Sinnvoll ist ein Verkauf derzeit aber nur unter bestimmten Bedingungen:
Schlechte Lage. Wegen des Runs auf Immobilien erzielen selbst Objekte in drittklassigen Wohnlagen hohe Preise. Fehlt der Immobilie Potenzial, lohnt sich ein Verkauf mehr. „Wer dagegen vermietete Wohnungen in erstklassigen Lagen besitzt, sollte diese besser halten“, sagt Lars Follmann, Geschäftsführer von ImmobilienWerte Hamburg. Zwar seien die Bruttomietrenditen in Toplagen auf 3,0 bis 3,5 Prozent gesunken, das fange der nachhaltige Wertzuwachs aber mehr als auf.
Investitionsstau. Bei vielen Wohnanlagen ist die Infrastruktur noch auf dem Stand der Siebziger- oder Achtzigerjahre. Den Eigentümern drohen in den kommenden Jahren hohe Umlagen für die Modernisierung. Wer die nicht stemmen will, sollte an Verkauf denken.
Zerstrittene Eigentümer. Ein schwieriges Verhältnis der Eigentümer untereinander kostet Zeit und Geld; ein Argument für den Verkauf.
Steuern. Nur wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre im Besitz der Eigentümer ist, bleibt der Gewinn beim Verkauf steuerfrei. Der Steuereffekt ist erheblich: Vor Ablauf der Spekulationsfrist muss der Verkäufer den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern.
Exit-Strategie. Wer verkauft, sollte eine Anlagealternative haben, davon gibt es derzeit wenig. Am Zinsmarkt sind die Renditen mickrig, die Börsen sind momentan im Achterbahnmodus. Oft bleibt mangels Alternative nur die Option, die alte Immobilie zu verkaufen und sich eine neue zuzulegen. Doch sowohl die Kaufpreise als auch die Grunderwerbsteuer sind in vielen Gemeinden gestiegen. Diese Mehrkosten muss der Eigentümer mit der neuen Immobilie erst einmal wieder hereinholen. „Mit einem Tausch zwischen zwei Münchner Eigentumswohnungen ist das nicht möglich“, sagt Wulff Aengevelt, Immobilienunternehmer aus Düsseldorf. Sinnvoller sei es, auf mittelgroße Städte mit Wachstumspotenzial auszuweichen. Dazu zählten Leipzig oder Dresden. Laut Immobilienscout24 liefern Eigentumswohnungen in guten Lagen Leipzigs oder Dresdens im Schnitt 4,7 Prozent Mietrendite. In München sind es dagegen nur noch drei Prozent. Wer an seinem vertrauten Standort bleiben will, sollte sich Immobilien suchen, die nicht unter die Mietpreisbremse fallen.
Wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen können
Eigentümer können befristete Mietverträge mit Arbeitnehmern abschließen, die etwa für die Dauer eines Projekts eine Bleibe suchen. Vorteil: Die Miethöhe kann der Vermieter unabhängig von der Mietpreisbremse vereinbaren. Nachteil: Eine reguläre Kündigung vor Vertragsende ist nicht möglich. Für möbliertes Wohnen gibt es nur begrenzte Nachfrage.
Die Miete steigt mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten. Nur die erste Miete unterliegt der Mietpreisbremse. Danach steigt die Miete mit der Inflationsrate. Vorteil: Die Miete ist nicht gedeckelt. Nachteil: Derzeit ist die Inflationsrate so niedrig, dass die Mieten kaum steigen.
In den touristisch interessanten Großstädten werden Mietwohnungen vermehrt in Feriendomizile umgewandelt. Vorteil: Die Mietpreisbremse greift nicht. Nachteil: Kommunen verhindern, dass Wohnungen in Touristenquartiere umgewidmet werden.
Dazu zählen beispielsweise Ferienwohnungen oder möblierte Apartments für Studenten und Pendler. Beide Kategorien versprechen künftig höhere Renditen als klassische Mietwohnungen. Allerdings ist wegen der hohen Mieterfluktuation meist ein Verwalter für den Papierkram nötig – und auch dessen Gebühren drücken die Rendite.
Aufteilen und verwerten
Ganze Mietshäuser statt einzelne Eigentumswohnungen zu verkaufen ist deutlich aufwendiger. Denn ob Eigentümer verkaufen dürfen, darüber entscheiden auch Politiker. So wollen viele Kommunen verhindern, dass frustrierte Eigentümer ihre Mietshäuser aufteilen und versilbern. Sie fürchten, dass finanzschwache Mieter aus ihren Vierteln verdrängt werden, und richten daher im Stadtgebiet Schutzzonen ein, im Behördendeutsch Milieuschutzsatzungen genannt. Stadt und Vermieter liegen wegen dieser Satzungen häufig im Clinch. In München etwa hat der Immobilieneigentümer GBW die Stadt im Dezember vergangenen Jahres verklagt, weil die eine Umwandlung von 400 Mietwohnungen untersagt hatte.
