Krötenwanderung

Ärgernis Hausverwaltung

Anke Henrich
Anke Henrich Reporterin Unternehmen & Märkte

Eigentumswohnungen sind als Anlageobjekt heiß begehrt. Doch die Immobilien und anstrengende Mieter wollen gut verwaltet werden. Das machen selbst professionelle Hausverwaltungen nicht immer im Sinne der Eigentümer.

Miethaus Quelle: dpa

Auch der Volksmund tut Wahrheit kund: "Lieber Aktien statt Immobilien: Die werfen auch  Rendite ab und sie rufen nicht nachts um 2 Uhr an, weil der Wasserhahn tropft."

Überzogen ist dieser Hinweis nicht, wie die Besitzer der rund neun Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland wissen. Es entsteht viel Klein-Klein im Jahreslauf rund um eine Immobilie. Dessen Abwicklung kann aber entscheidend sein für den Werterhalt oder gar die Wertsteigerung der Immobilie.

Gute Hausverwalter sind bares Geld wert

Eigentümer, die sich damit nicht beschäftigen wollen, delegieren Mieter-Ärger, die Ausführung neuer Bauvorschriften, die Abrechnung der Nebenkosten und vieles mehr an eine Hausverwaltung. Rund 23.000 Vermögensverwalter dieser anderen Art lassen sich das in Deutschland gut bezahlen. Sie schließen ihre Verträge mit der Hauseigentümergemeinschaft ab.

Da gibt es auch für Neu-Vermieter kein Entrinnen. Ist er unzufrieden mit der Hausverwaltung, weil sie schlampig arbeitet, bleibt ihm nur, die Eigentümergemeinschaft in ihrer nächsten Versammlung vom Anbieterwechsel zu überzeugen. Sehr mühsam. 

Gute Hausverwalter aber, die auch den Ärger der Mieter untereinander diplomatisch schlichten und überzogene Wünsche von Mietern wie Vermietern auf realistisches Maß zurechtrücken, sind ihr Geld wert.   

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

Selbstverständlich ist das nicht, bislang müssen Hausverwalter zur Berufsausübung nicht einmal eine kaufmännische oder technische Qualifikation nachweisen. Erst jetzt legt das Bundeswirtschaftsministerium einen Referentenentwurf  zur Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter vor.

Verwalter müssen Sachkunde nachweisen

Die sollen dann den Nachweis erbringen, zuverlässig statt insolvent zu sein, sie müssen einen Fachlehrgang erfolgreich abschließen, und sie benötigen eine Haftpflichtversicherung. Dann erteilt das Gewerbeaufsichtsamt  die Genehmigung. Wann ein mögliches Gesetz in Kraft treten soll, ist noch unklar.

Für „Alte-Hasen“ soll es eine Ausnahme geben: Wer sechs Jahre ununterbrochen als Verwalter tätig war, braucht keine Sachkundeprüfung mehr. Er muss sich aber versichern und seine finanziellen Verhältnisse vom Gewerbeaufsichtsamt kontrollieren lassen. Das ist nicht unwesentlich, schließlich verwaltet er viel Geld im Auftrag der Wohnungsbesitzer.

Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen
Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachenIm vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen Quelle: dpa
Gasrechnung zahlenWer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen. Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH. Quelle: dpa
Qualmende MieterIm Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl. Quelle: dpa
MüllEin weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt. Quelle: dpa
Äußeres ErscheinungsbildWas viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert. Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen. Quelle: dpa
Haftpflicht?Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden. Quelle: dpa
KleinreparaturklauselViele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig. Quelle: dpa

Nicht geregelt wird im Gesetzesentwurf die Situation kleinerer Wohneigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten. 

Eigentümer, die eine neue Verwaltung suchen, und sich nicht auf ihr Bauchgefühl verlassen wollen, finden beim Verband privater Bauherren, einen kostenlosen Ratgeber .

Eine mehrseitige Checkliste handelt Punkt für Punkt ab: Was gibt es Allgemeines zu beachten? Wie muss der Vertrag gestaltet sein? Was gilt für die kaufmännische Geschäftsführung, die Finanz- und Vermögensverwaltung  und die technische Gestaltung?

Sehr lesenswert und hier zu finden: Die Verwaltercheckliste.

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