Immobilienverkauf Wenn vor der Übergabe plötzlich Mängel auftauchen

Das Problem entdeckt man manchmal erst in der letzten Minute: Was tun, wenn sich bei der Übergabe einer verkauften Immobilie an den Käufer plötzlich noch ein Mangel offenbart? Ein Interview mit Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Der Teufel steckt im Detail und manchmal entdeckt man ihn erst in der letzten Minute: Plötzlich taucht bei der Übergabe einer verkauften Immobilie an den Käufer ein Mangel auf. „Der Fall ist gar nicht so selten“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin. „Die notarielle Beurkundung des Verkaufs findet meistens statt, wenn das Haus oder die Wohnung noch möbliert sind. Erst beim Auszug und zum Beispiel beim Abbau von Regalen entdeckt der Verkäufer manchmal einen Mangel.“ Dann kommt es auf die Feinheiten an.

WirtschaftsWoche Online: Herr Freitag, welche Pflichten hat der Verkäufer in diesem Fall?
Herr Holger Freitag: Es kommt auf die Regelung im Kaufvertrag an. Bei Bestandsimmobilien wird mitunter die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen. Dann haftet der Verkäufer nicht nach Kaufmängelrecht. Aber vom Notartermin bis zur Übergabe der Immobilie trägt der Verkäufer die Gefahr einer zufälligen Verschlechterung der Sache - wenn das nicht abweichend im Kauvertrag geregelt ist. Das Gesetz sieht dann im Grundsatz vor, dass der Kaufpreis entsprechend der Verschlechterung herabgesetzt wird, wenn sich der Verkäufer nicht selbst um den Schaden kümmert. 

Holger Freitag

Was muss er dann konkret machen?
Sollte es sich um echten einen Mangel handeln, muss der Verkäufer in angemessener Frist nacherfüllen. Er sollte dann tunlichst qualifizierte Handwerker beauftragen oder falls es sich um einen Gewährleistungsschaden handelt, seinen Werkvertragspartner rechtzeitig vor Übergabe zur Nachbesserung anhalten. Das heißt, der Verkäufer hat also auch nach der Immobilienübergabe eine "zweite Chance".

Kann der Käufer auf Schadenersatz pochen?
Das wäre der Fall, wenn der Schaden so groß ausfällt, dass der Käufer die Immobilie zum vereinbarten Zeitpunkt nicht beziehen kann. Dafür müsste aber beispielsweise im Winter die Heizung ausfallen, übers Jahr die Stromversorgung gekappt sein oder der Keller unter Wasser stehen. Dann sollte der Verkäufer den Käufer auch vor der Übergabe schon informieren. Kommt der Käufer wegen so etwas erst später in die Immobilie, ist auch noch die Frage, ob der Verkäufer nachweisen kann, dass ihn an der verspäteten Übergabe keine Schuld trifft. Gelingt ihm das, muss er für den Verzug mit der Übergabe nicht haften.

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Was passiert, wenn der Käufer erklärt, er will nun keine Übernahme mehr?
Lehnt der Käufer in unberechtigter Weise – zum Beispiel weil es sich nur um kleine Mängel handelt - die angebotene Übernahme ab, geht die Gefahrtragung auf ihn über, weil er sich dann in Annahmeverzug befindet.

Wann kann ein Käufer von einem Kaufvertrag zurücktreten?
Grundsätzlich dann, wenn nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vertragsgemäß geleistet wird, kann auch ein Rücktritt in Frage kommen. Das Gesetz differenziert aber recht komplex, unter anderem auch danach, wer für den Umstand, wegen dessen der Rücktritt erfolgen soll, überwiegend verantwortlich ist. Faustregel ist aber: wenn – abgesehen von Kleinigkeiten - etwas mit der Kaufsache nicht stimmt oder die Vertragsabwicklung nicht wie verabredet klappt, gibt es noch eine Chance für den Verkäufer, alles richtig zu machen und danach steht auch ein Rücktritt im Raum.

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