Kampf um Wohnraum: Wenn nur noch Bauen hilft

In einigen Städten müssen Investoren bei Neubauten Quoten für Sozialwohnungen berücksichtigen oder dürfen Miet- nicht in Eigentumswohnungen umwandeln. Bewahrt das die soziale Mischung in den Städten?

Die Städte mit den besten Kaufgelegenheiten

Die Metropolen der Bundesrepublik gelten als die beliebtesten Immobilienstandorte. Allerdings sind dort auch wegen der stark steigenden Preise die Renditechancen gefallen. Die Luft nach oben wird dünner. Anders ist dies in Kassel. Die Autostadt bietet laut dem Städte-Ranking von Dr. Lübke & Kelber ein profitables Verhältnis zwischen Rendite und Risiko. Das Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite liegt bei 4,9 Prozent*

*Eigenkapitalrendite (durchschnittlicher Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital mit allen Einnahmen und Ausgaben inklusive Finanzierung) zeigt, womit Käufer kalkulieren können. Die Mindestrendite zeigt an, wie viel Käufer erzielen müssen, damit sich ihr Kauf abzüglich der Risikokomponente und Nebenkosten im Vergleich zu Bundesanleihen (aktuelle Rendite und Rendite im zehnjährigen Vergleich) rechnet. Das Verhältnis von Eigenkapitalrendite zu der empfohlenen Mindestrendite (auf Basis 10-Jahres-Durchschnitt der Bundesanleihe) zeigt, wo Risiko und Ertrag für Investoren im Einklang stehen.

Bild: dpa-dpaweb

Weimar ist eine Stadt mit einer bedeutsamen Geschichte und vor allem für die beiden größten deutschen Dichter bekannt. Friedrich Schiller und Johann Wolfgang von Goethe sind in Weimar gestorben. Neben dem wertvollen kulturellen Erbe bietet die Stadt auch wertvolle Renditemöglichkeiten hinsichtlich ihrer Immobilien.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 4,9 Prozent

Bild: dpa

Düsseldorf gehört zu den wenigen Metropolen, dessen Immobilienmarkt noch nicht so überteuert ist. Dementsprechend profitabel sind auch Investments im Düsseldorfer Wohnmarkt.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,4 Prozent

Bild: dpa

Das südniedersächsische Osnabrück ist ein wichtiger europäischer Wirtschaftsknotenpunkt. Bedeutende Auto-, Metall- und Papierkonzerne haben ihre Standorte in der Stadt. Doch nicht nur für Unternehmen bietet Osnabrück lohnende Investitionsmöglichkeiten. Auch auf dem Immobilienmarkt können Renditen erzielt werden.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,5 Prozent

Bild: dpa-dpaweb

Amazon, Canyon Bicycles, Debeka und Scania – diese und andere große Unternehmen haben ihre Geschäftsstellen in Koblenz.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,6 Prozent

Bild: dapd

Die Ostsee ist ein beliebtes Ferienziel von vielen Deutschen. Lübeck gehört dabei ganz klar zu den favorisierten Urlaubszielen. Doch nicht nur der Strand lockt nach Lübeck. Auch die Renditemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt ruft Investoren auf den Plan.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,7 Prozent

Bild: obs

Braunschweig gehört zu den wenigen Kommunen in Niedersachsen, die nicht unter einer wachsenden Schuldenlast leidet. Die Stadt ist frei von Kassenkrediten. Der gesunde wirtschaftliche Zustand Braunschweigs macht sich auch in den Renditemöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt bemerkbar.

Verhältnis von Eigenkapital- und Mindestrendite: 5,8 Prozent

Bild: dpa

Es wird eng in Deutschlands Großstädten. Ob in München oder Hamburg, Freiburg oder Berlin: Der Kampf um Wohnraum, den sich auch Durchschnitts- und Geringverdiener leisten können, wird härter. Dabei sorgen steigende Wohnungsmieten und - preise nicht nur in Metropolen und Universitätsstädten für heftige Debatten, sondern auch in Kommunen, die noch vor kurzem mit vielen leeren Wohnungen zu kämpfen hatten. "Die Räume in der Stadt werden immer weniger", klagte unlängst auf einer Diskussionsveranstaltung in Leipzig die aufgewühlte Nutzerin eines Wohnprojekts im aufstrebenden Stadtteil Plagwitz, das jetzt Eigentumswohnungen weichen muss.

