Etwa vier bis fünf Millionen Umzüge gibt es pro Jahr in Deutschland. Junge Leute zieht es dabei vermehrt in mittelgroße Städte. Auch dort gibt es Hochschulen, Jobs, Nachtleben – und vor allem bezahlbare Mieten. München, Hamburg und Berlin sind ihnen zu teuer. Städte wie Chemnitz, Erfurt, Fürth oder Bamberg sind deshalb bei Jüngeren zunehmend beliebt, hat das Portal Immowelt bei der Untersuchung von 39 sogenannten Schwarmstädten herausgefunden.
Knapper Wohnraum in den Städten, Mietpreisbremse, Immobilienspekulanten und immer weiter steigende Preise vor allem in den Großstädten prägen den deutschen Wohnungsmarkt seit Jahren. Für viele Menschen ist Wohnen in der Metropole mittlerweile unerschwinglich. Vor allem Kapitalanleger haben Kaufpreise und Mieten in den Städten in die Höhe getrieben. In den begehrten Zentren finden sich immer wieder Käufer, die die aufgerufenen Höchstpreise akzeptieren. Sie kaufen, obwohl das Risiko hoch ist, ein Verlustgeschäft zu machen, wenn die Finanzierungskosten steigen, die Mieten oder Kaufpreise fallen oder die Wohngegend zunehmend verkommen sollte.
Das Problem: Oft fehlt den Hauskäufern ein konkreter und lokaler Vergleichsmaßstab, weil ähnliche Immobilienangebote in unmittelbarer Nähe kaum zu finden sind. Wohnungsnot und ein intransparenter Markt sorgen so dafür, dass Verkäufer und Vermieter relativ problemlos die Preise in die Höhe treiben können.
Vor allem für Vermieter nimmt die Gefahr zu, zu viel für ein Mietobjekt zu bezahlen. Bundesweite Marktanalysen liefern zwar brauchbare Durchschnittspreise für Postleitzahlengebiete, Landkreise, Städte und dort zum Teil auch Stadtviertel. Ein konkretes Objekt kann aber je nach Zustand mehr oder weniger von diesem Durchschnittspreis abweichen. Eine Wohnung oder ein Haus ließe sich dabei viel besser beurteilen, wenn Mieten und Kaufpreise der Nachbarn oder von vergleichbaren Immobilien in der Gegend bekannt wären. Außerdem wäre es hilfreich zu wissen, wie sich die Mieten im jeweiligen Quartier entwickelt haben, um abzuschätzen, wie gut ein Objekt vermietbar ist. Erst dann lässt sich plausibel und längerfristig mit Mieteinnahmen und Mieternachfrage kalkulieren.
Für einen einzelnen Privatinvestor bedeuten diese Marktinformationen mühsame Recherchearbeit. Wer im Nachbarhaus fragt, dürfte oft ein "Das geht Sie gar nichts an" zu hören bekommen. Eine klare gesetzliche Regelung zur Auskunftspflicht der Vermieter fehlt, trotz Mietpreisbremse, noch immer. Einen Mietpreisspiegel bieten nur wenige Kommunen und häufig ist er auch nicht mehr aktuell, nachdem sich der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt hat.
Immobilienpreise und Mieten für jede Straße in Deutschland
Was also tun, um überzogene Preise als solche zu erkennen? Preisspiegel über den Immobilienmarkt wie etwa der große Immobilienatlas der WirtschaftsWoche geben Immobilienkäufern eine fundierte, bundesweite Übersicht. Sie informieren anhand von Durchschnittswerten, wie hoch die Mieten und Kaufpreise in den Groß- und Kreisstädten im Vergleich zum übrigen Bundesgebiet sind und wie sich das wirtschaftliche Umfeld entwickelt.
