Geld zurück für Vermieter - Steuerbilanz einer Berliner Eigentumswohnung
88 Quadratmeter in guter Wohnlage im Stadtteil Prenzlauer Berg, Baujahr 1900, komplett saniert, 9,50 je Quadratmeter Kaltmiete
Kaufpreis: 255.000 Euro
Nebenkosten beim Kauf¹: 38.250 Euro
Gesamt: 293.250 Euro
davon entfallen auf
Gebäude (90 Prozent): 263.925 Euro
Grundstück (10 Prozent): 29.325 Euro
Jährliche Abschreibung auf das Gebäude²: 6.598 Euro
¹ Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notargebühren
² nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden (2,5 Prozent von 263.925 Euro)
Darlehen (70% der Gesamtkosten): 225.750 Euro
Jährlicher Zins (nominal, auf 15 Jahre festgelegt): 3,0 Prozent
Jährliche Tilgung: 2,0 Prozent
Schuldenzinsen im ersten Jahr: 6.101 Euro
Jahreskaltmiete (12x 836 Euro): 10.032 Euro
Vorauszahlung des Mieters auf Nebenkosten (12x 210 Euro): 2.520 Euro
Gesamt: 12.552 Euro
Jährliche Abschreibung auf das Gebäude: 6.598 Euro
Schuldenzinsen im ersten Jahr: 6.101 Euro
Hausgeld: (12x 250 Euro)*: 3.000 Euro
Gesamt: 15.699 Euro
* ohne Rücklagen für Instandhaltung
Mieteinnahmen + Vorauszahlungen: 12.552 Euro
- Werbungskosten: 15.699 Euro
= Steuerlich Absetzbare Miete: -3.147 Euro
Steuerersparnis durch Verlust aus Vermietung*: 1.513 Euro
*Steuersatz inklusive Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer für 80.000 Euro Jahresbruttoeinkommen, Verluste müssen zunächst mit anderen Mieteinkünften verrechnet werden
Quelle: Ecovis, FMH Finanzberatung, ImmoScout24; Stand: Mai 2012
Zusätzlich können Vermieter den Fiskus auch bei einmaligen Projekten beteiligen. Wer modernisiert – etwa Bad oder Fenster erneuert –, kann die Kosten geltend machen. Er muss jedoch aufpassen, dass er in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausgibt. Sonst zählt die Modernisierung zum Kauf, die Kosten dürfen dann nicht als Werbungskosten abgesetzt, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Steuerbilanz verbessern
Vermieter müssen die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen für Nebenkosten als Einnahmen verbuchen. Im Gegenzug können sie die damit verbundenen Ausgaben, etwa für Müllabfuhr, Hausmeister oder Gebäudeversicherung, als Werbungskosten geltend machen. Ähnlich ist es bei Besitzern von vermieteten Eigentumswohnungen. Sie buchen das Hausgeld als Werbungskosten und die Vorauszahlungen für Nebenkosten ihrer Mieter als Einnahmen. Das Hausgeld ist höher als die Nebenkosten der Mieter, weil es auch Kosten enthält, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen, etwa Ausgaben für den Hausverwalter.
Werden die Summe der Werbungskosten und die Einnahmen miteinander verrechnet, kann sich aus der vermieteten Immobilie ein steuerlicher Verlust ergeben. Dies gilt insbesondere in den ersten Jahren der Immobilienfinanzierung, in denen die Zinslast besonders hoch ist. "Den Verlust muss der Eigentümer zunächst mit anderen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verrechnen. Bleibt danach noch ein negativer Betrag übrig, lässt er sich auch nutzen, um andere Einkünfte zu mindern", sagt Sabine Koch, Steuerberaterin bei der Kanzlei Ecovis in Weilheim.
Auch Selbstnutzer und Mieter können Ausgaben absetzen: Die Steuerschuld kann um 20 Prozent des Arbeitslohns von Handwerkern gemindert werden, maximal um 1200 Euro pro Jahr. Pro Jahr können demnach Arbeitskosten von 6000 Euro beim Finanzamt eingereicht werden. Die Arbeit des Hausmeisters oder der Putzfrau gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen, hier können Rechnungen über 4000 Euro eingereicht und maximal 800 Euro Steuern gespart werden. Auch Mieter können dies geltend machen – entweder, wenn sie die Putzfrau selbst zahlen oder wenn ihr Lohn in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters separat ausgewiesen wird.