Hinter dem Bauzaun wächst die Zukunft Stock für Stock in die Höhe. Auf dem Areal mitten im Bankenviertel, auf dem sich früher die Zentrale der Deutschen Bank und später die Deutschlandaktivitäten ihrer Investmentbank sowie der repräsentative Hermann-Josef-Abs-Saal befanden, entstehen unter dem Projektnamen „Four“ derzeit gleich vier neue Hochhäuser. Im höchsten von ihnen werden sich 59 Stockwerke bis auf 233 Meter aufeinander stapeln.
Über Monate hingen Staubwolken über dem Gelände, die zentrale Junghofstraße war zeitweise für Fußgänger gesperrt. Wenn die Großbauten fertig sind, sollen hier neben Büros auch 600 Wohnungen, zwei Hotels, ein Kindergarten und viele Läden für die „Bereicherung der Innenstadt“ sorgen, die Projektentwickler Jürgen Groß versprochen hat.
Ob es die wirklich geben wird? Im Schatten der Türme macht sich spätestens seit Ausbruch der Coronapandemie wachsende Skepsis breit. In keiner anderen deutschen Großstadt hat sich der Boom der Gewerbeimmobilien in den vergangenen Jahren derart deutlich gezeigt wie in Frankfurt.
In keiner anderen steht deshalb nun mehr auf dem Spiel. Werden all die neuen Hotels und Läden überhaupt ausreichend Gäste und Kunden begrüßen können, werden in den Büros auch nur annähernd so viele Schreibtische besetzt sein, wie erwartet? Etliche Einwohner fragen sich, welche Unternehmen in all die Neubauten überhaupt einziehen sollen. Zweifel sind tatsächlich angebracht – zumal der hier so wichtigen Finanzindustrie statt des erhofften Zuzugs Tausender Brexit-Banker nun massenhafte Jobverluste drohen.
34 neue Hochhäuser
Derzeit werden in und um Frankfurt nach einer Übersicht auf der Webseite Skylineatlas nicht weniger als 34 Hochhäuser neu errichtet oder umgebaut. Im Europaviertel neben der Messe wächst ein ganz neues Hochhausensemble in den Himmel. Zu diesem gehört auch das „One“. Wo gerade noch silbern verpackte Rohre aus der Decke ragen und sich auf rohem Beton die Baumaterialien stapeln, da soll in etwas mehr als einem Jahr der Co-Working Bereich entstehen, für das neue, flexible Arbeiten von morgen.
Markus Diekow vom österreichischen Immobilienunternehmen CA Immo, welches das „One“ entwickelt, zeigt die weiten Flächen und die offenen Etagen. Nicht nur im Co-Working Bereich, auch in den Büroetagen auf den oberen Stockwerken des Turms sollen die Mieter möglichst flexibel sein. Arbeiten sie verstärkt im Home-Office, kann schnell umgebaut werden, die Konferenzräume teilen sich die Unternehmen mit dem Hotel, welches in den unteren Etagen auf Messegäste wartet. Solche Mischnutzungen, erzählt CA Immo Manager Diekow, werden zukünftig immer wichtiger. „Hier wird die Urbanität der Stadt durch verschiedene Serviceangebote in das Gebäude hineingezogen“.
Ganz ähnliches versprechen auch andere derzeit im Bau befindliche Projekte mit Namen wie „The Spin“, „Ninety Nine West“ und „One Forty West“. Fast alle diese Projekte haben so viele Etagen an Hotels vermietet, dass deren Belegung schon vor Ausbruch der Pandemie fraglich schien. Das gleiche gilt für die Vielzahl geplanter neuer Läden. Die vor nicht allzu langer Zeit zur neuen Einkaufsmeile umgestaltete zentrale „Neue Rothofstraße“ wirkte auch schon im vergangenen Jahr mitunter verdächtig verwaist. Trotzdem wird auch in der Innenstadt fleißig abgerissen und neu gebaut. Dem Boom sind zuletzt selbst jahrzehntealte Institutionen wie die populäre Traditionsgaststätte „Mutter Ernst“ zum Opfer gefallen.
