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Knapper Wohnraum Wohnkonzepte für jedermann, statt Disneyland für Reiche

Wohnungssuche im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg Quelle: dpa

Wohnraum in den Städten ist knapp und teuer. Es wird viel zu wenig gebaut. Warum eigentlich? Am Beispiel Berlin erklärt der Projektentwickler Holger Rausch Lösungen – und woran sie bislang scheitern.

Wohnen in bester Citylage ist gefragt wie nie. Doch Bauland ist in der Hauptstadt knapp. Und teuer. Eine Wohnung in der Innenstadt ist zum Privileg Besserverdienender geworden. Weniger Gutbetuchte müssen sich mit dem Umland zufriedengeben. Die Niedrigzinsphase heizt die Nachfrage zusätzlich an.

Die Mischung unterschiedlichster Lebensstile, von Villenvierteln bis zu ehemaligen Arbeiterquartieren, die Berlin nicht nur für Touristen attraktiv macht, ist in Gefahr. Die Spreemetropole droht zu einem seelenlosen Disneyland zu verkommen, das nichts mehr mit der Lebensrealität der normalen Bevölkerung zu tun hat. Die Kachelöfen sind lange weg, nun kommen Fußbodenheizungen rein. Klingt gut, aber teuer. Doch damit Wohnen in der City nicht zum Luxus wird, sind gut durchdachte Konzepte gefragt.

London stapelt tief, New York hoch

Grundsätzlich gibt es für Städte zwei Möglichkeiten zu wachsen: in die Horizontale oder in die Vertikale. Für eine unkonventionelle Interpretation des vertikalen Wachstums hat sich London entschieden: Berühmt für die erste Untergrundbahn der Welt ist hier nun auch ein Trend zum unterirdischen Wohnen zu beobachten. Der Londoner Immobilienmarkt ist berüchtigt für seine exorbitanten Preise und Kapriolen. Warum soll nicht auch ein bisschen Exzentrik Einzug halten, wenn es um die Richtung geht, in die die Immobilie erweitert wird. Und so wird kräftig ausgeschachtet, gegraben und unterkellert. Teilweise bis zu fünf Stockwerke tief, um dort unter den bereits bestehenden Häusern Pools, Saunas, Kinos, Bankettsäle oder auch Schlafräume fürs Personal unterzubringen.

Die Sache ist keine Skurrilität verschrobener Snobs, sondern ein recht weit verbreitetes Phänomen – entsprechendes Vermögen vorausgesetzt: Mehrere Hundert einschlägige Bauanträge werden dafür jährlich gestellt. Allein in Kensington wurden in den vergangenen Jahren mehr als 800 solcher Kellerprojekte realisiert, die Baukosten von rund 5000 Pfund pro Quadratmeter mit sich bringen – aber auch den Wert der Immobilien überdurchschnittlich steigern.

Wohn- statt Bürotürme

Ganz anderes gehen New York und Hongkong mit der Flächenknappheit um: Sie bauen massiv in die Höhe. Waren es zu Beginn des Hochhaus-Trends vor gut 100 Jahren eher Bürotürme, hat sich die Entwicklung hin zu sogenannten Wohntürmen gewandelt. Städte in der ganzen Welt nutzen diese optimale Form der Flächennutzung. Doch in Berlin ist dieses Instrument stumpf. Verschärfte Vorschriften, mit jedem zusätzlichen Stockwerk massiv steigende Baukosten sowie ein immer enger werdendes politisches Korsett schränken Bauträger ein.

Holger Rausch, Geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Projektentwicklers Minerva Quelle: PR

Größtes Hemmnis ist die berüchtigte Berliner Traufhöhe von 22 Metern. In vielen Altbauquartieren der Hauptstadt dürfen Gebäude, ohne Dach gerechnet, nicht höher als 22 Meter hoch sein. Ursprünglich hing diese Vorschrift mit der Breite der Straßen zusammen: Die waren 22 Meter breit. Und um zu verhindern, dass bei Bränden einstürzende Gebäude die gegenüberliegenden Gebäude beschädigten, wurde auch die Höhe der Gebäude auf 22 Meter beschränkt. Außerdem sollte so sichergestellt werden, dass die Leitern der Feuerwehr bis in obere Etagen reichen. Heute gibt es längst moderne Konzepte, um einen wirksamen Brandschutz zu gewährleisten. Die Berliner Traufhöhe aber, sie ist geblieben. Wäre Rom heute eine pulsierende Metropole, wenn die italienischen Behörden das Forum Romanum hätten erhalten wollen? Mit Sicherheit nicht!

Welche Möglichkeiten des Wachstums bleiben der deutschen Hauptstadt? Berlin hat theoretisch noch Platz, vor allem in der Breite. Allerdings gibt es weder baureife Grundstücke noch eine entsprechende Verkehrsanbindung. Erschwerend kommt hinzu, dass die Menschen nicht am Stadtrand, sondern mittenmang – wie der Berliner so schön sagt –, also mittendrin, leben wollen. Architekt Daniel Libeskind, zwei Jahrzehnte lang in Berlin tätig, darunter auch für eines unserer Bauprojekte, sah vor einem Jahr in einem Interview mit der Zeitschrift „Der Spiegel“ eine schlichte Lösung: „Höher bauen“. Ihm geht es dabei auch um den sozialen Aspekt: „Die Viertel müssen divers bleiben, bewohnt von unterschiedlichen Schichten.“ Auch ich sehe die vertikale Verdichtung als Gebot der Stunde an, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Doch während in New York, London und in Frankfurt am Main das Wohnen im Hochhaus nichts Ungewöhnliches ist, beginnt Berlin erst jetzt mit dem Bau von Wohnungen in luftiger Höhe.

