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Kosten für Eigentümer steigen Neue Regeln für Hausverwalter: Wirkungslos und teuer

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Preise für Hausverwaltung werden steigen

Für größere Hausverwaltungen sind die Kosten beherrschbar. Kleinst-Hausverwalter wie das Beispiel von Kilian machen nach Schätzungen höchstens fünf Prozent aller Hausverwaltungen aus. Die große Mehrheit der Hausverwaltungen betreut mehrere hundert Wohneinheiten und beschäftigt dafür zwei oder drei Mitarbeiter. Dennoch, auch sie ärgern sich über die Erlaubnis, die je nach Kommune meist zwischen 400 und 800 Euro kostet, in den Augen vieler aber kaum eine Professionalisierung des Marktes mit sich bringt und die Bezahlung insgesamt eher mau geblieben ist.

„Viele Hausverwaltungen wollen kleinere Objekte nicht mehr betreuen, weil es für sie unrentabel geworden ist. Schließlich erfordert die Verwaltung kleiner Objekte genau dieselben Prozesse wie bei größeren Wohngebäuden“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des DDIV. „Damit sich etwa die Verwaltung eines Hauses mit sechs Wohneinheiten lohnt, müssten sie statt derzeit rund 150 Euro pro Monat eher 250 bis 350 Euro von der Eigentümergemeinschaft bekommen.“

Derzeit liegt der Regelsatz laut Branchenumfrage für die Verwaltung einer Wohnung bei 20,21 Euro. Zu wenig, sagt der DDIV. Selbst der Staat veranschlagt für die Verwaltung einer Sozialwohnung 28,36 Euro. DDIV-Chef Kaßler drängt seine Verbandsmitglieder deshalb darauf, die Preise auf mindestens dieses Niveau anzuheben. Das Kalkül: Acht Euro mehr im Monat sollten Eigentümer wohl aufwenden können, wenn man auch den Anstieg der Immobilienpreise und damit der Vermögen ihrer Auftraggeber in Betracht zieht. Wichtig: Vermieter dürfen höhere Verwaltungskosten nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen, da sie ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten zählen. Das hat der BGH in einem Urteil vom Dezember 2018 nochmals ausdrücklich bestätigt.

Weiterbildungspflicht – ohne Inhalte und Zertifikate

Insbesondere die kleinen und mittleren Hausverwaltungen bräuchten laut DDIV eine höhere Bezahlung, um fachlich und rechtlich gute Arbeit zu leisten, und dabei wirtschaftlich zu sein. Noch dazu änderten sich die 60 relevanten Gesetze und Verordnungen häufig, was permanente Fortbildungen nötig macht. Das Problem: Der Beruf des Hausverwalters ist nicht geschützt, so dass auch jeder Laie seine Dienste als Hausverwalter für kleines Geld anbieten kann – ganz unabhängig von Qualifizierung, Berufserfahrung und Rechtschaffenheit.

Daran wird wohl auch der neue Paragraph 34c erstmal nichts ändern, weswegen die Vorschriften dem DDIV auch nicht weit genug gehen. Der Verband hatte eigentlich einen Sachkundenachweis für Hausverwalter durchsetzen wollen, sozusagen ein fachliche Mindestqualifizierung mit vorgeschriebenen Inhalten. Stattdessen gibt es nun nur die Pflicht zu 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren. Erstmals müssen die Hausverwalter also 2021 dem Gewerbeamt die erfolgten Weiterbildungen anzeigen, wenn sie ihre Gewerbeerlaubnis nicht verlieren wollen.

Dabei verlangt das neue Gesetz keine konkreten fachlichen Inhalte oder einen Beleg für den Erfolg der Teilnehmer. „In unserer Branche haben wir jetzt schon Probleme, Nachwuchs und Personal mit entsprechender Fachkenntnis zu bekommen“, sagt Kaßler. „Dabei brauchen wir dringend mehr Qualität und Fachwissen am Markt. Deshalb verpflichten sich unsere Mitglieder schon jetzt zu mehr als dem doppelten Umfang dessen, was die neuen Vorschriften an Fortbildungsmaßnahmen verlangen.“ Darüber hinaus hätten die im Verband organisierten Immobilienverwalter schon vor der Novelle nahezu alle eine Berufshaftpflichtversicherung, die auch Vertrauens- und Vermögensschäden abdeckt.

Dementsprechend erwartet die Branche durch die neuen Pflichten und Auflagen abgesehen vom Bürokratieaufwand eine Neusortierung des Marktes. Aber es könnte für Hauseigentümer ein Schritt in die richtige Richtung sein, wenn sie die Vorschriften bei der Wahl eines Hausverwalters zu ihren Gunsten nutzen. Sie können sich grundsätzlich die Gewerbeerlaubnis und den Versicherungsschutz vorlegen lassen.

Von Amts wegen ist kaum mit flächendeckender Kontrolle zu rechnen, Eigentümer müssen das selbst in die Hand nehmen. „Es ist völlig unklar, ob Wohnungseigentümergemeinschaften ohne einen Verwalterwechsel automatisch über Gewerbeerlaubnis, Haftpflichtversicherung und erfolgte Weiterbildungen informiert werden“, moniert Kaßler. „Und ich kann mir nicht vorstellen, dass das Gewerbeaufsichtsamt mit seinen Stichprobenkontrollen für ausreichend Sicherheit sorgt. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich deshalb ab März auch von Bestandsverwaltern die Erlaubnis vorlegen lassen. Verwalter sind nämlich nur verpflichtet, dies auf ihrer Homepage anzuzeigen.“

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