Grundsteuer absetzen: Tipps zur Steuererklärung bei Wohneigentum

Wer eine Immobilie sein eigen nennt, streitet nicht selten mit dem Finanzamt um Werbungskosten, Mietverluste und Grundsteuer. Was Vermieter, Selbstnutzer und Hauskäufer absetzen dürfen, wie sie zu ihrem Recht kommen.

Vermieter können Kosten für leerstehende Wohnungen von der Steuer absetzen - allerdings nur in bestimmten Grenzen und unter strengen Voraussetzungen

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Sie haben eine Putzfrau, die ihr Haus sauber hält? Gut, dann bleibt Ihnen mehr Zeit für die schönen Dinge des Lebens. Wenn Sie die Hilfe auf Rechnung bezahlen, haben Sie neben dem guten Gewissen, auch noch die Option, Steuern zu sparen: Die Kosten für die Putzfrau lassen sich als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen. Vergessen Sie aber nicht, dem Finanzamt noch eine Kopie der Kontoauszüge zu schicken. Anderenfalls glaubt Ihr Sachbearbeiter, Sie hätten die Rechnungen selbst gedruckt.

Tausende Vermieter und Mieter versuchen jedes Jahr, ihre Steuerlast zu mindern. Oft aber stellen sich die Finanzämter quer. Nötig wäre es kaum, die Steuerquellen aus Immobilien sprudeln. Allein die Einnahmen aus Grundsteuer und Grunderwerbsteuer spülten dem Fiskus 2012 gut 19 Milliarden Euro in die Kassen.

Die Grundsteuer ist eventuell verfassungswidrig

Die Grundsteuer aber steht auf wackligem Fundament. Anders als die Grunderwerbsteuer, die als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet wird, basiert die Grundsteuer auf historischen Einheitswerten. "Es ist strittig, ob die Berechnung der Grundsteuer mit Einheitswerten verfassungswidrig ist", sagt Gunnar Knorr, Steuerberater in der Kanzlei Oppenhoff & Partner. Das Bundesverfassungsgericht hat bereits angemahnt, dass sich die Grundsteuer stärker am tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie und nicht an veralteten Einheitswerten orientieren soll (1 BvR 3515/08). Für Steuerbescheide, die nicht rechtskräftig sind, lohnt sich ein Einspruch, schon um die Verjährung zu hemmen.

Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht

Platz 8

Modernisierung: 1,0 % der Konfliktfälle

Quelle: Deutscher Mieterbund; Mai 2013

Platz 7

Schönheitsreparaturen: 2,2 %

Platz 6

Andere Gründe: 9,1 %

Platz 5

Kündigung: 9,7 %

(fristlos, ordentlich und wegen Eigenbedarf)

Platz 4

Mieterhöhung: 12,9 %

Platz 3

Mietkaution: 18,3 %

Platz 2

Betriebskosten: 19,9 %

Platz 1

Vertragsverletzungen: 26,9 %

(zum Beispiel Mietmängel, Mietschulden, Beschädigung)

Die Grundsteuer ist nur einer von vielen Punkten, bei denen Immobilienbesitzer mit dem Finanzamt aneinandergeraten können. Die WirtschaftsWoche analysiert im zweiten Teil ihrer Immobilien-Serie die häufigsten Konfliktherde.

Dass in einem Mietshaus mit mehreren Parteien einzelne Wohnungen zeitweise leer stehen, ist nicht ungewöhnlich. Normalerweise können Vermieter auch für leer stehende Wohnungen Werbungskosten, beispielsweise Kreditzinsen, von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu müssen sie nur nachweisen, dass sie tatsächlich vermieten wollen. Abrechnungen über Inserate oder Makleraufträge können helfen.

Nach zehn Jahren ohne Mieter sieht das Finanzamt rot

Allerdings spielt das Finanzamt nicht immer mit. Ein Eigentümer ließ in seinem Haus eine möblierte Wohnung mehr als zehn Jahre leer stehen. Für 2007 machte er Werbungskosten für diese Wohnung geltend. Zum Beweis, dass er vermieten wollte, legte er Abrechnungen über Inserate für 150 Euro vor. Dem Finanzamt und dem Bundesfinanzhof reichte das nicht (VIII R 51/09). Es sei unglaubwürdig, dass der Eigentümer tatsächlich vermieten wolle, schließlich liege das Haus in einer begehrten Wohngegend, so die Richter.

Grundsteuer mindern

Mit leer stehenden Wohnungen lässt sich auch die Grundsteuer drücken. Damit das funktioniert, müssen dem Vermieter mehr als 50 Prozent der Mieterträge wegbrechen. Die Grundsteuer verringert sich dann um ein Viertel. Steht die Immobilie komplett leer, erlässt das Finanzamt die Hälfte der Steuern. Wer seine Grundsteuer wegen fehlender Mieteinnahmen mindern will, muss bis Ende März des Folgejahres einen Antrag beim Finanzamt stellen.

