Kaufen oder Bauen? Was Sie beim Traum vom Eigenheim beachten müssen

Die Baukosten sind in Deutschland zuletzt gestiegen, aber auch bestehende Häuser werden aufgrund des Immobilienbooms immer teurer. Welche finanziellen Argumente Eigenheimanwärter vor dem Bau oder Kauf abwägen sollten.

Eigenheim bauen oder Immobilie kaufen Quelle: dpa/Montage

Ehepaar Müller hat viel Ärger - dabei hat der Bau ihres Eigenheim-Traums noch nicht einmal angefangen. Denn noch hat die Baubehörde keine Genehmigung erteilt. Sie hat Einsprüche gegen die geplante Baustelle auf dem großen Grundstück in einem Wohngebiet erhoben. Also müssen die Bauherren den Bauantrag neu stellen, und bis die Behörde die Genehmigung erteilt, verstreicht wertvolle Zeit.

Häuslebauer brauchen gute Nerven, das zeigt das Beispiel von Ehepaar Müller sehr deutlich. Oft verschieben sich Fristen, Handwerker kommen später als erwartet, und schon findet der Umzug in die eigenen vier Wände nicht im Herbst, sondern erst im darauffolgenden Frühling statt.

Allerdings gleicht auch die Suche nach einem passenden Haus zum Kauf eher einem Marathon als einem 100-Meter-Sprint. Die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite und die Lust der Sparer auf Betongold sorgen zumindest in den gefragten Metropolen dafür, dass das Angebot an kaufbarem Wohnraum immer knapper wird. 'Wer lange sucht, baut selbst', heißt es nicht umsonst bei leidgeprüften Verbrauchern.

Hier gibt es noch Immobilien-Schnäppchen
Ein Einfamilienhaus in Deutschland kostet im Schnitt 223.000 Euro. Das ist fünf Mal so viel, wie ein Bundesbürger an Einkommen im Jahr zur Verfügung hat. Rechnet man die Hauskosten durch das Jahreseinkommen, erhält man die Kaufpreis-Einkommens-Relation. Je nach Region kann sie stark variieren: Während ein Hausbesitzer im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge zweieinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlt, wie er im Jahr verdient, muss ein Münchener das Zehnfache seiner Jahreseinkommens für das Eigenheim ausgeben. Als günstig gilt ein Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis von unter 4,5. Rund 45 Prozent aller Kommunen in Deutschland bieten Investoren Immobilien, die das Kriterium erfüllen. Viele von ihnen liegen im Norden und Osten des Landes. Quelle: dpa-dpaweb
Dagegen müssen Menschen, die im Süden Deutschlands wohnen, wesentlich mehr Geld relativ zu ihrem Einkommen für ihre Häuser und Wohnungen aufbringen. Rund ein Fünftel aller Städte und Kommunen hat eine Kaufpreis-Einkommens-Relation, die höher als sechs liegt. Betroffen sind vor allem Großstädte wie Hamburg und München. Aber auch Ballungsräume in Nordrhein-Westfalen sowie Kommunen nahe am Meer in Schleswig-Holstein sind für ihre Bewohner tendenziell teuer. Quelle: dpa
Unter den teuren Großstädten liegt München mit einer Kaufpreis-Einkommensrelation von 10,6 ganz vorn. Es folgen die Städte Frankfurt am Main (7,9) und Stuttgart (7,8). Berlin liegt auf Platz drei mit einem Verhältnis von 7,4. Etwas günstiger wohnen die Nordlichter. In Hamburg liegt die Kaufpreis-Einkommensrelation bei 6,4 und Bremer wohnen mit einem Verhältnis von 4,3 sogar unter dem bundesweiten Schnitt (5,1). Quelle: dpa
Wer sich fragt, in welcher Kommune sich ein Hauskauf lohnt, sollte sich auch deren Zukunftsfähigkeit anschauen. Wie gut eine Gemeinde für die Zukunft gerüstet ist, berechnet das Wirtschaftsforschungsunternehmen Prognos. In seinem Zukunftsatlas 2013 hat Prognos anhand von Daten wie etwa der demografischen Entwicklung, der Entwicklung des Arbeitsmarktes und des Wohlstandes innerhalb einer Kommune die zukunftsfähigsten Städte, Landkreise und Dörfer identifiziert. Manche von ihnen haben außerdem eine günstige Kaufpreis-Einkommens-Relation für ihre Immobilien. Quelle: dpa
Im Westen Deutschlands ist das zum Beispiel der Landkreis Dingolfing-Landau im Südosten Bayerns. Der Kreis lebt hauptsächlich von der Autobranche. Im Dingolfinger Werk baut BMW seine Autos, eine Reihe von Zulieferern hat sich in dem Landkreis niedergelassen. Er schneidet im Prognos-Ranking sowohl bei der demografischen Entwicklung als auch in den Kategorien „Wohlstand“ und „Innovation“ gut ab. Dagegen ist die Kaufpreis-Einkommensrelation von 4,1 noch günstig. Weitere Kommunen mit hohen Zukunftschancen und einem günstigen Preis-Einkommensverhältnis: Landkreis Tutlingen in Baden-Württemberg (3,7), Landkreis Stade in der Nähe von Hamburg (3,7) und Landkreis Rhön-Grabfeld in Bayern. Quelle: dpa
Für Kommunen im Osten der Republik rechnen die Prognos-Studienmacher dagegen keine ganz so starken Zukunftschancen aus. Auch müssen die Menschen, die dort wohnen, in der Regel mehr Geld im Verhältnis zu ihrem Jahreseinkommen für ihre Häuser aufwenden, als in den am besten bewerteten Gemeinden in Westdeutschland. Dennoch gibt einige Orte die Chancen bieten. Etwa der Landkreis Mittelsachsen. Dieser bietet seinen Investoren einen ausgeglichenen Chancen-Risiko-Mix und eine Kaufpreis-Einkommens-Relation von 3,9. Auch im sächsischen Dahme-Spreewald sind die Risiken und Chancen ausgeglichen. Wer dort wohnt, muss im Schnitt viereinhalb Mal so viel für sein Haus bezahlen, wie er im Jahr verdient. Quelle: dpa-dpaweb
Interessant für Immobilieninvestoren ist auch, wie viele der Häuser und Wohnungen in einer Gemeinde bereits „vergeben“ sind. In 70 Prozent aller Kreise und kreisfreien Städte liegt die Eigentümerquote über dem Bundesdurchschnitt (46 Prozent). Dabei besitzen westdeutsche Bürger häufiger Immobilien, die Eigentümerquote liegt bei 49 Prozent. In Ostdeutschland liegt sie dagegen mit 34 Prozent unter dem deutschlandweiten Schnitt. Quelle: dpa