Kein Wunder also, dass Politiker schon vor einem neuen Häuserkampf warnen. "Wenn immer mehr Mieter Angst haben, aus ihren Wohnungen verdrängt zu werden, wenn viele keine Chancen haben, eine Wohnung zu finden, dann muss die Politik handeln", sagte Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) im Mai auf dem Deutschen Mietertag in Hamburg. "Bezahlbare Mietpreise für alle Menschen sind Grundvoraussetzung für das gesellschaftliche Zusammenleben."

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 10

Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Platz 09

Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17

Platz 08

Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00

Platz 07

Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51

Platz 06

Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54

Platz 05

Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96

Platz 04

Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71

Platz 03

Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22

Platz 02

Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72

Platz 01

Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Die Politik sieht sich zum Handeln gezwungen - nicht nur der Bund mit der Mietpreisbremse, sondern auch die Kommunen. Denn immer mehr Städte verpflichten Investoren, bei größeren Wohnungsbauvorhaben einen gewissen Anteil an öffentlich geförderten oder sonst wie preiswerten Mietwohnungen zu errichten. An die Spitze der Bewegung hat sich Freiburg gesetzt: Im Mai beschloss das Stadtparlament, künftig müssten 50 Prozent der neu entstehenden Wohnungen öffentlich gefördert sein.

Wie diese Vorgabe praktisch umgesetzt werden und für welche Bauvorhaben sie gelten soll, wird laut Stadtverwaltung derzeit geprüft. Andere Städte sind da schon weiter als Freiburg - allen voran München. Hier gibt es bereits seit 1994 ein Modell, das Vorbild ist für alle anderen einschlägigen Konzepte: Die sozialgerechte Bodennutzung (Sobon) schreibt vor, dass in Gebieten, in denen mit einem Bebauungsplan Baurecht geschaffen wird, grundsätzlich 30 Prozent der neuen Wohnungen öffentlich gefördert werden und Haushalten mit niedrigem Einkommen zur Verfügung stehen müssen. Ähnliche Quotenregelungen gelten beispielsweise auch in Hamburg, Köln, Stuttgart und seit kurzem auch in Berlin - teilweise in Bebauungsplangebieten, teilweise ausschließlich dann, wenn städtische Grundstücke verkauft werden.

Die sozial gemischte Stadt, eine Utopie?

"Ein positives Beispiel ist in jedem Fall Hamburg", sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. In der Hansestadt wurden im vergangenen Jahr gut 2.000 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen fertiggestellt - das entspricht einem Drittel des gesamten Neubauvolumens.

Die Schlusslichter der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 66

Stadt: Coburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 29,98
Scoring Sozioökonomische Daten: 62,28
Scoring Strukturrisiko: 45,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 13,26

Platz 67

Stadt: Siegen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 27,48
Scoring Sozioökonomische Daten: 41,12
Scoring Strukturrisiko: 33,2
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 13,62

Platz 68

Stadt: Detmold
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 27,33
Scoring Sozioökonomische Daten: 33,80
Scoring Strukturrisiko: 33,5
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 22,39

Platz 69

Stadt: Remscheid
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 18,84
Scoring Sozioökonomische Daten: 23,33
Scoring Strukturrisiko: 11,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 14,13

Platz 70

Stadt: Herne
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Gesamtscoring: 17,09
Scoring Sozioökonomische Daten: 0,00
Scoring Strukturrisiko: 23,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 18,99

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Deutlich skeptischer beurteilt Michael Voigtländer die Wirkung der kommunalen Vorgaben. Der Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) verweist darauf, dass der Bau günstiger Wohnungen sich für die Investoren nur mittels Quersubventionierung rechne - mit der Folge, dass frei finanzierte Wohnungen noch teurer würden.

Instrument des Milieuschutzgebietes

Hinzu kommt: Einige Projektentwickler lassen sich auf solche Vorgaben gar nicht erst ein. "Wir fassen in Berlin grundsätzlich keine Projekte mehr an auf Grundstücken, auf denen ein Bebauungsplan geändert oder neu aufgestellt werden muss", sagt Michael Staudinger, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienunternehmens Bauwert. Auf solchen Grundstücken gilt in der Hauptstadt seit einigen Monaten das Modell der "kooperativen Baulandentwicklung", das Investoren im Prinzip verpflichtet, einen Anteil von mindestens 25 Prozent geförderter Wohnungen zu realisieren. "Der ungebrochene Einwohnerzuwachs und die weiterhin steigenden Mietpreise", rechtfertigt Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) das Modell, "zeigen, wie wichtig es ist, dass wir den Fokus noch stärker auf die soziale Ausgewogenheit in den Quartieren legen."