Wie bei den Werbungskosten, müssen die Eigentümer nachweisen, dass sie die Räume zu marktgerechten Preisen vermieten wollen. Zudem dürfen sie den Leerstand nicht selbst herbeigeführt haben, in dem sie Mietverträge gekündigt haben.

Sinkt der Wert der Immobilie, beispielsweise, weil in der Nähe eine Umgehungsstraße oder ein Flughafen gebaut wird, können Hausbesitzer einen Antrag auf Neubewertung stellen. Das Finanzamt muss dann die Grundsteuer neu berechnen. "Es ist in der Regel sinnvoll, sich vorher vom Steuerberater die Wertminderung der Immobilie berechnen zu lassen", sagt Jan Evers, Fachanwalt für Steuerrecht in der Berliner Kanzlei Trinavis. So lasse sich besser abschätzen, ob ein Antrag Aussicht auf Erfolg habe. Andersherum muss, wer sein Haus saniert und dessen Wert anhebt, mit mehr Grundsteuer rechnen. Eigentümer können innerhalb eines Monats Einspruch gegen den neuen Einheitswertbescheid einlegen. Sie dürfen jedoch nicht warten bis sie den Grundsteuerbescheid erhalten, der oft erst Monate später eintrifft.

Die Fallstricke bei Immobilien-Anzeigen

 „Die Immobilie ist gut erhalten.“

Das Haus mag gut erhalten sein – aber eben auch lange nicht renoviert. Auch der beste Umgang hinterlässt Gebrauchsspuren und kann den Alterungsprozess einer Immobilie nicht aufhalten. Käufer oder Mieter müssten sich darauf einstellen, noch einiges an Eigenleistung zu investieren.

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„Die Wohnung ist lichtdurchflutet.“

Große Fenster und sehr helle Räume mögen elektrisches Licht sparen – aber bei hoher Sonneneinstrahlung im Sommer auch für ordentlich Hitze sorgen.

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„Seriöses Umfeld“

Diese Formulierung lässt auf eine wenig lebendige Gegend schließen.

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„Liebhaberobjekt“

Diese Formulierung lässt erahnen: Dieses Gebäude hat Mängel, über die nur Liebhaber hinweg sehen können.

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„Das Haus liegt in einem aufstrebenden Viertel.“

Viertel, die aufstreben, sollen sich von einer schlechten Lage in eine gute verwandeln. Garantieren kann jedoch niemand, dass der Drogenumschlagplatz tatsächlich einem Luxusboulevard weicht.

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„Gute Verkehrsanbindung.“

Eine gute Verkehrsanbindung ist zwar praktisch, bringt jedoch viel Lärm und auch schlechtere Luft mit sich.

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„Die Immobilie wurde erst kürzlich aufwendig saniert.“

Eine aufwändige Sanierung bedeutet einen hohen finanziellen Aufwand für die künftigen Käufer oder Mieter. Denn der Verkäufer wird die Investition mit einem entsprechend hohen Preis wieder rein holen wollen.

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Wer eine Immobilie kauft, zahlt auf den Kaufpreis um die fünf Prozent Grunderwerbsteuer, das gilt auch für unbebaute Grundstücke. Sind der Kauf des Grundstücks und der Bau des Hauses in einem Vertragswerk geregelt, beispielsweise bei einem Bauträger, fällt die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Haus an.

Beim Kauf Steuern sparen

Wird der Bauvertrag später geschlossen, bleibt das Haus steuerfrei. So kaufte ein Bauherr ein Grundstück. Einen Monat später schloss er mit einem Bauunternehmen einen Bauvertrag für eine Doppelhaushälfte. Das Bauunternehmen zahlte dem Grundstücksverkäufer eine Provision, weil er den Auftrag vermittelt hatte. Als das Finanzamt davon erfuhr, verlangte es auch auf die Baukosten Grunderwerbsteuer. Kauf- und Bauvertrag seien eine Einheit. Das Finanzgericht Düsseldorf stellte sich jedoch auf die Seite des Bauherrn (7 K 417/10 GE). Der Käufer sei völlig frei gewesen, von wem er sein Haus bauen lasse.

Unstrittig ist dagegen, dass Vermieter die Zinsen ihrer Baufinanzierung als Werbungskosten geltend machen können (siehe oben). Bei einer Berliner Eigentumswohnung für 293.250 Euro (inklusive Nebenkosten), die zu 70 Prozent über Kredit finanziert wird, sind das im ersten Jahr immerhin 6101 Euro.

Wer einen Teil der Immobilie selbst nutzt, sollte sich Ärger mit dem Fiskus ersparen, in dem er Eigen- und Kreditfinanzierung über zwei Konten laufen lässt. Den Eigenanteil sollte er dem selbst genutzten Teil zuschreiben, den Kredit dagegen dem vermieteten Teil. So kann er Zinsen mit Mieteinnahmen verrechnen. Neben Zinsen können Vermieter auch regelmäßig anfallende Kosten absetzen, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen. Dazu gehören die jährlichen Abschreibungen oder Ausgaben für Instandhaltung.