Neue Argumente für Bestandskäufe will eine aktuelle Studie liefern. Demnach sind die Kosten für den Wohnungsbau in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, 2013 haben Bauherren 40 Prozent mehr ausgegeben als im Jahr 2000. Dies ist das Ergebnis einer Studie, die die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE e.V.) unter anderem für den Deutschen Mieterbund (DMB) und den Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) erstellte. Verantwortlich für die Teuerung sei nicht nur die allgemeine Preissteigerung, sondern vor allem "ordnungsrechtliche Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz" und andere Eventualitäten sowie "kommunale Auflagen", schreiben die Autoren. Vor allem in den letzten Jahren hätten derlei staatliche Vorschriften die Kosten in die Höhe getrieben.

Untersucht haben die Studienautoren vor allem Mehrfamilienhäuser, laut ARGE lässt sich die Tendenz der Ergebnisse aber auch auf den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern übertragen. Zahlen des statistischen Bundesamts zufolge waren Baukosten im Februar um 1,6 Prozent höher als im Vorjahr. Wer sich den Traum vom freistehenden Einzelhäuschen erfüllen will, muss eben auch deutlich höhere energetische Anforderungen erfüllen als noch vor einigen Jahren. Wie beeinflusst das die Hausbaurechnung? Was spricht finanziell für den Bestandskauf, was für einen Neubau, und was sollten Verbraucher bei beidem beachten?

Schwere Entscheidung

Abseits von finanziellen Argumenten lassen sich beide Optionen nur schwer miteinander vergleichen. Nicht nur finanziell hat beides weitreichende Folgen, der Kauf oder Bau eines Hauses ist eine sehr emotionale Sache. Die eigenen vier Wände, ein Statussymbol, die Altersvorsorge sind nur einige der vielen damit verbundenen Attribute. Wer spezielle Wünsche hegt und keine Kompromisse eingehen will, dem bleibt oftmals sowieso nur die Bau-Option. Wer flexibler ist, muss einiges bedenken.

Kaufpreise für Bauland (für eine größere Ansicht bitte auf das Bild klicken). Quelle: Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen eV (ARGE)

"Im Regelfall ist ein Neubau teurer als der Kauf eines bestehenden Hauses", sagt Dirk Scobel, Immobilienexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Daher spielten bei der Entscheidung für oder gegen den nervenaufreibenden Hausbau auch die jeweiligen finanziellen Möglichkeiten eine große Rolle. Laut Zahlen des Statistischen Bundesamts gaben die Deutschen für einen Neubau im Schnitt 220.000 Euro aus - ohne Grundstück. Auch die Preise für das Bauland sind zuletzt gestiegen, sie lagen im dritten Quartal 2014 fünf Prozent über dem entsprechenden Vorjahresquartal.

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