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Kaufen im Boom 5 Faktoren für erfolgreiches Investieren in Immobilien

Quelle: imago images

Der Immobilienboom geht weiter. Käufer können noch immer gute Geschäfte machen. Doch nicht jede Wohnung ist ein Schnäppchen – und manch ein Standort schon überteuert. Aber worauf soll man achten? Im Expertentalk des WirtschaftsWoche Clubs haben Immobilieninvestor Jakob Mähren und Risikomanagerin Julia Kneist fünf Erfolgsfaktoren bei Immobilieninvestments identifiziert.

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Ausgerechnet Neukölln! Immobilieninvestor Jakob Mähren hat den Aufbau seines Unternehmens, der Mähren AG, mit Wohnungskäufen im Berliner Stadtteil Neukölln begonnen. Damals war Neukölln noch ein Problemkiez, alles andere als ein hippes Szeneviertel. In Teilen des Stadtteils hat sich das bis heute deutlich geändert – und die Immobilienpreise sind rasant gestiegen. Für Mähren ist es der Beweis dafür, dass das mantraartige „Lage, Lage, Lage“ als Ratschlag für Immobilieninvestoren nicht zielführend ist. Es gehe vielmehr darum, Standorte mit Entwicklungspotenzial zu identifizieren.

Der Expertentalk des WirtschaftsWoche Clubs hat einige Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestoren deutlich gemacht. Neben Immobilieninvestor Mähren stand Julia Kneist, Risikomanagerin bei der Immobilienfinanzierungsplattform Linus Digital Finance, im Gespräch mit dem WirtschaftsWoche Geld-Ressortleiter Niklas Hoyer den Leserinnen und Lesern Frage und Antwort. Die fünf Top-Themen finden Sie hier noch einmal zusammengefasst. Außerdem haben Sie hier die Möglichkeit, einen Mitschnitt des Gesprächs anzusehen.

Erfolgsfaktor 1: Auf Standortfaktoren achten

Die zentralen Lagen in prosperierenden Großstädten, im Immobilienjargon „Core-Lagen“ genannt, seien „nicht schlecht“, so Investor Mähren. Aber sie könnten halt kaum noch besser werden. Besonders interessant für Investoren seien hingegen Lagen, die nicht besonders gut sind, „aber Zuzug haben und sich als Investment lohnen, weil sich die Lage verbessert“. So wie in Berlin-Neukölln erlebt.

Vor allem die demografische Entwicklung am jeweiligen Standort nannten Mähren und Kneist als wichtige Faktoren. Ideal seien Lagen, wo das Angebot nicht mit der steigenden Nachfrage mitwachse. Als Beispiel nannte Mähren Städte in Nordrhein-Westfalen, Dortmund etwa, wo Bestandsimmobilien teilweise für 1500 Euro den Quadratmeter verkauft würden. „Dafür kann man nicht bauen.“ Damit sei eine Ausweitung des Angebots nicht absehbar. Erst müsse der Leerstand Zuzug absorbieren, später dann stiegen die Preise. Riskant hingegen seien Lagen, in denen die Bevölkerung abwandert oder altert, so dass die Nachfrage immer weiter nachlässt.

Risikomanagerin Kneist empfahl für Investments besonders B-Städte in Ballungszentren, auch Metropolregionen genannt. Als Beispiel nannte sie in Süddeutschland Fürth, Bamberg oder auch Landshut. Solche Städte seien ideale Standorte für Pendler aus benachbarten Top-Großstädten, bei Landshut etwa aus München. Die steigenden Preise in den Metropolen selbst, aber auch der im Zuge der Coronapandemie noch zunehmende Trend ins Umland, trieben die Kaufpreise hier kräftig.

Erfolgsfaktor 2: Megatrends erkennen

Durch die Coronapandemie ist der Umland-Trend in den Fokus gerückt. Tatsächlich läuft dieser aber schon länger – eben auch, weil in den Metropolen selbst die hohen Preise und Mieten Bewohner vertrieben haben. Durch Homeoffice und die nachlassende Bedeutung von Büropräsenz wird der Trend nun verstärkt. Dahinter stehe eigentlich der Megatrend Digitalisierung, sagte Mähren. Auch die Entwicklung beim autonomen Fahren könne den Trend ins Umland noch beschleunigen. 

Der Megatrend alleine sollte aber nicht dazu verführen, die konkrete Lage außer Acht zu lassen. So kommt es eben durchaus darauf an, im Umland welcher Stadt eine Wohnimmobilie liegt. Gibt es eine gute Anbindung? Hält die Regionalbahn in direkter Nähe? Entstehen Arbeitsplätze? Nur wenn die Rahmenbedingungen stimmen, kann der Megatrend sich vor Ort richtig auswirken. Viele wollten mittlerweile ländlicher wohnen, aber trotzdem die Vorzüge der Urbanisierung genießen, sagte Kneist. Der Supermarkt in der Nähe bleibe dabei zum Beispiel wichtig. 