Keine zu hohen Ausgaben zur Modernisierung

Geld zurück für Vermieter - Steuerbilanz einer Berliner Eigentumswohnung

Berechnungsgrundlage

88 Quadratmeter in guter Wohnlage im Stadtteil Prenzlauer Berg, Baujahr 1900, komplett saniert, 9,50 je Quadratmeter Kaltmiete

Immobilie

Kaufpreis: 255.000 Euro

Nebenkosten beim Kauf¹: 38.250 Euro

Gesamt: 293.250 Euro

davon entfallen auf

Gebäude (90 Prozent): 263.925 Euro

Grundstück (10 Prozent): 29.325 Euro

Jährliche Abschreibung auf das Gebäude²: 6.598 Euro

¹ Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notargebühren

² nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden (2,5 Prozent von 263.925 Euro)

Finanzierung

Darlehen (70% der Gesamtkosten): 225.750 Euro

Jährlicher Zins (nominal, auf 15 Jahre festgelegt): 3,0 Prozent

Jährliche Tilgung: 2,0 Prozent

Schuldenzinsen im ersten Jahr: 6.101 Euro

Mieteinnahmen

Jahreskaltmiete (12x 836 Euro): 10.032 Euro

Vorauszahlung des Mieters auf Nebenkosten (12x 210 Euro): 2.520 Euro

Gesamt: 12.552 Euro

Werbungskosten

Jährliche Abschreibung auf das Gebäude: 6.598 Euro

Schuldenzinsen im ersten Jahr: 6.101 Euro

Hausgeld: (12x 250 Euro)*: 3.000 Euro

Gesamt: 15.699 Euro

* ohne Rücklagen für Instandhaltung

Das Ergebnis

Mieteinnahmen + Vorauszahlungen: 12.552 Euro

- Werbungskosten: 15.699 Euro

= Steuerlich Absetzbare Miete: -3.147 Euro

Steuerersparnis

Steuerersparnis durch Verlust aus Vermietung*: 1.513 Euro

*Steuersatz inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer für 80.000 Euro Jahresbruttoeinkommen, Verluste müssen zunächst mit anderen Mieteinkünften verrechnet werden

Quelle: Ecovis, FMH Finanzberatung, ImmoScout24; Stand: Mai 2012

Zusätzlich können Vermieter den Fiskus auch bei einmaligen Projekten beteiligen. Wer modernisiert – etwa Bad oder Fenster erneuert –, kann die Kosten geltend machen. Er muss jedoch aufpassen, dass er in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgibt. Sonst zählt die Modernisierung zum Kauf, die Kosten dürfen dann nicht als Werbungskosten abgesetzt, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Die Tücken beim Immobilienkauf

Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:

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Nebenkosten

Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.

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echenübungen

Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.

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Objektbesichtigung

Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.

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Lage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen

Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.

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Beginnen Sie Ihren Rundgang im Keller

Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.

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Sachverständigengutachten

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen

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Steuerbilanz verbessern

Vermieter müssen die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen für Nebenkosten als Einnahmen verbuchen. Im Gegenzug können sie die damit verbundenen Ausgaben, etwa für Müllabfuhr, Hausmeister oder Gebäudeversicherung, als Werbungskosten geltend machen. Ähnlich ist es bei Besitzern von vermieteten Eigentumswohnungen. Sie buchen das Hausgeld als Werbungskosten und die Vorauszahlungen für Nebenkosten ihrer Mieter als Einnahmen. Das Hausgeld ist höher als die Nebenkosten der Mieter, weil es auch Kosten enthält, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen, etwa Ausgaben für den Hausverwalter.

Werden die Summe der Werbungskosten und die Einnahmen miteinander verrechnet, kann sich aus der vermieteten Immobilie ein steuerlicher Verlust ergeben. Dies gilt insbesondere in den ersten Jahren der Immobilienfinanzierung, in denen die Zinslast besonders hoch ist. "Den Verlust muss der Eigentümer zunächst mit anderen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verrechnen. Bleibt danach noch ein negativer Betrag übrig, lässt er sich auch nutzen, um andere Einkünfte zu mindern", sagt Sabine Koch, Steuerberaterin bei der Kanzlei Ecovis in Weilheim.

Auch Selbstnutzer und Mieter können Ausgaben absetzen: Die Steuerschuld kann um 20 Prozent des Arbeitslohns von Handwerkern gemindert werden, maximal um 1200 Euro pro Jahr. Pro Jahr können demnach Arbeitskosten von 6000 Euro beim Finanzamt eingereicht werden. Die Arbeit des Hausmeisters oder der Putzfrau gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen, hier können Rechnungen über 4000 Euro eingereicht und maximal 800 Euro Steuern gespart werden. Auch Mieter können dies geltend machen – entweder, wenn sie die Putzfrau selbst zahlen oder wenn ihr Lohn in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters separat ausgewiesen wird.