Eingefahrene Denkmuster

Die große Anziehungskraft der Stadt, der zunehmende Platzmangel und die stetig steigenden Grundstückspreise haben diese Bauoption nun auch in Berlin unverzichtbar gemacht. Doch eingefahrene Denkmuster sowie der politisch motivierte Idealismus vieler Behörden verhindern, dass Freiflächen effektiv für Projekte genutzt werden, die auch preiswertes Wohnen ermöglichen. Am Bauen in die Höhe und für alle Bevölkerungsschichten führt kein Weg vorbei. Das findet auch Libeskind: „Gebraucht wird eine verdichtete Stadt, die Platz für alle bietet. Eine verdichtete Stadt ist eine nachhaltige Stadt. Die Menschen können zur Arbeit laufen, der öffentliche Nahverkehr ist schnell. Berlin soll natürlich nicht New York werden. Aber es sollte definitiv höher gebaut werden als die bisher üblichen 22 Meter in der Innenstadt“, sagte er vor einem Jahr.

Berlintypische Trippelschritte und Traufhöhe

Wann wird der dafür vorgesehene Alexanderplatz seinen ersten Wohnturm bekommen? Knapp 25 Jahre nach dem spektakulären Masterplan von Hans Kollhoff mit elf Hochhäusern von bis zu 150 Metern Höhe ist zumindest die Planung in Bewegung. Die Umsetzung allerdings tritt mit den berlintypischen Tippelschritten auf der Stelle. Dabei sind die Zeit und der Markt reif für unkonventionelle Lösungen. Konkrete und durchfinanzierte Projekte liegen auf dem Tisch. Doch die Verwaltung bremst weiterhin, obwohl Berlin damit endlich auch architektonisch Weltläufigkeit zeigen könnte. Weil es in Berlin scheinbar unmöglich ist, praktische Lösungen für die ungebremste Nachfrage zu finden, stockt die Erteilung der Baugenehmigung beim 39-Etagen-Wohnturm von Frank Gehry. Und so ist und bleibt das Grandaire das bislang einzige Projekt, das am Alex begonnen wurde – auch wenn es mit 65 Metern und 20 Etagen das Attribut Hochhaus eigentlich nicht ganz verdient.

Dabei wäre es nicht nur ein Meilenstein mit Strahlwirkung, wenn es am Alex endlich vorangehen würde. Vielmehr wäre es eine dringend benötigte Maßnahme, die den Wohnungsmarkt entspannt und als Vorbild für ähnliche Hochhausprojekte dienen könnte. Für den normalverdienenden Berliner selbstverständlich in abgespeckter Ausführung - wobei „gute Architektur nicht teuer sein muss“, wie Libeskind betont. Zumal Hochhäuser auch Kosten senken, weil Infrastruktur wie Schulen, Krankenhäuser und U-Bahnhöfe nicht neu errichtet, sondern bereits vorhandene genutzt und ausgebaut werden kann. Damit die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in der Hauptstadt endlich Fahrt aufnimmt, sollten die Hürden für Spekulanten erhöht und für Investoren mit ehrlichen Bauabsichten gesenkt werden. Auch steuerliche Anreize wie das Wegfallen der Grundsteuer könnten horizontale und vertikale Wohnprojekte stimulieren.

Es ist verständlich, dass ein linksorientierter Senat die Spekulationen mit Wohnraum und Boden einschränken möchte. Mit umfangreichen Regelungen und Beschränkungen kann er die Marktkräfte allerdings nicht aushebeln. Er muss alle Marktteilnehmer, landeseigene Unternehmen, Bund, Genossenschaften, private Unternehmen und Eigentümer sowie Bewohner in die gesamtgesellschaftliche Aufgabe der Schaffung von Wohnraum – in allen Preisklassen – einbinden.

Möglichkeiten gibt es genug: Verdichtung der Stadträume zulassen und befördern, Stadtquartiere gemeinsam mit den Eigentümern und Bewohnern umgestalten, Genehmigungsprozesse für Dachgeschossausbau, Baulückenschließungen und Umnutzungen vereinfachen wenn diese der Wohnraumschaffung dienen, Hochhausprojekte unterstützen und gute architektonische sowie konzeptionell durchdachte Projekte politisch und verwaltungstechnisch befördern.

Das wichtigste Projekt der Politik müsste jedoch sein, ein umfangreiches, den Marktbedingungen gerecht werdendes und praktikables Förderprogramm für mietpreisgebundenen Wohnraum auf die Beine zu stellen. Nur mit einem größeren Angebot lassen sich Preisspekulationen einschränken – etwas mehr Vertrauen in diese funktionierenden Marktkräfte sollten die politisch Verantwortlichen in Berlin haben. Berlin käme so um die Kellervariante Londons herum und könnte auf gut bestelltem Boden und in die Höhe wachsen.

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