Etwa vier bis fünf Millionen Umzüge gibt es pro Jahr in Deutschland. Junge Leute zieht es dabei vermehrt in mittelgroße Städte. Auch dort gibt es Hochschulen, Jobs, Nachtleben – und vor allem bezahlbare Mieten. München, Hamburg und Berlin sind ihnen zu teuer. Städte wie Chemnitz, Erfurt, Fürth oder Bamberg sind deshalb bei Jüngeren zunehmend beliebt, hat das Portal Immowelt bei der Untersuchung von 39 sogenannten Schwarmstädten herausgefunden.
Knapper Wohnraum in den Städten, Mietpreisbremse, Immobilienspekulanten und immer weiter steigende Preise vor allem in den Großstädten prägen den deutschen Wohnungsmarkt seit Jahren. Für viele Menschen ist Wohnen in der Metropole mittlerweile unerschwinglich. Vor allem Kapitalanleger haben Kaufpreise und Mieten in den Städten in die Höhe getrieben. In den begehrten Zentren finden sich immer wieder Käufer, die die aufgerufenen Höchstpreise akzeptieren. Sie kaufen, obwohl das Risiko hoch ist, ein Verlustgeschäft zu machen, wenn die Finanzierungskosten steigen, die Mieten oder Kaufpreise fallen oder die Wohngegend zunehmend verkommen sollte.
Das Problem: Oft fehlt den Hauskäufern ein konkreter und lokaler Vergleichsmaßstab, weil ähnliche Immobilienangebote in unmittelbarer Nähe kaum zu finden sind. Wohnungsnot und ein intransparenter Markt sorgen so dafür, dass Verkäufer und Vermieter relativ problemlos die Preise in die Höhe treiben können.
Vor allem für Vermieter nimmt die Gefahr zu, zu viel für ein Mietobjekt zu bezahlen. Bundesweite Marktanalysen liefern zwar brauchbare Durchschnittspreise für Postleitzahlengebiete, Landkreise, Städte und dort zum Teil auch Stadtviertel. Ein konkretes Objekt kann aber je nach Zustand mehr oder weniger von diesem Durchschnittspreis abweichen. Eine Wohnung oder ein Haus ließe sich dabei viel besser beurteilen, wenn Mieten und Kaufpreise der Nachbarn oder von vergleichbaren Immobilien in der Gegend bekannt wären. Außerdem wäre es hilfreich zu wissen, wie sich die Mieten im jeweiligen Quartier entwickelt haben, um abzuschätzen, wie gut ein Objekt vermietbar ist. Erst dann lässt sich plausibel und längerfristig mit Mieteinnahmen und Mieternachfrage kalkulieren.
Für einen einzelnen Privatinvestor bedeuten diese Marktinformationen mühsame Recherchearbeit. Wer im Nachbarhaus fragt, dürfte oft ein "Das geht Sie gar nichts an" zu hören bekommen. Eine klare gesetzliche Regelung zur Auskunftspflicht der Vermieter fehlt, trotz Mietpreisbremse, noch immer. Einen Mietpreisspiegel bieten nur wenige Kommunen und häufig ist er auch nicht mehr aktuell, nachdem sich der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt hat.
Immobilienpreise und Mieten für jede Straße in Deutschland
Was also tun, um überzogene Preise als solche zu erkennen? Preisspiegel über den Immobilienmarkt wie etwa der große Immobilienatlas der WirtschaftsWoche geben Immobilienkäufern eine fundierte, bundesweite Übersicht. Sie informieren anhand von Durchschnittswerten, wie hoch die Mieten und Kaufpreise in den Groß- und Kreisstädten im Vergleich zum übrigen Bundesgebiet sind und wie sich das wirtschaftliche Umfeld entwickelt.
Für mehr Übersicht und eine generelle Markteinschätzung sind die gut geeignet. Allerdings haben die bundesweiten Übersichten zwei Nachteile: Sie fassen große Gebiete zusammen, innerhalb derer es ganz unterschiedliche Angebote geben kann. Spezifische Angaben zu einzelnen Stadtvierteln und Wohngegenden gibt es bestenfalls für Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München. Die Mikrolage und der individuelle Zustand der Gebäude lässt sich mit ihrer Hilfe nicht überprüfen. Zum anderen bilden sie höchstens die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ab, und häufig nicht einmal die. Ein klarer Preistrend oder Schwankungen über mehrere Jahre bleiben so verborgen. Prognosen für die Zukunft macht das umso schwieriger.
Was es vor Ort tatsächlich kostet
Der WirtschaftsWoche-Kooperationspartner Homeday geht dieses Problem mit einem neuen, kostenlosen Online-Tool an. Das Unternehmen, das Immobilienmakler vermittelt und Immobilienbewertungen vornimmt, bietet mit seinem Preisatlas ein detaillierteres Bild von der Entwicklung der lokalen Wohnungsmärkte. Hier erfährt der Nutzer nicht nur die Durchschnittsmieten, sondern kann auch einzelne Immobilien miteinander sowie mit benachbarten Wohnvierteln oder Stadtteilen vergleichen.
Mit der Eingabe einer Adresse, einer Postleitzahl, eines Stadtviertels oder einer ganzen Stadt kann der Nutzer aktuelle Durchschnittsmieten und -kaufpreise sowie deren Entwicklung während der vergangenen drei Jahre in einer interaktiven Karte vergleichen. Zugleich zeigt eine Kurve die Entwicklung der Durchschnittspreise im Verlauf der vergangenen drei Jahre. Eingefärbte Viertel oder Straßenzüge informieren zusätzlich darüber, ob eine Wohngegend bei Preisniveau und Wohnqualität vor oder hinter den Nachbarbezirken steht.
Der Clou: Miet- und Kaufpreise nebst Historie sind für jede einzelne Adresse, Straße oder ganze Stadtteile und komplette Städte abrufbar. Auch konkrete Einzelobjekte lassen sich anzeigen, sofern sie in den vergangenen Jahren mal öffentlich zur Vermietung oder zum Verkauf angeboten wurden. So lässt sich zum Beispiel in großen Mietshäusern abrufen, zu welcher Kaltmiete Nachbarwohnungen zuletzt angeboten wurden.