Mieten oder kaufen? Die größten deutschen Städte im Test

Rang 13: Essen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
2,8	+2 bis -2%	+0,0	5,2	60,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Download "Mieten oder kaufen?" für 1,99 Euro.

Bild: dpa

Rang 12: Dortmund

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+0,6	5,4	56,0	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 11: Düsseldorf

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,4	+3 bis +8%	+27,7	4,1	33,5	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 10: Bremen

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,5	+3 bis +8%	+14,0	5,4	60,4	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 9: Köln

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	+3 bis +8%	+23,9	4,2	42,5	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 8: Stuttgart

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,6	über +8%	+25,8	4,0	37,7	mieten

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Rang 7: Hannover

Gesamtwertung¹	Preisprognose²	Preis-/Miet-Entwicklung³	Mietrendite⁴	Anteil Renditeangebote in %⁵	Empfehlung: Mieten oder kaufen?⁶
3,9	über +8%	+23,5	4,6	56,3	kaufen

¹ von 5,0 (große Chancen, wenig Risiken) bis 1,0 (geringe Chancen, hohe Risiken); berechnet aus Preisprognose (25 %), Leerstand (12,5 %), Erschwinglichkeit (12,5 %) und Standortdynamik (50%); ² Preisprognose für die nächsten drei Jahre; ³ Wert über 0 gibt an, um wie viel Prozentpunkte Kaufpreise seit 2009 stärker gestiegen sind als Mieten; hohe Werte signalisieren Überbewertung; ⁴ Jahres-Netto-Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich 2% für Notar und Grundbuch sowie 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, in Prozent; ⁵ Anteil der Angebote mit einer Brutto-Mietrendite von über 5 % bei Neuvermietung; ⁶ Empfehlung für Selbstnutzer mit 40 % Eigenkapital in Abhängigkeit u. a. der lokalen Kaufpreise, Mieten und Kreditkonditionen

Quelle: Immobilienscout 24, Feri, IW Consult, Empirica, eigene Recherche

Bild: dpa

Doch ist das Ideal der sozial gemischten Stadt überhaupt noch zu verwirklichen? "Wir sollten die soziale Mischung nicht zu dogmatisch sehen", meint Immobilienexperte Voigtländer. "Ich habe noch kein Argument gefunden, warum es für die Gesellschaft schlecht sein soll, wenn Menschen mit hohem Einkommen zusammenwohnen." Umgekehrt könne es für ein sozial schwaches Stadtviertel gut sein, wenn bessergestellte Haushalte zuzögen: Dann erhöhe sich die Qualität der Schulen und der Kitas, das ganze Quartier profitiere.

Diese Bausparkassen sollten Sie lieber meiden

Der miese Service der Bausparkassen

Wenn Ihre Kundendaten kaum erfasst werden, Ihr Bausparwunsch unberücksichtigt bleibt, die Finanzierungskosten unnötig hoch sind, Informationen in der Angebotsbroschüre fehlen und beim Beratergespräch auf Diskretion kein Wert gelegt wird, dann sind Sie mit Sicherheit bei einer Bausparkasse, die durch den Test von „Finanztest“ gefallen ist. Nachfolgend finden Sie die schlechtesten Bausparkassen Deutschlands.

Platz 7

Deutsche Ring
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (4,5)
Qualität des Angebots: Ausreichend (3,6)
Kundeninformation: Ausreichend (3,6)
Begleitumstände: Sehr gut (0,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,6)

Stand: Januar 2015

Platz 6

Bausparkasse Mainz
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,3)
Qualität des Angebots: Befriedigend (3,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Befriedigend (2,9)
Gesamtnote: Ausreichend (3,9)

Platz 5

BHW
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Ausreichend (4,0)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,1)
Begleitumstände: Sehr gut (1,5)
Gesamtnote: Ausreichend (4,2)

Platz 4

LBS West
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,6)
Kundeninformation: Mangelhaft (5,0)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,6)

Platz 3

Aachener
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (3,5)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (4,9)
Kundeninformation: Befriedigend (3,4)
Begleitumstände: Befriedigend (2,6)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)

Platz 2

Deutsche Bank Bauspar
Erfassung Kundenstatus: Befriedigend (2,7)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,5)
Kundeninformation: Sehr gut (1,5)
Begleitumstände: Gut (1,8)
Gesamtnote: Mangelhaft (4,9)