Für mehr Übersicht und eine generelle Markteinschätzung sind die gut geeignet. Allerdings haben die bundesweiten Übersichten zwei Nachteile: Sie fassen große Gebiete zusammen, innerhalb derer es ganz unterschiedliche Angebote geben kann. Spezifische Angaben zu einzelnen Stadtvierteln und Wohngegenden gibt es bestenfalls für Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München. Die Mikrolage und der individuelle Zustand der Gebäude lässt sich mit ihrer Hilfe nicht überprüfen. Zum anderen bilden sie höchstens die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ab, und häufig nicht einmal die. Ein klarer Preistrend oder Schwankungen über mehrere Jahre bleiben so verborgen. Prognosen für die Zukunft macht das umso schwieriger.
Was es vor Ort tatsächlich kostet
Der WirtschaftsWoche-Kooperationspartner Homeday geht dieses Problem mit einem neuen, kostenlosen Online-Tool an. Das Unternehmen, das Immobilienmakler vermittelt und Immobilienbewertungen vornimmt, bietet mit seinem Preisatlas ein detaillierteres Bild von der Entwicklung der lokalen Wohnungsmärkte. Hier erfährt der Nutzer nicht nur die Durchschnittsmieten, sondern kann auch einzelne Immobilien miteinander sowie mit benachbarten Wohnvierteln oder Stadtteilen vergleichen.
Mit der Eingabe einer Adresse, einer Postleitzahl, eines Stadtviertels oder einer ganzen Stadt kann der Nutzer aktuelle Durchschnittsmieten und -kaufpreise sowie deren Entwicklung während der vergangenen drei Jahre in einer interaktiven Karte vergleichen. Zugleich zeigt eine Kurve die Entwicklung der Durchschnittspreise im Verlauf der vergangenen drei Jahre. Eingefärbte Viertel oder Straßenzüge informieren zusätzlich darüber, ob eine Wohngegend bei Preisniveau und Wohnqualität vor oder hinter den Nachbarbezirken steht.
Der Clou: Miet- und Kaufpreise nebst Historie sind für jede einzelne Adresse, Straße oder ganze Stadtteile und komplette Städte abrufbar. Auch konkrete Einzelobjekte lassen sich anzeigen, sofern sie in den vergangenen Jahren mal öffentlich zur Vermietung oder zum Verkauf angeboten wurden. So lässt sich zum Beispiel in großen Mietshäusern abrufen, zu welcher Kaltmiete Nachbarwohnungen zuletzt angeboten wurden.
Wohnlage und -qualität für Immobilien in jedem Straßenzug
Um die Preisangaben sogar für einzelne Adressen zu berechnen, hat Homeday 350 Datenquellen ausgewertet: neben den eigenen Daten aus der Maklervermittlung und Immobilienbewertung flossen auch Daten von verschiedenen Immobilienportalen, Tageszeitungen, Wochenblättern und vielem mehr ein. Insgesamt umfasst die Homeday-Datenbank 20 Millionen veröffentlichte Miet- und Kaufangebote zu Wohnungen und Häusern aus den vergangenen fünf Jahren. Jedes Jahr sollen zwei bis drei Millionen Datensätze hinzukommen, die Preisangaben so aktuell halten und immer detaillierter machen.
Die Auswertungen beziehen sich dabei stets auf Angebotspreise, die in der Realität – zumindest bei Immobilienkäufen – oft noch verhandelbar sind und niedriger ausfallen können. Natürlich können auch mal fehlerhafte Angebote, Annoncen nur zu Werbezwecken oder Mehrfach-Inserate in die Datenbank einlaufen. Die Angebotspreise werden deshalb bereinigt, auf Plausibiliät geprüft und quartalsweise unter Ausschluss der Ausreißerdaten neu berechnet.
Zusätzlich zu den Angeboten für Miet- und Kaufobjekte fließen in die Bewertung der Wohnlage mehr als 150 weitere geo- und sozialdemografische Merkmale ein. Das sind zum Beispiel auch Merkmale wie Baujahr der Immobilie, Quadratmeter pro Zimmer, Häufigkeit der Neuvermietung oder des Verkaufs, vorhandene Parkplätze sowie Nähe zu Krankenhäusern, Ärzten, Apotheken, Schulen, Einkaufszentren und Naherholungsgebieten.