Erfolgsfaktor 3: Regulierung mitdenken

Mit Blick auf Wohnimmobilien seien in Berlin die Auswirkungen der Regulierung „im vergangenen Jahr deutlich schlimmer gewesen als die der Corona-Pandemie“, sagte Mähren. Erst vor Kurzem hat das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel gekippt, der Vermietern von Bestandsimmobilien in der Hauptstadt feste Mietobergrenzen vorgegeben hatte. Zwischenzeitlich war das Angebot an Mietwohnungen dort deshalb eingebrochen. 

Es lohnt sich also durchaus, Regulierung und ihre Folgen bei Investments im Blick zu behalten. Mähren rät Vermietern in Großstädten zum Beispiel lieber befristet zu vermieten, um sich möglichst viel Flexibilität zu erhalten. So haben sie auch die Möglichkeit nach Auslaufen des Mietvertrags die Wohnung eventuell leerstehend zu verkaufen. Nachdem die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen zuletzt gesetzlich noch weiter eingeschränkt worden ist, rechnet Mähren mit einer weiteren Verknappung bei Eigentumswohnungen.

Ein gutes Beispiel für eine Art Investoren-Dialektik, die Mähren im Expertentalk skizzierte: Gerade Standorte, in denen die Grundprinzipien der Marktwirtschaft nicht ausgelebt würden, seien für Investoren letztlich interessant. Denn hier werde das Angebot an Wohnraum nicht steigen. Werde dies aber von steigender Nachfrage begleitet, seien besonders große Wertzuwächse zu erwarten. Hamburg etwa, oft für seine Wohnungsbaupolitik gelobt, sieht er deshalb als weniger interessant für Investments an. Das Hamburger Preisniveau sei bereits recht hoch und durch ein absehbar weiter steigendes Neubauangebot könnten Preiszuwächse begrenzt werden.

Erfolgsfaktor 4: Nachhaltigkeit berücksichtigen

Während Selbstnutzer schon zur Senkung der Heizkosten auf Energieeffizienz, moderne Heizung und ausreichende Dämmung achten, stand dieser Aspekt für Investoren lange im Hintergrund. Das sollte sich ändern, sagte Kneist. Bei vermieteten Immobilien müsse auch die Bewirtschaftung effizient sein. Die technische Gebäudeausstattung solle nicht 40 Jahre alt, sondern möglichst auf dem heutigen Stand sein. Noch wichtiger sei dies geworden, weil Mieter und Vermieter nach jüngsten Beschlüssen der Bundesregierung die seit Jahresanfang anfallenden C02-Zusatzkosten je hälftig tragen müssen. Damit zahlt es sich für Vermieter stärker aus, bei veralteter Energieeffizienz zu investieren. Der Druck in dieser Richtung könnte noch zunehmen. Das Energieeinsparpotenzial bei Gebäuden gilt als als recht groß.



Erfolgsfaktor 5: Finanzierung passend planen

Inflationssorgen und Spekulationen über ein mögliches Ende der lockeren Geldpolitik der Notenbanken weltweit haben zuletzt auch die Kreditzinsen leicht steigen lassen. Beides – Inflation und Kreditzinsen – sollten Immobilieninvestoren nicht aus dem Blick lassen. So sei das Interesse an Wohnimmobilien auch so groß, weil diese als Sicherung gegen Inflation gesehen würden, so Mähren. Als Sachwert bieten Wohnungen und Häuser in dieser Hinsicht einen gewissen Schutz.

Mit Blick auf Finanzierungen riet Mähren zu möglichst großer Planungssicherheit. Privatinvestoren sollten sich gar nicht erst auf Zinswetten einlassen. Mähren riet zu einer langfristigen Finanzierung für maximale Sicherheit, um „Ruhe im Karton“ zu haben. In den kommenden ein, zwei Jahren rechnet er allerdings nicht mit einem deutlichen Zinsanstieg. 

Kneist berichtete indes, dass Banken bei der Kreditvergabe durchaus strenger würden. Bestimmte Berufe würden zunehmend kritisch beäugt. Alternative Kreditfinanzierer könnten diese Lücke füllen. Auch Linus Digital Finance profitiere von dieser Entwicklung.

Mehr zum Thema: Seit Jahren steigen die Immobilienpreise. Selbst die Coronakrise konnte den Trend nicht stoppen. Kann das ewig so weitergehen? Lohnt ein Kauf jetzt noch? Im Video zum WiWo-Expertentalk erfahren Sie es.

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