Der Wert einer Immobilie bestimmt sich nicht nur nach dem Grund und dem, was darauf gebaut ist, sondern auch nach immateriellen Kriterien. Kaufinteressenten werden ein Haus auch danach beurteilen, wie frei sie darüber verfügen können. Einschränkungen mindern in der Regel den Wert.
Wie sich das in der Praxis auswirkt, lässt sich gut an einem Beispiel zum Wegerecht erklären. Das Grundstück, auf dem Immobilie des potenziellen Verkäufers steht, grenzt an eine Straße. Dahinter ist ein zweites Grundstück, dass nur über den Grund des Nachbarn Zugang zur Straße hat. Die beiden Nachbarn haben daher ein Wegerecht vereinbart. Das heißt, der Eigentümer des rückwärtigen Grundstücks darf über den Grund seines Nachbarn fahren. Üblicherweise zahlt der Wegerecht-Inhaber dem Eigentümer des anderen Grundstücks eine Entschädigung. Ein potenzieller Käufer kann mit diesem Deal leben oder aber nicht. Im Zweifelsfall wird einen Abschlag vornehmen.
Wie so ein Abschlag aussehen könnte, lässt sich anhand von zwei Muster-Grundstücken erklären. Zur Vereinfachung sind beide Grundstücke mit jeweils 650 Quadratmetern gleich groß. Der Eigentümer des hinteren Grundstücks nutzt einen drei Meter breiten und 20 Meter langen Streifen auf dem Grundstück seines Nachbarn, um mit dem Auto die Straße zu erreichen.
Im Beispielfall ist das vordere Grundstück 91.000 Euro wert. Durch das Wegerecht mindert sich der Wert um geschätzte 15 Prozent. Das heißt, es wären 13.650 Euro abzuziehen. Der auf den heutigen Zeitpunkt abgezinste Barwert der Entschädigung, die der Nachbar zahlt, beläuft sich auf 10.000 Euro, die zu addieren sind. Unter dem Strich verliert das Grundstück also 3650 Euro an Wert, demnach wären nur noch 87.350 Euro anzusetzen. Damit das Wegerecht fürs Grundstück wertneutral wäre, müsste die Entschädigung entsprechend höher sein.
Viele Familien vereinbaren Wohnrechte für Angehörige. Wenn beispielsweise die Eltern den Kinder die Immobilie schenken, dürfen sie im Gegenzug bis an ihr Lebensende dort wohnen bleiben. Solange die Familie unter sich bleibt, ist das in der Regel kein Problem. Schwieriger wird es, wenn die Kinder wegziehen und das Haus verkaufen wollen. Dann liegt auf der Immobilie noch das Wohnrecht für die Eltern. Je nach statistischer Lebenserwartung der Eltern und wie groß deren Anteil an der gesamten Wohnfläche des Hauses ist, fällt der Bewertungsabschlag unterschiedlich aus.
Egal, ob es um ein Wege- oder Wohnrecht geht, Eigentümer einer Immobilie sollten schon beim Vertrag für solche Lasten daran denken, was bei einem Verkauf gelten soll. So ersparen sie sich viel Ärger und schonen den Wert des Hauses.
