen? Immerhin galt München in den vergangenen Jahren  als teuerste deutsche Großstadt zum Wohnen. Und die Daten verraten: Es ist dabei geblieben. Was bedeutet das in Zahlen?

  • Miete im Neubau (viertes Quartal 2022)

Suchten Mieter zuletzt Wohnraum im Neubau, mussten sie in München durchschnittlich 21,37 Euro für den Quadratmeter zahlen. Das zeigen die  Auswertungen für das vierte Quartal 2022. An diese Preise reicht keine andere deutsche Großstadt heran. In Stuttgart, das die zweitteuersten Neubau-Mieten hat, waren es rund fünf Euro weniger Miete pro Quadratmeter (16,33 Euro).

  • Miete im Altbau (viertes Quartal 2022)

Etwas günstiger kommen Mieter in Münchner Altbauten weg: Hier lag der Preis für einen Quadratmeter in München bei 17,77 Euro (viertes Quartal 2022). Auch das ist deutschlandweit Spitze. Dahinter folgt Frankfurt am Main. Die Altbau-Miete kostete da im Schnitt 13,16 Euro je Quadratmeter und Monat.

Der Blick auf die Stadtteil-Ebene zeigt aber, dass die Mieten auch je nach Stadtteil und nach Wohnviertel erheblich schwanken. Die Durchschnittsmiete hat dann nur bedingt Aussagekraft. Für den individuellen Wohnraum kann sie daher allenfalls als Orientierung dienen.

Der Münchner Mietspiegel macht nämlich klar: In vielen Stadtbezirken liegt die Netto-Kaltmiete langfristig deutlich über dem Schnitt. Das gilt vor allem für Viertel in Zentrumsnähe (Stadtbezirke 1-6); Toplagen nahe der Altstadt. Dort müssen Mieter tiefer in die Tasche greifen. Dazu zählt Wohnraum in den Stadtbezirken Ludwigs-, Isar- und Maxvorstadt, Schwabing-West oder Sendling. In einzelnen Bezirken in Randlage und mit weniger Bebauung wird es ebenfalls besonders teuer, zum Beispiel in Teilen des Bezirks 11 Milbertshofen-Am Hart. 

Wie haben sich die Mietpreise pro Quadratmeter in München bis 2023 entwickelt? 

Mieter haben zunehmend Schwierigkeiten mit dem hohen Preisniveau Schritt zu halten. Das Einkommen der Normalverdiener hält mit den Anstiegen am Mietmarkt nicht mit. Auch die sonstigen Lebenshaltungskosten sind in München höher als in anderen deutschen Großstädten. Was daraus folgt, ist die Verdrängung von Mietern mit geringem Einkommen aus begehrten Lagen. Wohnraum ist jedenfalls Mangelware. Aktuell stehen nur rund 0,2 Prozent der Wohnungen in der bayerischen Millionenstadt leer. (Statista, Stand: 22 Juli 2022). 

Bleibt es bei dabei? Steigen die Mieten weiter? Der Blick auf die jüngste Entwicklung und ein Langzeitvergleich geben Aufschluss. Wir schauen auf die aktuellen Preise und vergleichen sie mit dem vorherigen Quartal (drittes Quartal 2022). Und wir fragen uns: Was hat sich bei den Mietpreisen in den letzten fünf Jahren getan?

Kurzfristige Mietpreis-Entwicklung (viertes Quartal 2022 ggü. drittes Quartal 2022)

  • Quartals-Entwicklung der Miete im Neubau

Wer in einem Neubau zur Miete wohnen will, zahlt in München Rekordpreise. Das bleibt auch erst einmal so. Die Trendwende am Immobilienmarkt trifft den Mietmarkt in den gefragten Städten aktuell nicht. 

Kurzfristig steigen die Preise für die Miete im Neubau sogar. Vom dritten hin zum vierten Quartal 2022 beträgt der Anstieg drei Prozent. In Zahlen heißt das: Der Schnitt stieg von 20,74 Euro für den Quadratmeter auf 21,37 Euro. Denn: Flächen für Neubauten sind in München weiterhin selten.

  • Quartals-Entwicklung der Miete im Altbau

Bei Altbauwohnungen hat sich beim Preis aber gar nichts getan. Er stagnierte auf hohem Niveau und variiert nur um wenige Cent. Von 17,74 Euro (drittes Quartal 2022) steigt der Preis auf 17,77 Euro (viertes Quartal 2022). „Der Nachfragedruck lässt im Bereich Bestandsmietwohnungen kurzfristig nach. Das ist nur ein kleiner Trost, da die Nachfrage in den Metropolen dennoch auf einem sehr hohen Niveau bleibt“, kommentiert Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Der neue Immobilienatlas der WirtschaftsWoche zeigt zudem, dass mit weiter steigenden Mieten zu rechnen ist.

Die besten Lagen, die attraktivsten Städte – und warum die Mieten jetzt stärker steigen als die Preise.
von Niklas Hoyer, Philipp Frohn

Fünf-Jahres-Vergleich bei Mieten (viertes Quartal 2022 ggü. viertes Quartal 2017)

  • Fünf-Jahres-Vergleich bei Neubaumieten

Ein Blick zurück: 2017 lag der Quadratmeterpreis für eine neugebaute Mietwohnung in München noch bei 15,76 Euro (viertes Quartal 2017), bezogen auf die Netto-Kaltmiete. Nun, also genau fünf Jahre später, beträgt der Schnitt bei 21,37 Euro. Das bedeutet eine Verteuerung von mehr als einem Drittel (35,5 Prozent) in fünf Jahren. 

