Dieses Ziel lasse sich aber auch kostengünstiger erreichen, entgegnet Reiner Braun. Der Vorstand des Beratungsunternehmens Empirica lehnt die Objektförderung - also den klassischen sozialen Wohnungsbau - grundsätzlich ab. Er plädiert stattdessen für die Subjektförderung, bei der die öffentliche Hand über das Wohngeld diejenigen Haushalte direkt unterstützt, die sich ihre Wohnung sonst nicht leisten könnten. "Wenn Geringverdiener über Sozialwohnungen versorgt werden, konzentrieren sie sich zwangsweise in bestimmten Quartieren, die dann schnell stigmatisiert sind", argumentiert Braun. "Wer hingegen Wohngeld bezieht, kann sich überall eine Wohnung suchen. Damit ist die soziale Durchmischung leichter zu realisieren."
Allerdings schaffe das Wohngeld keine einzige neue Wohnung, gibt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz zu bedenken. Der Mieterbund fordert, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen - also deutlich mehr als jene 272 000 Wohnungen, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in seiner jüngsten Prognose für nötig hält. Dabei, sagt Ropertz, brauche man neben dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und dem Wohnungsbau für gut Verdienende auch Angebote im mittleren Preissegment - und diese lassen sich seiner Ansicht nach nur schaffen, wenn die Baukosten verringert werden.
Zu einer ähnlichen Empfehlung kommt eine Studie des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: Durch eine Verkleinerung der Wohnungen und eine Verringerung der Ausstattungsstandards ließen sich die Baukosten und damit die Mieten senken, sagen die Experten. Was wiederum energischen Widerspruch von Empirica-Vorstand Reiner Braun provoziert: "Verdichtete Wohngebäude mit niedriger Deckenhöhe, banaler Fassade und modularem Grundriss - denn darauf läuft es jetzt hinaus - werden künftig als erste leer stehen."
Dass nur der Neubau die Wohnungsmärkte der deutschen Großstädte entspannen kann, betont auch Michael Voigtländer vom IW. Umgekehrt gilt für ihn: "Alle Maßnahmen, die dazu führen, dass weniger Wohnungen gebaut werden, bewirken letztlich steigende Mieten." Außerdem schlägt Voigtländer eine Änderung der Perspektive vor: Bei der Stadtplanung, so sein Plädoyer, sollten künftig nicht nur die Zentren der großen Städte in den Blick genommen werden. Es gehe vielmehr darum, auch das Wohnen an den Stadträndern attraktiver zu machen. "Wenn es dort eine gute Infrastruktur gibt", sagt Voigtländer, "reduziert sich der Druck auf die Innenstädte von selbst."