Knapper Wohnraum Wohnkonzepte für jedermann, statt Disneyland für Reiche

Wohnungssuche im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg Quelle: dpa

Wohnraum in den Städten ist knapp und teuer. Es wird viel zu wenig gebaut. Warum eigentlich? Am Beispiel Berlin erklärt der Projektentwickler Holger Rausch Lösungen – und woran sie bislang scheitern.

Wohnen in bester Citylage ist gefragt wie nie. Doch Bauland ist in der Hauptstadt knapp. Und teuer. Eine Wohnung in der Innenstadt ist zum Privileg Besserverdienender geworden. Weniger Gutbetuchte müssen sich mit dem Umland zufriedengeben. Die Niedrigzinsphase heizt die Nachfrage zusätzlich an.

Die Mischung unterschiedlichster Lebensstile, von Villenvierteln bis zu ehemaligen Arbeiterquartieren, die Berlin nicht nur für Touristen attraktiv macht, ist in Gefahr. Die Spreemetropole droht zu einem seelenlosen Disneyland zu verkommen, das nichts mehr mit der Lebensrealität der normalen Bevölkerung zu tun hat. Die Kachelöfen sind lange weg, nun kommen Fußbodenheizungen rein. Klingt gut, aber teuer. Doch damit Wohnen in der City nicht zum Luxus wird, sind gut durchdachte Konzepte gefragt.

London stapelt tief, New York hoch

Grundsätzlich gibt es für Städte zwei Möglichkeiten zu wachsen: in die Horizontale oder in die Vertikale. Für eine unkonventionelle Interpretation des vertikalen Wachstums hat sich London entschieden: Berühmt für die erste Untergrundbahn der Welt ist hier nun auch ein Trend zum unterirdischen Wohnen zu beobachten. Der Londoner Immobilienmarkt ist berüchtigt für seine exorbitanten Preise und Kapriolen. Warum soll nicht auch ein bisschen Exzentrik Einzug halten, wenn es um die Richtung geht, in die die Immobilie erweitert wird. Und so wird kräftig ausgeschachtet, gegraben und unterkellert. Teilweise bis zu fünf Stockwerke tief, um dort unter den bereits bestehenden Häusern Pools, Saunas, Kinos, Bankettsäle oder auch Schlafräume fürs Personal unterzubringen.

Die Sache ist keine Skurrilität verschrobener Snobs, sondern ein recht weit verbreitetes Phänomen – entsprechendes Vermögen vorausgesetzt: Mehrere Hundert einschlägige Bauanträge werden dafür jährlich gestellt. Allein in Kensington wurden in den vergangenen Jahren mehr als 800 solcher Kellerprojekte realisiert, die Baukosten von rund 5000 Pfund pro Quadratmeter mit sich bringen – aber auch den Wert der Immobilien überdurchschnittlich steigern.

Wohn- statt Bürotürme

Ganz anderes gehen New York und Hongkong mit der Flächenknappheit um: Sie bauen massiv in die Höhe. Waren es zu Beginn des Hochhaus-Trends vor gut 100 Jahren eher Bürotürme, hat sich die Entwicklung hin zu sogenannten Wohntürmen gewandelt. Städte in der ganzen Welt nutzen diese optimale Form der Flächennutzung. Doch in Berlin ist dieses Instrument stumpf. Verschärfte Vorschriften, mit jedem zusätzlichen Stockwerk massiv steigende Baukosten sowie ein immer enger werdendes politisches Korsett schränken Bauträger ein.

Holger Rausch, Geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Projektentwicklers Minerva Quelle: PR

Größtes Hemmnis ist die berüchtigte Berliner Traufhöhe von 22 Metern. In vielen Altbauquartieren der Hauptstadt dürfen Gebäude, ohne Dach gerechnet, nicht höher als 22 Meter hoch sein. Ursprünglich hing diese Vorschrift mit der Breite der Straßen zusammen: Die waren 22 Meter breit. Und um zu verhindern, dass bei Bränden einstürzende Gebäude die gegenüberliegenden Gebäude beschädigten, wurde auch die Höhe der Gebäude auf 22 Meter beschränkt. Außerdem sollte so sichergestellt werden, dass die Leitern der Feuerwehr bis in obere Etagen reichen. Heute gibt es längst moderne Konzepte, um einen wirksamen Brandschutz zu gewährleisten. Die Berliner Traufhöhe aber, sie ist geblieben. Wäre Rom heute eine pulsierende Metropole, wenn die italienischen Behörden das Forum Romanum hätten erhalten wollen? Mit Sicherheit nicht!

Welche Möglichkeiten des Wachstums bleiben der deutschen Hauptstadt? Berlin hat theoretisch noch Platz, vor allem in der Breite. Allerdings gibt es weder baureife Grundstücke noch eine entsprechende Verkehrsanbindung. Erschwerend kommt hinzu, dass die Menschen nicht am Stadtrand, sondern mittenmang – wie der Berliner so schön sagt –, also mittendrin, leben wollen. Architekt Daniel Libeskind, zwei Jahrzehnte lang in Berlin tätig, darunter auch für eines unserer Bauprojekte, sah vor einem Jahr in einem Interview mit der Zeitschrift „Der Spiegel“ eine schlichte Lösung: „Höher bauen“. Ihm geht es dabei auch um den sozialen Aspekt: „Die Viertel müssen divers bleiben, bewohnt von unterschiedlichen Schichten.“ Auch ich sehe die vertikale Verdichtung als Gebot der Stunde an, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Doch während in New York, London und in Frankfurt am Main das Wohnen im Hochhaus nichts Ungewöhnliches ist, beginnt Berlin erst jetzt mit dem Bau von Wohnungen in luftiger Höhe.

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