  • Fünf-Jahres-Vergleich bei Bestandsmieten

Das ist ähnlich bei Mietwohnungen in Bestandsbauten. Auch wenn die Anstiege hier etwas moderater ausfallen. Die Mieten haben sich seit 2017 um durchschnittlich 20,7 Prozent verteuert. Von 14,72 Euro je Quadratmeter (viertes Quartal 2017) Wohnraum stieg der Preis im Laufe der letzten fünf Jahre auf 17,77 Euro.

Wie hoch sind die Kaufpreise in München aktuell?

Bei derart hohen Mieten liegt der Gedanke nahe, ob es langfristig günstiger sein könnte zu kaufen als zu mieten. Doch auch der Traum vom Eigenheim lässt sich in München schwerer realisieren als in anderen deutschen Städten. Dabei schwankt die Spanne allerdings nicht nur zwischen Neu- und Bestandsbau erheblich. Auch auf die Lage kommt es an. Etwa 8.000 bis 12.000 Euro je Quadratmeter müssen potenzielle Käufer in Top-Lagen aufbringen. Bei genauerem Hinsehen gibt es dennoch leichte Veränderungen bei den Kaufpreisen.

  • Kaufpreis im Neubau (viertes Quartal 2022)

Dafür betrachten wir zunächst den aktuellen Preis für Wohnraum im Neubau: In München wurden im vierten Quartal 2022 9.411 Euro je Quadratmeter zum Kauf verlangt. Das ist deutlich mehr als in anderen Metropolen. Zum Vergleich: In der zweitteuersten Stadt Düsseldorf musste man 6.400 Euro auf den Tisch legen. 

  • Kaufpreis im Bestandsbau (viertes Quartal 2022)

Für die eigenen vier Wände im Bestandsbau nennt ImmoScout24 aktuell einen Preis von 7.425 Euro je Quadratmeter (viertes Quartal 2022). Auch das ist erheblich teurer als andernorts. 5.578 Euro zahlte man im selben Zeitraum in Frankfurt an Main, der zweitteuersten Metropole.

So kommt es, dass in München für größere Eigentumswohnungen Millionenbeträge überwiesen werden. Geschuldet ist das nicht nur dem Zustrom in die Städte, sondern auch der Tatsache, dass Immobilien lange als extrem attraktive Wertanlage galten. Das ändert sich nun in vielen Städten - jedoch eher langsam. 


Wie haben sich die Kaufpreise in München entwickelt?

Die 2022 deutlich gestiegenen Bauzinsen haben die Finanzierung von Immobilien verteuert. Für Familien ist der Kredit für ein Eigenheim deshalb nicht mehr so einfach zu schultern. Auch für Investoren ist nach dem Zinsanstieg nicht mehr jede Immobilie ein attraktives Investment. Verkleinert sich der Pool an Interessenten, wirkt die sinkende Nachfrage auf das Angebot ein. Dann fallen oder stagnieren die Kaufpreise. Gerade im letzten Quartal 2022 zeigte sich an vielen Orten, dass der Boom am Immobilienmarkt langsam endet. Wir betrachten daher die Veränderung im letzten Quartal 2022 gegenüber dem vorherigen dritten Quartal. Ein Fünf-Jahres-Vergleich macht die langfristige Entwicklung deutlich.

Kurzfristige Entwicklung der Kaufpreise (viertes Quartal 2022 ggü. drittes Quartal 2022)

Doch wie sieht das in München aus? Wie stark fallen die Veränderungen hier aus? Und was bedeutet das bei Neu- und Bestandsbau?

  • Quartals-Entwicklung der Kaufpreise beim Neubau 

Lange hielt der Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen im Neubau an. Nun zeigen die Daten von ImmoScout: Der Preis für Eigentum in Neubauten ist gefallen. Und das auch merkbar: Von durchschnittlich 9.837 Euro im dritten Quartal 2022 ist der Kaufpreis je Quadratmeter im vierten Quartal auf 9.411 Euro gesunken. Die Veränderung liegt bei 4,3 Prozent. Das Münchner Preisniveau bleibt zwar hoch, die Veränderung innerhalb eines einzigen Quartals ist aber deutlich.

  • Quartals-Entwicklung der Kaufpreise beim Bestandsbau 

Bei den Bestandsbauten ist die Veränderung der Kaufpreise ähnlich. Hier sinkt der Quadratmeterpreis von 7.786 Euro im dritten Quartal auf aktuell 7.425 Euro (viertes Quartal 2022). Käufer zahlen demnach 4,7 Prozent weniger für die Immobilie.

Fünf-Jahres-Vergleich bei Kaufpreisen (viertes Quartal 2022 ggü. viertes Quartal 2017)

Der Blick zurück verrät: Im Verlauf der vergangenen fünf Jahren sind die Kaufpreise in deutschen Großstädten tendenziell massiv gestiegen. München ist ein eindrucksvolles Beispiel dafür. Der aktuelle Einbruch der Kaufpreise korrigiert den lang anhaltenden Aufwärtstrend daher aktuell nur leicht. Doch was heißt das konkret?

  •  Fünf-Jahres-Vergleich beim Kaufpreis im Neubau

Zahlte man 2017 (viertes Quartal 2022) bei Neubauten 7.433 Euro (je qm), hat sich der Preis seither um fast ein Drittel gesteigert (26,6 Prozent).

  •  Fünf-Jahres-Vergleich beim Kaufpreis im Bestand

Der Bestand hat sich - trotz des jüngsten Einbruchs - in fünf Jahren von 6.297 Euro (viertes Quartal 2017) auf 7.425 Euro (viertes Quartal 2022) verteuert. Das ist ein Anstieg um etwa ein Fünftel (17,9 Prozent). Der jüngste Preisrückgang relativiert die Preisaufschläge in der teuersten deutschen Großstadt aber bereits etwas. Während Wohnraum zum Kauf billiger wird, steigen die Mieten jedoch weiterhin.

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