Platz 1

LBS Rheinland-Pfalz
Erfassung Kundenstatus: Ausreichend (3,6)
Qualität des Angebots: Mangelhaft (5,4)
Kundeninformation: Mangelhaft (4,9)
Begleitumstände: Sehr gut (1,4)
Gesamtnote: Mangelhaft (5,4)

Viele Kommunalpolitiker allerdings sehen das anders. Deshalb greifen sie immer öfter zum Instrument des "Milieuschutzgebiets". In Milieuschutzgebieten - das Baugesetzbuch spricht von "sozialen Erhaltungsverordnungen" - können die Behörden aufwendige Modernisierungsmaßnahmen untersagen, die steigende Mieten nach sich zögen. "Mit der Milieuschutzsatzung wollen wir angemessenen Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen erhalten und die Verdrängung dieser Sozialgruppen verhindern", erläutert Frankfurts Baubürgermeister Olaf Cunitz (Grüne). Er hat zu Beginn dieses Jahres eine Milieuschutzsatzung für den Stadtteil Bockenheim erlassen.

Stadt der Zukunft hat Platz für alle Schichten

Dieses Vorgehen habe keinen Erfolg, sagt hingegen Michael Voigtländer: Die Erfahrung zeige, dass Eigentümer von Wohnhäusern in Milieuschutzgebieten verstärkt Miet- in Eigentumswohnungen umwandelten. Zumindest dort, wo die Politik dies zulässt: In Hamburg und Berlin versperrt eine Umwandlungsverordnung den Investoren genau diesen Ausweg. "Dies", freut sich Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, "ist ein wichtiger Schritt, um der Verdrängung einkommensschwacher Haushalte aus der Innenstadt entgegenzuwirken."

Wann sollte man keinen Bausparvertrag abschließen?

Anschlussdarlehen mit Bausparvertrag finanzieren

Wenn der Banker beim Finanzierungsgespräch einen Bausparvertrag empfiehlt, um das spätere Anschlussdarlehen mit einem Bausparvertrag zu finanzieren. Denn: Würden die notwendigen Bausparraten in die erhöhte Tilgung das Bankdarlehens fließen, müsste der Zins des Anschlussdarlehens nach zehn Jahren meist bis auf acht Prozent und mehr steigen, damit sich der Bausparvertrag lohnen würde. Nur wer solche hohen Anschlusszinsen erwartet, ist mit einem zusätzlich besparten Bausparvertrag auf der sicheren Seite.

Tilgungsgeschwindigkeit

Wenn man innerhalb von zwei oder drei Jahren über den zugeteilten Bausparvertrag verfügen möchte. Dann würde die Rückzahlungsrate so hoch ausfallen, dass man diese Rate kaum tragen kann. Bankdarlehen mit hohen Zinsen sollten schnell und Bausparverträge mit niedrigen Zinsen sollten eigentlich langsam getilgt werden.

Fehlender Zahlungsplan

Wenn der Banker oder Vertreter keinen Zahlungsplan für die gesamte angedachte Laufzeit des Bausparvertrages liefert und/oder keinen gesamten Effektivzins für Bauspar- und Bankdarlehen nennt. Ein Beispiel zeigt, warum: Das Bankdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung  hat einen Effektivzins von 3,87 Prozent,  das Bauspardarlehen einen Effektivzins von 3,78 Prozent. Wer nun vermutet, der gesamte Effektivzins läge bei 3,82 Prozent, der irrt. Tatsächlich ergibt sich ein gesamter Effektivzins von 4,39 Prozent, wenn das Bankdarlehen nach zehn Jahren mit dem Bausparvertrag abgelösten werden soll. Der Grund für die Diskrepanz zwischen Annahme und Realität sind die niedrigen Guthabenzinsen in der Ansparphase.

Fazit

Ein Bausparvertrag eignet sich hervorragend zum Ansparen von Eigenkapital für ein späteres Bauvorhaben oder zur Bildung von Renovierungsrücklagen. Wer jedoch erst zum Zeitpunkt der Finanzierung einen Bausparvertrag abschließt, und damit später die Bankhypothek ablösen will, zahlt in aller Regel drauf. Quelle: FMH-Finanzberatung e.K.