Direkter Vergleich mit Nachbarn möglich
"Über die Zusammenfassung und Kombination aller relevanten Merkmale erreichen wir mit unseren Preisschätzungen ein sehr genaues und detailliertes Abbild der Wirklichkeit", unterstreicht Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Homeday. Das gilt insbesondere auch für mit blauen Punkten in der Karte platzierte Wohnungsangebote, die während der vergangenen Jahre so tatsächlich auf dem Markt waren. Der Nutzer erfährt, was eine konkrete Wohnung zu einer bestimmten Zeit kosten sollte und kann diese so mit den Durchschnittspreisen im Wohnblock vergleichen. Außerdem lässt sich damit nachvollziehen, in welcher Bandbreite die Miet- und Kaufangebote um den Durchschnittspreis schwanken.
Wer so vorgeht, stellt fest, dass es auch in engen Mietmärkten immer wieder Ausreißer nach oben und unten gibt. Da gibt es zum Beispiel die 60-qm-Zweizimmerwohnung im fünften Stock am Düsseldorfer Fürstenwall, die für 5,67 Euro den Quadratmeter im Oktober 2017 zur Miete angeboten wurde, insgesamt für 340 Euro kalt. Für Düsseldorfs Mitte wäre das ungewöhnlich günstig. Nur ein Gebäude weiter war nämlich zwei Jahre zuvor eine Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern im zweiten Stock im Angebot, die schon damals stolze 12,17 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete kosten sollte, monatlich 300 Euro mehr. Der Durchschnitt am Fürstenwall liegt bei 11,30 Euro. Die Preise sind also vor allem über den Zustand und die Ausstattung der Wohnungen (unsaniert oder Top-Neubau) zu erklären, sofern in den Inseraten nicht fehlerhafte Angaben gemacht wurden. Eine renovierungsbedürfte Wohnung im fünften Stock im Hinterhaus mit Dachschrägen und ohne Fahrstuhl muss zwangsläufig viel günstiger sein, als das hippe "Smart Home" mit niedrigem Energieverbrauch, Concierge und kleinem Garten.
Renditecheck für Vermieter
Mit diesen Angaben können sich angehende Vermieter schnell und einfach ein Bild davon machen, ob es in der Nähe andere Wohnviertel gibt, deren Mieten einträglicher sind oder stärker steigen. Dazu muss der Investor nur die Entwicklung der Quadratmetermieten mit denen angrenzender Wohnquartiere vergleichen und die Jahreskaltmiete einer Wohnung durch den Kaufpreis dividieren. Multipliziert mit 100 ergibt sich die Nettorendite pro Jahr. Davon sind allerdings noch die nicht-umlagefähigen Nebenkosten sowie eventuell Einkommensteuer zu zahlen. Zwar kann so eine Überschlagsrechnung von der Realität abweichen, ob aber eine Vermietung am Wunschort generell rentabel ist, lässt sich so schon recht gut abschätzen.
Auf die gleiche Weise lassen sich natürlich auch Kaufpreise für Immobilien vergleichen und besser verhandeln. Mieter hingegen können durch den Vergleich mit den Nachbarvierteln und die konkreten Angaben zu bisherigen Angebotsmieten einfach und schnell überprüfen, ob der Nachbar nicht vielleicht deutlich weniger Miete zahlt oder es sich nicht vielleicht zwei Straßen weiter besser und billiger wohnt.
Wer es noch genauer wissen will, kommt nicht umhin, ein Gutachten in Auftrag zu geben, bei dem der Sachverständige die Immobilie genau inspiziert. Die kosten üblicherweise zwischen ein paar hundert und ein paar tausend Euro. Für den schnellen Check von Wohnung oder Haus während der Objektsuche ist der kostenlos nutzbare Homeday-Preisatlas jedoch ein wertvoller Gehilfe, weil sich Interessenten nicht blind auf die Angaben von Vormieter oder -besitzer verlassen müssen. Und andere Marktanalysen wie der WiWo-Immobilienatlas sind sinnvoll, um ein Gesamtbild des deutschen Immobilienmarkts zu erhalten.
