Frankfurt Komme was da wolle an Warnungen vor Überhitzung am Immobilienmarkt – der Markt quittiert es mit einem Schulterzucken. 2017 ging mit knapp 73 Milliarden Euro als das zweitbeste Jahr am Immobilieninvestmentmarkt ein – und auch in diesem Jahr sehen Profis erneut eine ungebrochene Nachfrage voraus.
Die jüngsten Ergebnisse des EY-Trendbarometers zum Immobilieninvestmentmarkt sind jedenfalls eindeutig: 94 Prozent der 220 befragten Entscheider aus der Investorenbranche halten Deutschland weiter für einen attraktiven bis sehr attraktiven Standort – trotz der stark angezogenen Preise für Büros und Wohnungen. Haupttreiber sind die Niedrigzinsen. Weil Investoren keine rentierlichen Alternativen sehen, legen sie ihr Geld am Häusermarkt an. Wenn es an einem nicht mangelt, dann ist es Kapital, oder wie es Christian Schulz-Wulkow ausdrückt: „Momentan steht alles auf grün und es wird auch weiter grün bleiben“, sagt der Leiter des Beratungsunternehmens EY (früher Ernst und Young) für den Immobiliensektor in Deutschland, Schweiz und Österreich.
Die große Nachfrage trifft auf ein immer knapperes Angebot. Die Folge: Investoren rücken von ihren liebsten Anlageklassen ab. Bei den Gewerbeimmobilien, die mit 57,4 Milliarden Euro das zweitbeste Ergebnis nach 2007 (57,5 Milliarden Euro) erzielten, legten Investoren zuletzt stark in Logistikimmobilien an. Das Portfolio von Logicor hat es mit einem Preis von 2,2 Milliarden gar zum teuersten Investment des Jahres geschafft. Die größte reine Bürotransaktion – die nach wie vor beliebteste Art der Gewerbeimmobilie – folgt erst auf Rang drei (1,2 Milliarden Euro).
Deutliche Verschiebungen gibt es auch bei den Wohnimmobilien zu verzeichnen: Weil Bestandswohnungen knapp und teuer sind, kaufen Investoren immer mehr Projektentwicklungen, also Wohnungen, die sich noch im Bau befinden. 29 Prozent aller Wohninvestments gingen in derartige Vorhaben. Laut dem Immobiliendienstleister CBRE sind 2017 insgesamt 4,1 Milliarden Euro in diesen Bereich geflossen – ein Viertel mehr als noch 2016.
Die Folge des hohen Andrangs am Immobilienmarkt: Steigende Preise und sinkende Renditen. Tatsächlich werden im EY-Trendbarometer die hohen Immobilienpreise als größtes Hindernis für einen Kauf in diesem Jahr genannt. Fast alle Befragten stimmen der Aussage zu, dass der Wettbewerb um innerstädtische Entwicklungsgrundstücke zu überzogenen Kaufpreisen führt. Allein: Ihren Investmenthunger hat das bislang nicht gezügelt und es sieht auch nicht danach aus, dass dies in diesem Jahr geschieht.
Gerade der Wohnimmobilienmarkt steht im Fokus der Öffentlichkeit. Die gestiegenen Wohnungspreise erzürnen Haussuchende und rufen die Politik auf den Plan: Laut dem Sondierungspapier von SPD und CDU/CSU sollen, sofern die Große Koalition zustande kommt, in der neuen Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Dazu soll mehr Bauland ausgewiesen und Anreize zum Eigentumserwerb geschaffen werden.
In den Großstädten sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren schon derart gestiegen, dass die Bundesbank vor einem Korrekturpotenzial von 30 Prozent mahnt. In manchen Städten wie Frankfurt oder München kostet Wohnraum heute doppelt so viel wie noch 2009. Die Schuld auf ausländische Investoren zu schieben scheint nach den Ergebnissen der EY-Analyse aber nicht angebracht. 75 Prozent der Immobilieninvestoren am Wohnungsmarkt seien Deutsche. Bei den Gewerbeimmobilien seien es hingegen nur 53 Prozent.
Dass immer mehr Projektentwicklungen auf den Einkaufszetteln der Investoren landen, zeigt, dass Investoren bereit sind, so manches in Kauf zu nehmen, um „an Produkt zu kommen“, wie es die Branche im Jargon gern salopp formuliert. „Wir erkennen, dass heute auch sehr konservative Investoren bereit sind, höhere Risiken einzugehen. Vor fünf Jahren war das in diesem Maße noch nicht so“, erklärt einer der Studienautoren, Paul von Drygalski. Sein Kollege Schulz-Wulkow aber betont, dass seiner Meinung nach das Risiko am Markt damit aber nicht steige, sondern sogar sinke. Schließlich fänden junge Projekte schon früh einen langfristigen Investor.
Zu denen zählen teils bewusst, teils unbewusst auch Millionen Deutsche. Denn hinter den Käufern stecken in der Mehrzahl der Fälle offene Spezialfonds: „Die Fonds nutzen Kapital von langfristig orientierten Anlegern aus dem Bereich der Versorgungs- und Pensionskassen, um als Käufer von Projektentwicklungen aufzutreten“, beschreibt Helge Scheunemann, Leiter der Analyseabteilung des Immobiliendienstleisters JLL in Deutschland die Käufergruppe. Auch kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften seien als Käufer nicht zu unterschätzen.
Die Aktivität am Immobilienmarkt hänge „massiv“ von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab, sagt Schulz-Wulkow. Da seitens der EZB aber noch nicht mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, wird der Druck am Immobilienmarkt wohl auch in diesem Jahr nicht abnehmen. In der Konsequenz werden die Preise weiter steigen, die Renditen weiter sinken. Dass die Politik daran etwas ändern kann, glaubt nur jeder siebte Befragte. Die Profis sehen gerade bei Büros und Wohnungen noch Preispotenzial nach oben. Da mag selbst die EY-Einschätzung, dass die Preissteigerung in den Metropolen in diesem Jahr vielleicht noch im einstelligen Prozentbereich liegen wird, Wohnungssuchende alles andere als trösten.