Auch Nordrhein-Westfalens Bauminister Michael Groschek (SPD) betont: "Die Stadt der Zukunft ist eine Stadt, die Platz hat für alle sozialen Schichten." Als Vorbild dient vielen Experten Wien: In Österreichs Hauptstadt wohnen nicht weniger als 60 Prozent aller Menschen in städtischen oder öffentlich geförderten Wohnungen. Wer eine solche Wohnung mietet, darf zu diesem Zeitpunkt zwar bestimmte, recht großzügig bemessene Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Der Mieter kann aber später selbst dann in der subventionierten Wohnung bleiben, wenn er sich vom Medizinstudenten zum Chefarzt hochgearbeitet hat. Diese Regelung sei auch richtig, sagt Wiens Wohnbaustadtrat Michael Ludwig: "Ein wesentlicher Erfolg der Wiener Wohnbaupolitik ist, dass in der gesamten Stadt Durchmischung stattfindet. Wir wollen keine Siedlungen nur für Arme oder nur für Reiche, wie wir sie aus den Vororten anderer Städte kennen."

Jährlich 400.000 neue Wohnungen bauen

Dieses Ziel lasse sich aber auch kostengünstiger erreichen, entgegnet Reiner Braun. Der Vorstand des Beratungsunternehmens Empirica lehnt die Objektförderung - also den klassischen sozialen Wohnungsbau - grundsätzlich ab. Er plädiert stattdessen für die Subjektförderung, bei der die öffentliche Hand über das Wohngeld diejenigen Haushalte direkt unterstützt, die sich ihre Wohnung sonst nicht leisten könnten. "Wenn Geringverdiener über Sozialwohnungen versorgt werden, konzentrieren sie sich zwangsweise in bestimmten Quartieren, die dann schnell stigmatisiert sind", argumentiert Braun. "Wer hingegen Wohngeld bezieht, kann sich überall eine Wohnung suchen. Damit ist die soziale Durchmischung leichter zu realisieren."

Die Tücken beim Immobilienkauf

Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln.

Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten:

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Nebenkosten

Bei aller Euphorie über die neue Immobilie dürfen die Nebenkosten für den Kauf nicht übersehen werden, denn sie machen schnell zehn Prozent vom Kaufpreis aus. Zu ihnen gehören die Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch, Maklerprovisionen und Kosten für die Immobilienfinanzierung – etwa die Berechnung von Bereitstellungszinsen seitens der Bank für eine bewilligte und bereitstehende Kreditsumme, die aber noch nicht abgerufen wird. Größte Posten sind Maklerkosten und Grunderwerbsteuer. Sie ist in den vergangenen Jahren in vielen Regionen von 3,5 auf fünf Prozent und mehr des Kaufpreises gestiegen.

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Um das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann.

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Objektbesichtigung

Niemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen.

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Lage, Bebauungspläne, Baugenehmigungen

Spätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches.

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Beginnen Sie Ihren Rundgang im Keller

Nachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab.

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Sachverständigengutachten

Insbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen

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Allerdings schaffe das Wohngeld keine einzige neue Wohnung, gibt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz zu bedenken. Der Mieterbund fordert, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen - also deutlich mehr als jene 272 000 Wohnungen, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in seiner jüngsten Prognose für nötig hält. Dabei, sagt Ropertz, brauche man neben dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und dem Wohnungsbau für gut Verdienende auch Angebote im mittleren Preissegment - und diese lassen sich seiner Ansicht nach nur schaffen, wenn die Baukosten verringert werden.

Zu einer ähnlichen Empfehlung kommt eine Studie des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: Durch eine Verkleinerung der Wohnungen und eine Verringerung der Ausstattungsstandards ließen sich die Baukosten und damit die Mieten senken, sagen die Experten. Was wiederum energischen Widerspruch von Empirica-Vorstand Reiner Braun provoziert: "Verdichtete Wohngebäude mit niedriger Deckenhöhe, banaler Fassade und modularem Grundriss - denn darauf läuft es jetzt hinaus - werden künftig als erste leer stehen."

Dass nur der Neubau die Wohnungsmärkte der deutschen Großstädte entspannen kann, betont auch Michael Voigtländer vom IW. Umgekehrt gilt für ihn: "Alle Maßnahmen, die dazu führen, dass weniger Wohnungen gebaut werden, bewirken letztlich steigende Mieten." Außerdem schlägt Voigtländer eine Änderung der Perspektive vor: Bei der Stadtplanung, so sein Plädoyer, sollten künftig nicht nur die Zentren der großen Städte in den Blick genommen werden. Es gehe vielmehr darum, auch das Wohnen an den Stadträndern attraktiver zu machen. "Wenn es dort eine gute Infrastruktur gibt", sagt Voigtländer, "reduziert sich der Druck auf die Innenstädte von selbst."