Hinzu kommt: Einige Projektentwickler lassen sich auf solche Vorgaben gar nicht erst ein. "Wir fassen in Berlin grundsätzlich keine Projekte mehr an auf Grundstücken, auf denen ein Bebauungsplan geändert oder neu aufgestellt werden muss", sagt Michael Staudinger, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienunternehmens Bauwert. Auf solchen Grundstücken gilt in der Hauptstadt seit einigen Monaten das Modell der "kooperativen Baulandentwicklung", das Investoren im Prinzip verpflichtet, einen Anteil von mindestens 25 Prozent geförderter Wohnungen zu realisieren. "Der ungebrochene Einwohnerzuwachs und die weiterhin steigenden Mietpreise", rechtfertigt Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) das Modell, "zeigen, wie wichtig es ist, dass wir den Fokus noch stärker auf die soziale Ausgewogenheit in den Quartieren legen."
Doch ist das Ideal der sozial gemischten Stadt überhaupt noch zu verwirklichen? "Wir sollten die soziale Mischung nicht zu dogmatisch sehen", meint Immobilienexperte Voigtländer. "Ich habe noch kein Argument gefunden, warum es für die Gesellschaft schlecht sein soll, wenn Menschen mit hohem Einkommen zusammenwohnen." Umgekehrt könne es für ein sozial schwaches Stadtviertel gut sein, wenn bessergestellte Haushalte zuzögen: Dann erhöhe sich die Qualität der Schulen und der Kitas, das ganze Quartier profitiere.
Diese Bausparkassen sollten Sie lieber meiden
Wenn Ihre Kundendaten kaum erfasst werden, Ihr Bausparwunsch unberücksichtigt bleibt, die Finanzierungskosten unnötig hoch sind, Informationen in der Angebotsbroschüre fehlen und beim Beratergespräch auf Diskretion kein Wert gelegt wird, dann sind Sie mit Sicherheit bei einer Bausparkasse, die durch den Test von „Finanztest“ gefallen ist. Nachfolgend finden Sie die schlechtesten Bausparkassen Deutschlands.
Deutsche Ring
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (4,5)
Qualität des Angebots: Ausreichend (3,6)
Kundeninformation: Ausreichend (3,6)
Begleitumstände: Sehr gut (0,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,6)
Stand: Januar 2015
Bausparkasse Mainz
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,3)
Qualität des Angebots: Befriedigend (3,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Befriedigend (2,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,9)
BHW
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Ausreichend (4,0)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,1)
Begleitumstände: Sehr gut (1,5)
Gesamtnote: Ausreichend (4,2)
LBS West
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,6)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,6)
Aachener
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,5)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,9)
Kundeninformation: Befriedigend (3,4)
Begleitumstände: Befriedigend (2,6)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)
Deutsche Bank Bauspar
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (2,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,5)
Kundeninformation: Sehr gut (1,5)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)
LBS Rheinland-Pfalz
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,6)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (4,9)
Begleitumstände: Sehr gut (1,4)
Gesamtnote: Mangelhaft (5,4)
Viele Kommunalpolitiker allerdings sehen das anders. Deshalb greifen sie immer öfter zum Instrument des "Milieuschutzgebiets". In Milieuschutzgebieten - das Baugesetzbuch spricht von "sozialen Erhaltungsverordnungen" - können die Behörden aufwendige Modernisierungsmaßnahmen untersagen, die steigende Mieten nach sich zögen. "Mit der Milieuschutzsatzung wollen wir angemessenen Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen erhalten und die Verdrängung dieser Sozialgruppen verhindern", erläutert Frankfurts Baubürgermeister Olaf Cunitz (Grüne). Er hat zu Beginn dieses Jahres eine Milieuschutzsatzung für den Stadtteil Bockenheim erlassen.
Stadt der Zukunft hat Platz für alle Schichten
Dieses Vorgehen habe keinen Erfolg, sagt hingegen Michael Voigtländer: Die Erfahrung zeige, dass Eigentümer von Wohnhäusern in Milieuschutzgebieten verstärkt Miet- in Eigentumswohnungen umwandelten. Zumindest dort, wo die Politik dies zulässt: In Hamburg und Berlin versperrt eine Umwandlungsverordnung den Investoren genau diesen Ausweg. "Dies", freut sich Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, "ist ein wichtiger Schritt, um der Verdrängung einkommensschwacher Haushalte aus der Innenstadt entgegenzuwirken."
Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?
Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.
Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.
Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent, das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.
Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.
Auch Nordrhein-Westfalens Bauminister Michael Groschek (SPD) betont: "Die Stadt der Zukunft ist eine Stadt, die Platz hat für alle sozialen Schichten." Als Vorbild dient vielen Experten Wien: In Österreichs Hauptstadt wohnen nicht weniger als 60 Prozent aller Menschen in städtischen oder öffentlich geförderten Wohnungen. Wer eine solche Wohnung mietet, darf zu diesem Zeitpunkt zwar bestimmte, recht großzügig bemessene Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Der Mieter kann aber später selbst dann in der subventionierten Wohnung bleiben, wenn er sich vom Medizinstudenten zum Chefarzt hochgearbeitet hat. Diese Regelung sei auch richtig, sagt Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig: "Ein wesentlicher Erfolg der Wiener Wohnbaupolitik ist, dass in der gesamten Stadt Durchmischung stattfindet. Wir wollen keine Siedlungen nur für Arme oder nur für Reiche, wie wir sie aus den Vororten anderer Städte kennen."
