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Kaufpreise steigen Drohen nun Immobilienblasen in kleinen Städten?

Die Angst vor einer Immobilienblase ist groß - bislang vor allem in Metropolen. Das eigentliche Problem könnte anderswo liegen, zeigt eine Studie. In Coburg, Detmold oder Moers.

Quelle: Marcel Stahn

Früher war Coburg Heimat von Herzögen. Vier Schlösser zeugen noch davon. Es gibt eine mittelalterliche Altstadt und ein Sambafestival. Um die 41 000 Einwohner hat das malerische Städtchen an der Grenze von Bayern und Thüringen, der Landkreis etwa 86.000. Bis 2030 werden Prognosen zufolge etwa acht Prozent davon verschwunden sein.

Immobilienkäufer scheint das nicht zu stören: Sie haben Coburg entdeckt. Die Preise für Neubauten sind seit 2010 jedes Jahr um durchschnittlich 9,5 Prozent gestiegen. Die Mieten, das haben Wissenschaftler des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) verglichen, halten lange nicht mit. Ein Anzeichen für eine spekulatives Käuferverhalten, warnen sie.

Solche Zeichen sehen die Forscher nach einer aktuellen Untersuchung in 40 von 127 Städten: Neben München und Hamburg auch in Detmold, in Siegen, Moers, Paderborn, Ludwigshafen oder Landshut. Was in Metropolen oft befürchtet wird, scheint jetzt vor allem in kleineren Städten wahr zu werden: Es drohen Immobilienblasen.

Meistens, so dämpft Studienautor Dirk Ulbricht, sei aber nur der Neubau-Markt betroffen - und der sei verschwindend klein. In lediglich neun Städten sehen die Forscher Anzeichen für eine Blase bei Bestandswohnungen. „Aus gesamtdeutscher Sicht ist die Situation nicht kritisch“, sagt Ulbricht. Deutschlandweit könne auch deshalb keine Rede von einer Immobilienblase sein, weil die Eigenkapitalquote vergleichsweise hoch und die Eigentumsquote niedrig sei.

Wo sich Blasen aufbauen
Deutschl andHauspreis zu Miete: -14 % (Unterbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: -16 % (Unterbewertung) (Hauspreise gemessen an ihrem historischen Durchschnittsverhältnis zu Mieten und Durchschnittseinkommen) Die Zahlen zeigen, dass deutsche Immobilienkäufer nach wie vor solide finanzieren. Auch wenn es in einzelnen Metropolen zu Überhitzungen gekommen ist, so geht für die gesamte Wirtschaft noch keine Gefahr vom Immobilienmarkt aus. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
NiederlandeHauspreis zu Miete: +6 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +23 % (Überbewertung) Die Niederlande kämpfen seit vielen Jahren mit einer Immobilienkrise. Inzwischen sind die Preise zwar deutlich gefallen, aber noch immer sind Häuser recht sportlich bewertet. Quelle: Deutsche Bank Quelle: AP
ÖsterreichHauspreis zu Miete: +13 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +15 % (Überbewertung) Auch in Österreich sind Immobilien teuer, gemessen an den Mieten und Durchschnittseinkommen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
DänemarkHauspreis zu Miete: +15 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +9 % (Überbewertung) Dänen finanzieren gerne Wohnung und Haus ohne monatliche Tilgungsraten. Die Banken machen das, weil sie von deutlich steigenden Immobilienpreisen und steigenden Einkommen ausgehen. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SpanienHauspreis zu Miete: +20 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +13 % (Überbewertung) Der Immobilienboom führte in Spanien lange zu massiver Bautätigkeit. Heute zeugen Rohbauten und leerstehende Gebäude vom Platzen der Immobilienblase. Noch sind die Preisübertreibungen nicht abgebaut. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa
SchwedenHauspreis zu Miete: +32 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +16 % (Überbewertung) Die Hauspreise in Schweden haben sich wie dieses "Turning Torso" genannte Appartment-Hochhaus weit in den Himmel geschraubt. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa/dpaweb
FrankreichHauspreis zu Miete: +36 % (Überbewertung) Hauspreis zu Durchschnittseinkommen: +29 % (Überbewertung) Frankreichs Wirtschaft kommt nicht recht in Schwung. Die Gefahren für hochverschuldete Haushalte nehmen zu. Quelle: Deutsche Bank Quelle: dpa

Doch egal, ob man kauft oder mietet: Wohnen frisst in Deutschland einen immer größeren Teil des Einkommens. Das gilt nach Zahlen der Wohnungswirtschaft für Mieter, deren Wohnkostenbelastung in den vergangenen zehn Jahren um drei Prozentpunkte stieg. Inzwischen gibt der Durchschnitts-Deutsche ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Miete aus. Das gilt laut DIW seit einigen Jahren aber auch für Immobilienkäufer, weil die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen schneller steigen als die Gehälter.

Dass Wohnen teurer wird, liegt nicht nur an leicht steigenden Kaltmieten, höheren Kaufpreisen und explodierenden Betriebskosten, sondern nach Einschätzung der Experten auch an den Bewohnern selbst. Die Deutschen leisteten sich nämlich deutlich größere Wohnungen als noch vor Jahren. In Westdeutschland habe sich diese Entwicklung zwar beruhigt und die Wohnfläche pro Kopf auf etwas über 55 Quadratmeter eingependelt, sagt Wohnungswirtschafts-Präsident Axel Gedaschko. Im Osten, wo die Wohnungen tendenziell noch kleiner sind, gehe die Entwicklung aber weiter.

Viele Mieter und Käufer könnten die hohen Belastungen vermeiden, meint Ulbricht. „Niemand ist gezwungen in eine größere Wohnungen zu ziehen oder alleine zu wohnen.“ Doch viele junge Erwachsene wollen früh aus dem Elternhaus ausziehen - und sich dann nicht mit einem WG-Zimmer begnügen. Und es gibt immer mehr Singles oder ältere Leute, die sich Küche, Bad und Flur mit niemandem teilen.

Das Immobilienforschungs-Institut F+B gibt zumindest für einige Städte vorsichtig Entwarnung. Auch für Tübingen, wo die DIW-Forscher eine spekulative Blase befürchten. Das geht aus einer Untersuchung hervor, über die „Focus-Online“ zuerst berichtete. Hier seien die Preise für Eigentumswohnungen vom zweiten auf das dritte Quartal um knapp zwei Prozent zurückgegangen. Die Mieten sanken um 0,8 Prozent.

Auch in Regensburg oder Ingolstadt - auch die tauchen auf der Immobilienblasen-Liste auf - allerdings sanken die Mieten, die Immobilienpreise aber nicht. Genau wie befürchtet.

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