Um die Preisangaben sogar für einzelne Adressen zu berechnen, hat Homeday 350 Datenquellen ausgewertet: neben den eigenen Daten aus der Maklervermittlung und Immobilienbewertung flossen auch Daten von verschiedenen Immobilienportalen, Tageszeitungen, Wochenblättern und vielem mehr ein. Insgesamt umfasst die Homeday-Datenbank 20 Millionen veröffentlichte Miet- und Kaufangebote zu Wohnungen und Häusern aus den vergangenen fünf Jahren. Jedes Jahr sollen zwei bis drei Millionen Datensätze hinzukommen, die Preisangaben so aktuell halten und immer detaillierter machen.
Die Auswertungen beziehen sich dabei stets auf Angebotspreise, die in der Realität – zumindest bei Immobilienkäufen – oft noch verhandelbar sind und niedriger ausfallen können. Natürlich können auch mal fehlerhafte Angebote, Annoncen nur zu Werbezwecken oder Mehrfach-Inserate in die Datenbank einlaufen. Die Angebotspreise werden deshalb bereinigt, auf Plausibiliät geprüft und quartalsweise unter Ausschluss der Ausreißerdaten neu berechnet.
Zusätzlich zu den Angeboten für Miet- und Kaufobjekte fließen in die Bewertung der Wohnlage mehr als 150 weitere geo- und sozialdemografische Merkmale ein. Das sind zum Beispiel auch Merkmale wie Baujahr der Immobilie, Quadratmeter pro Zimmer, Häufigkeit der Neuvermietung oder des Verkaufs, vorhandene Parkplätze sowie Nähe zu Krankenhäusern, Ärzten, Apotheken, Schulen, Einkaufszentren und Naherholungsgebieten.
Direkter Vergleich mit Nachbarn möglich
"Über die Zusammenfassung und Kombination aller relevanten Merkmale erreichen wir mit unseren Preisschätzungen ein sehr genaues und detailliertes Abbild der Wirklichkeit", unterstreicht Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Homeday. Das gilt insbesondere auch für mit blauen Punkten in der Karte platzierte Wohnungsangebote, die während der vergangenen Jahre so tatsächlich auf dem Markt waren. Der Nutzer erfährt, was eine konkrete Wohnung zu einer bestimmten Zeit kosten sollte und kann diese so mit den Durchschnittspreisen im Wohnblock vergleichen. Außerdem lässt sich damit nachvollziehen, in welcher Bandbreite die Miet- und Kaufangebote um den Durchschnittspreis schwanken.
Wer so vorgeht, stellt fest, dass es auch in engen Mietmärkten immer wieder Ausreißer nach oben und unten gibt. Da gibt es zum Beispiel die 60-qm-Zweizimmerwohnung im fünften Stock am Düsseldorfer Fürstenwall, die für 5,67 Euro den Quadratmeter im Oktober 2017 zur Miete angeboten wurde, insgesamt für 340 Euro kalt. Für Düsseldorfs Mitte wäre das ungewöhnlich günstig. Nur ein Gebäude weiter war nämlich zwei Jahre zuvor eine Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern im zweiten Stock im Angebot, die schon damals stolze 12,17 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete kosten sollte, monatlich 300 Euro mehr. Der Durchschnitt am Fürstenwall liegt bei 11,30 Euro. Die Preise sind also vor allem über den Zustand und die Ausstattung der Wohnungen (unsaniert oder Top-Neubau) zu erklären, sofern in den Inseraten nicht fehlerhafte Angaben gemacht wurden. Eine renovierungsbedürfte Wohnung im fünften Stock im Hinterhaus mit Dachschrägen und ohne Fahrstuhl muss zwangsläufig viel günstiger sein, als das hippe "Smart Home" mit niedrigem Energieverbrauch, Concierge und kleinem Garten.
Renditecheck für Vermieter
Mit diesen Angaben können sich angehende Vermieter schnell und einfach ein Bild davon machen, ob es in der Nähe andere Wohnviertel gibt, deren Mieten einträglicher sind oder stärker steigen. Dazu muss der Investor nur die Entwicklung der Quadratmetermieten mit denen angrenzender Wohnquartiere vergleichen und die Jahreskaltmiete einer Wohnung durch den Kaufpreis dividieren. Multipliziert mit 100 ergibt sich die Nettorendite pro Jahr. Davon sind allerdings noch die nicht-umlagefähigen Nebenkosten sowie eventuell Einkommensteuer zu zahlen. Zwar kann so eine Überschlagsrechnung von der Realität abweichen, ob aber eine Vermietung am Wunschort generell rentabel ist, lässt sich so schon recht gut abschätzen.
Auf die gleiche Weise lassen sich natürlich auch Kaufpreise für Immobilien vergleichen und besser verhandeln. Mieter hingegen können durch den Vergleich mit den Nachbarvierteln und die konkreten Angaben zu bisherigen Angebotsmieten einfach und schnell überprüfen, ob der Nachbar nicht vielleicht deutlich weniger Miete zahlt oder es sich nicht vielleicht zwei Straßen weiter besser und billiger wohnt.
Wer es noch genauer wissen will, kommt nicht umhin, ein Gutachten in Auftrag zu geben, bei dem der Sachverständige die Immobilie genau inspiziert. Die kosten üblicherweise zwischen ein paar hundert und ein paar tausend Euro. Für den schnellen Check von Wohnung oder Haus während der Objektsuche ist der kostenlos nutzbare Homeday-Preisatlas jedoch ein wertvoller Gehilfe, weil sich Interessenten nicht blind auf die Angaben von Vormieter oder -besitzer verlassen müssen. Und andere Marktanalysen wie der WiWo-Immobilienatlas sind sinnvoll, um ein Gesamtbild des deutschen Immobilienmarkts zu erhalten.
