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Kauf- und Mietpreise Immobilienmarkt brummt – aber nicht mehr so laut

Eine Analyse von 125 Großstädten zeigt, dass Mieten und Immobilienpreise weiter kräftig steigen – zunehmend auch außerhalb der Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg.

Wo Wohnen immer teurer wird
BerlinDie gute Nachricht vorweg: "Deutliche Mietsteigerungen treten nur regional begrenzt auf und sind in erster Linie ein Problem der Neuvermietungen in Ballungszentren, Groß- und Hochschulstädten". So heißt es jedenfalls in einem Bericht des statistischen Bundesamtes. Besonders in Berlin mussten Mieter tiefer in die Taschen greifen. Hier stiegen die Mieten mit 2,6 Prozent genau doppelt so stark an wie im Bundesdurchschnitt. "In Top-Städten wie Berlin, Hamburg und München dürften die Preise bei den Neuvermietungen um etwa fünf Prozent zulegen", sagte André Adami vom Marktforscher bulwiengesa, auf dessen Daten sich etwa die Bundesbank stützt. In einigen besonders begehrten Stadtgebieten wie dem Prenzlauer Berg in Berlin oder St. Pauli in Hamburg gebe es bereits Hinweise für eine Überhitzung. Quelle: dpa
DüsseldorfNeue exklusive Wohnungen entstehen in Düsseldorf am Rande der Altstadt. In Düsseldorf steigen die Preise für Wohneigentum rasant. Im Jahr 2013 kostete dort eine Eigentumswohnung durchschnittlich 3.034 Euro pro Quadratmeter. Im vierten Quartal 2013 waren es sogar 3.135 Euro. 2012 kostete die gleiche Wohnung noch 2.738 Euro. Das reicht für den Aufstieg von Platz 15 auf Rang 10 der teuersten Städte Deutschlands. Auch zur Miete zu wohnen, ist dort nicht günstig: 10,38 Euro kostete der Quadratmeter Ende vergangenen Jahres im Schnitt. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2013. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Ingolstadt Beschauliche Innenstadt und Heimat von Audi: Ingolstadt scheint immer beliebter zu werden. Im vierten Quartal 2013 kostete eine Eigentumswohnung dort 3.239 Euro, 2012 war das noch für 2.798 Euro zu haben. Damit rutscht Ingolstadt in die Top-Ten der Immobilienpreise. Quelle: dpa
Frankfurt Wer hier zu Miete wohnen will, muss tief in die Tasche greifen: Mit 11,98 Euro pro Quadratmeter liegt Frankfurt auf Platz zwei. Da ist eine Eigentumswohnung schon vergleichsweise günstig. 3.279 Euro pro Quadratmeter kostete die zuletzt, das sind etwa 250 Euro mehr als im Vorjahr. Quelle: dapd
RegensburgDie Donau trägt sicher zur Attraktivität Regensburgs bei. Eine Wohnung kostete hier im vierten Quartal vergangenen Jahres 3.336 Euro. Im Jahresschnitt waren es 3.266 Euro, im Vorjahr 3.062 Euro. Damit steigen in Regensburg zwar die Preise, im Ranking steht die Stadt aber nur noch auf Platz sieben statt wie 2012 auf Platz vier. Quelle: dpa
Erlangen Die Orangerie in Erlangen wurde erst vor kurzem restauriert. Die Stadt in Mittelfranken scheint immer beliebter zu werden: Von Platz acht auf sechs klettern die Preise für Wohneigentum und erreichten zuletzt 3.370 Euro pro Quadratmeter - das sind fast 500 Euro mehr als im Jahresschnitt 2012. Quelle: dpa
RosenheimWer seine Wochenenden so verbringen will, für den ist Rosenheim der ideale Wohnort. Billig wird das allerdings nicht - besonders, wenn es eine Eigentumswohnung sein soll. Ende 2013 kostete die stolze 3.403 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr zuvor waren es durchschnittlich 2.890. Mit diesem Anstieg bleibt sich Rosenheim treu und ist weiterhin auf Rang fünf der Städte mit den teuersten Immobilien. Quelle: dapd

Der diesjährige Immobilienindex für das Jahr 2013 gibt Hausbesitzern, Vermietern und Verkäufern erneut Anlass zur Freude: Gerade im Wohnungsmarkt brummt es weiter ordentlich – wenn auch nicht mehr ganz so laut wie in den vorangegangenen beiden Jahren. Aber immerhin: der Index für Wohnimmobilien legte gegenüber 2012 um 4,7 Prozent zu. Vor allem Mieten (+3,8 Prozent) und Kaufpreise für Neubauwohnungen (+6,6 Prozent) legten kräftig zu. Aber auch Einfamilienhausgrundstücke (+5,6 Prozent) und Reihenhäuser (+4,8 Prozent) bleiben gefragt.