Nur 1500 Brexit-Banker
Als einen Grund für die rege Bautätigkeit nannten Entwickler und Makler in den vergangenen Jahren stets den erwarteten Zuzug tausender „Brexit-Banker.“ Optimistische Prognosen gingen davon aus, dass rund 10.000 Stellen von London an den Main wandern könnten. Die in Frankfurt ansässige Helaba hat in ihrem jüngst veröffentlichten „Finanzplatz-Fokus“ jedoch nur 1500 Stellen gezählt, die wegen des Brexits neu entstanden sind. Und obwohl die Autoren der Studie in den kommenden Jahren mit 2000 weiteren rechnen, gehen sie davon aus, dass die Zahl der Beschäftigten in der Finanzbranche wegen der verschärften Sparmaßnahmen der Banken bis Ende 2022 um 2000 fallen dürfte. Mit rund 62.5000 Stellen wäre dann in etwa das Niveau von 2007 erreicht. Wie die Studie weiter ausführt, befinden sich derzeit nur knapp elf Prozent aller Frankfurter Arbeitsplätze bei Banken. In Hochhäusern aber liegt die Quote deutlich höher.
Trotzdem stehen die Chancen für CA Immo gut, die Büroflächen im „One“ zu vermieten. Denn im Gegensatz zu anderen Städten sind die Unternehmen in Frankfurt sehr umzugswillig, was ihre Büros angeht. Es herrscht ein großer Wettbewerb um die besten Flächen, gerade unter den Banken gibt es eine Art Wettkampf darum, wer im besten Turm residiert.
Immer wieder zieht es deshalb Finanzinstitute aus etwas älteren Türmen in Neubauten. Die Dekabank beispielsweise zieht nach dessen Fertigstellung 2024 ins „Four“ und verlässt dafür die bisherigen Büroetagen im „Trianon“ an der Mainzer Landstraße. In den vergangenen Jahren haben unter anderem auch JP Morgan, die Credit Suisse und Goldman Sachs neue Quartiere bezogen.
„Jedes moderne Hochhaus hat seine Berechtigung“, sagt Stephan Bräuning, der für die Immobilienberatung Colliers International das Vermietungsgeschäft in Frankfurt leitet.
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Allerdings ziehen die Unternehmen dafür aus älteren, teilweise weniger zentral gelegenen Büros aus. Diese neu zu vermieten, räumt Bräuning ein, dürfte tatsächlich immer schwieriger werden. Gerade an Bürostandorten wie dem Frankfurter Stadtteil Niederrad südlich des Mains werden schon heute immer mehr Bürogebäude in Wohnraum umgewandelt, weil sie sich als Büroflächen nicht mehr vermieten ließen.
Die Spitzenmiete für Büros in Frankfurt liegt im Moment bei 41,50 Euro pro Quadratmeter. Nur die Region München ist für Unternehmen in Deutschland genauso teuer. Der Durchschnittspreis lag in Frankfurt vor der Covid-19-Krise immerhin bei 22,30 Euro. Vor allem in den vergangenen drei Jahren, zwischen 2016 und 2019, sind die Preise deutlich um über 15 Prozent gestiegen.
Unter Druck geraten dürften in nächster Zeit vor allem die Mieten in B- und C-Lagen. Und hier dürfte auch der Leerstand steigen. Aktuell liegt er bei 7,5 Prozent. In vier Jahren allerdings könnten es auch zehn Prozent sein, meint Colliers-Experte Bräuning, der von Berufs wegen eigentlich zu Optimismus verpflichtet ist. Das könnte dann einige Investoren hart treffen. Denn in der Erwartung stetig steigender Preise haben auch ältere Bauten zuletzt häufig den Eigentümer gewechselt.
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