Das unabhängige Analyse- und Marktforschungshaus BulwienGesa, das den Immobilienindex ermittelt, verfolgt die Preise für Immobilien schon seit dem Jahr 1975, seit der Wiedervereinigung für insgesamt 125 deutsche Großstädte. Dafür werten die Münchener umfangreiche Daten aus Gutachten, Erhebungen, Zeitungsanalysen und Testkäufen aus, selbst die Bundesbank schätzt die Analyse. Und demnach boomen Wohnimmobilien weiterhin vor allem in den sogenannten A-Städten, also zum Beispiel in München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt. In diesen A-Städten legte der Index für den Wohnungsmarkt in nur einem Jahr. um 5,5 Prozent zu. Inzwischen sind aber auch die B-, C- und D-Städte vom Boom bei Wohnimmobilien erfasst.

Andreas Schulten, Vorstand bei BulwienGesa, sieht den deutschen Immobilienmarkt in einem Zyklus, bei dessen Fortschreiten die Preise auch irgendwann mal wieder sinken könnten, so wie etwa in München in den Jahren 2001 bis 2004. "Die Preisübertreibungen die es jetzt schon gibt sind regional und auch sektoral begrenzt, zum Beispiel im Bereich von Luxuswohnungen oder sogenannten Zinshäusern für Investoren", so Schulten. "Bundesweit betrachtet, sind die Preise jedoch noch nicht überhöht. Zudem beruhigt sich der Markt bereits wieder."

Anzeichen für eine Übertreibung bei Mieten und Kaufpreisen liefert der Immobilienindex insbesondere in der Langzeitbetrachtung nicht. Gemessen an der Inflation der vergangenen 20 Jahre war die Entwicklung des Immobilienmarktes bisher unterdurchschnittlich. Erst seit 2009 lagen die Steigerungsraten oberhalb der Inflationsrate – so wie im vergangenen Jahr, als die Verbraucherpreise nur um 1,5 Prozent, der Immobilienwertzuwachs aber um 3,3 Prozent zulegte. Der vorläufige Zenit wurde 2011 mit einem Anstieg um knapp 3,7 Prozent erreicht. Dabei waren fast fünf Prozent Wertzuwachs allein im Wohnungssegment zu verzeichnen.

Nur Anfang der 90er Jahre, also im Zuge der Wiedervereinigung, legte der Immobilienindex stärker zu - seinerzeit um bis 7,8 Prozent im Jahr. Seit 1990 haben die Kauf- und Mietpreise im Bundesdurchschnitt für Wohnraum um jährlich 1,7 Prozent zugelegt. Langfristig besteht also anscheinend noch Spielraum nach oben. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes liegt die durchschnittliche Inflationsrate seit 1992 bei knapp 1,98 Prozent – was etwa der Zielmarke der Europäischen Zentralbank von zwei Prozent entspricht.

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Zwar gibt es deutliche regionale Unterschiede, doch inzwischen zieht auf dem Wohnungsmarkt in allen Städtetypen die Preisschraube an. Die grobe Tendenz: Miet- und Preisniveau sind im Norden und Osten unterdurchschnittlich, im Süden und Westen überdurchschnittlich. Für die kleineren Städte gibt Schulten Entwarnung: "Es ist zwar nicht absehbar, dass diese Städte noch großes Nachholpotenzial bei Mieten und Kaufpreisen haben, andererseits besteht auch kein großes Rückschlagpotenzial.

Für das laufende Jahr erwarten die Experten von BulwienGesa weiteres Wachstum. Dabei bleiben die Wohnungsmärkte von einem zu geringen Angebot an Neubauten und einer deutlich darüber hinausgehenden Nachfrage geprägt.

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