Krötenwanderung

Ärgernis Hausverwaltung

Anke Henrich
Anke Henrich Freie Autorin, Mittelstands-Expertin

Eigentumswohnungen sind als Anlageobjekt heiß begehrt. Doch die Immobilien und anstrengende Mieter wollen gut verwaltet werden. Das machen selbst professionelle Hausverwaltungen nicht immer im Sinne der Eigentümer.

Miethaus Quelle: dpa

Auch der Volksmund tut Wahrheit kund: "Lieber Aktien statt Immobilien: Die werfen auch  Rendite ab und sie rufen nicht nachts um 2 Uhr an, weil der Wasserhahn tropft."

Überzogen ist dieser Hinweis nicht, wie die Besitzer der rund neun Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland wissen. Es entsteht viel Klein-Klein im Jahreslauf rund um eine Immobilie. Dessen Abwicklung kann aber entscheidend sein für den Werterhalt oder gar die Wertsteigerung der Immobilie.

Gute Hausverwalter sind bares Geld wert

Eigentümer, die sich damit nicht beschäftigen wollen, delegieren Mieter-Ärger, die Ausführung neuer Bauvorschriften, die Abrechnung der Nebenkosten und vieles mehr an eine Hausverwaltung. Rund 23.000 Vermögensverwalter dieser anderen Art lassen sich das in Deutschland gut bezahlen. Sie schließen ihre Verträge mit der Hauseigentümergemeinschaft ab.

Da gibt es auch für Neu-Vermieter kein Entrinnen. Ist er unzufrieden mit der Hausverwaltung, weil sie schlampig arbeitet, bleibt ihm nur, die Eigentümergemeinschaft in ihrer nächsten Versammlung vom Anbieterwechsel zu überzeugen. Sehr mühsam. 

Gute Hausverwalter aber, die auch den Ärger der Mieter untereinander diplomatisch schlichten und überzogene Wünsche von Mietern wie Vermietern auf realistisches Maß zurechtrücken, sind ihr Geld wert.   

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

Selbstverständlich ist das nicht, bislang müssen Hausverwalter zur Berufsausübung nicht einmal eine kaufmännische oder technische Qualifikation nachweisen. Erst jetzt legt das Bundeswirtschaftsministerium einen Referentenentwurf  zur Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter vor.

Verwalter müssen Sachkunde nachweisen

Die sollen dann den Nachweis erbringen, zuverlässig statt insolvent zu sein, sie müssen einen Fachlehrgang erfolgreich abschließen, und sie benötigen eine Haftpflichtversicherung. Dann erteilt das Gewerbeaufsichtsamt  die Genehmigung. Wann ein mögliches Gesetz in Kraft treten soll, ist noch unklar.

Für „Alte-Hasen“ soll es eine Ausnahme geben: Wer sechs Jahre ununterbrochen als Verwalter tätig war, braucht keine Sachkundeprüfung mehr. Er muss sich aber versichern und seine finanziellen Verhältnisse vom Gewerbeaufsichtsamt kontrollieren lassen. Das ist nicht unwesentlich, schließlich verwaltet er viel Geld im Auftrag der Wohnungsbesitzer.

Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen
Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachenIm vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen Quelle: dpa
Gasrechnung zahlenWer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen. Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH. Quelle: dpa
Qualmende MieterIm Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl. Quelle: dpa
MüllEin weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt. Quelle: dpa
Äußeres ErscheinungsbildWas viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert. Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen. Quelle: dpa
Haftpflicht?Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden. Quelle: dpa
KleinreparaturklauselViele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig. Quelle: dpa
Mängel beseitigenVermieter müssen im Zweifelsfall schnell dafür sorgen, dass Mängel schnell beseitigt werden. Laut Mieterbund gilt die Faustregel "je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer die Frist" für den Vermieter. Denn sonst kann der Mieter klagen. Ganz dringend wird es in Notfällen, wenn beispielsweise die Heizung im Winter ausfällt. Dann muss der Vermieter sofort reagieren und Reparaturen veranlassen. Quelle: dpa
WäschetrocknenGerade im Sommer fragen sich viele Vermieter, ob es gegen die Wäscheberge, die ihre Mieter auf ihren Balkonen trocknen, irgendeine Handhabe gibt. Schließlich sieht das Haus ohne bunte Schlüpfer und Socke deutlich ordentlicher aus. Tatsächlich ist der Spielraum für Vermieter allerdings begrenzt. Schon gar nicht, wenn eine Hausordnung das Trocknen in der Wohnung verbietet. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Euskirchen dürfen Mieter sogar dann auf dem Balkon trocknen, wenn auch das in der Hausordnung untersagt wird. Allerdings nur kleine Wäschestücke. Auch gegen eine extra angebrachte Vorrichtung, etwa eine Wäscheleine, hat der Vermieter kaum etwas in der Hand. Hat der Mieter nur geringe bauliche Veränderungen vorgenommen, kann ihn der Vermieter nicht belangen. Lediglich bei größeren Eingriffen, etwa wenn der Bewohner in die Außenfassade des Hauses gebohrt hat, hat man als Vermieter Aussicht, vor Gericht Recht zu bekommen. Quelle: dpa
UntermieteWer eine längere Reise macht oder für eine Weile im Ausland arbeitet oder studiert, sucht sich gerne einen Untermieter. Viele Vermieter halten davon wenig, haben sie sich doch ihren Mieter gezielt ausgesucht. Es ist allerdings schwierig, einen Untermieter abzulehnen. Klauseln in Mietverträgen, die eine Untervermietung grundsätzlich verbieten, sind unwirksam. Allerdings muss der Vermieter in jedem Fall zustimmen. Wer allerdings als Vermieter pauschal jeden potenziellen Untermieter ablehnt, muss damit rechnen, dass er am Ende gar keinen Mieter mehr hat. Der hat dann nämlich ein Sonderkündigungsrecht. Quelle: dpa
EigenbedarfSie wollen ihre Wohnung in Zukunft wieder selber nutzen. Als Vermieter dürfen Sie grundsätzlich Eigenbedarf anmelden. Allerdings kann der Mieter nicht einfach vor die Tür gesetzt werden, der Bedarf muss formal begründet werden. Platzbedarf ist eine Möglichkeit, dafür dürfen auch mit einziehende Kinder und sogar Nichten und Neffen mit in die Argumentation einfließen. Was Vermieter ebenfalls beachten müssen: Wenn sie eine weitere vergleichbare Wohnung haben, in die der gekündigte Mieter einziehen könnte, muss der Vermieter diese auch anbieten, zumindest dann wenn die Wohnung im gleichen Haus oder der gleichen Wohnanlage ist. Die Kündigungsfrist des Vermieters ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Zuletzt urteilte der BGH, dass Vermieter auch schon nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden dürfen. Bisher galt ein Zeitraum von fünf Jahren als angemessen. Quelle: dpa
MieterhöhungGerade in Städten mit einem hohen Mietniveau sichert eine vermietete Eigentumswohnung dem Vermieter im Moment ein gutes Einkommen. Warum also nicht noch ein wenig weiter an der Miet-Schraube drehen. Vermieter müssen allerdings auch bei Mieterhöhungen gewisse Regeln beachten. Denn seit April 2013 dürfen Bundesländer eine Mietobergrenze in Städten oder bestimmten Stadtvierteln einführen. Ist das der Fall, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden. Vorher durfte der Vermieter noch um 20 Prozent erhöhen. Zudem muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen, erst ein Jahr nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung kann der Vermieter mehr fordern. Vermieter dürfen auch schon viele Monate vor einer geplanten Mieterhöhung die Zustimmung der Mieter dazu verlangen. Dadurch würden Mieter nicht benachteiligt, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 280/12). Er gab damit einem Vermieter in Berlin recht, der im Januar 2011 eine Mieterhöhung für den August 2011 angekündigt und das Einverständnis der Vermieter eingefordert hatte. Diese klagten dagegen, weil sie sich in ihrem Sonderkündigungsrecht beschnitten sahen. Hintergrund ist, dass ein Mieter laut Gesetz nach Zustimmung zu einer Preiserhöhung zwei Monate das Recht zur Kündigung hat. Dann kann er noch zwei weitere Monate in der günstigen Wohnung wohnen. Im Berliner Fall hätten die Mieter also bis März kündigen und bis Mai ausziehen müssen. Bei einem fristgemäßen Ablauf der Mieterhöhung hätten sie dagegen noch bis Ende September von der günstigen Miete profitieren können. Nach Ansicht des BGH lässt sich das Gesetz jedoch auch anders interpretieren. Nach seiner Auffassung richtet sich die Sonderkündigung nach dem Termin der tatsächlichen Mieterhöhung. Damit hätten die Mieter in jedem Fall bis September in der Wohnung bleiben können. Der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter über die Mietpreiserhöhung informiere und die Zustimmung verlange, spiele deshalb keine Rolle. Quelle: dpa

Nicht geregelt wird im Gesetzesentwurf die Situation kleinerer Wohneigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten. 

Eigentümer, die eine neue Verwaltung suchen, und sich nicht auf ihr Bauchgefühl verlassen wollen, finden beim Verband privater Bauherren, einen kostenlosen Ratgeber .

Eine mehrseitige Checkliste handelt Punkt für Punkt ab: Was gibt es Allgemeines zu beachten? Wie muss der Vertrag gestaltet sein? Was gilt für die kaufmännische Geschäftsführung, die Finanz- und Vermögensverwaltung  und die technische Gestaltung?

Sehr lesenswert und hier zu finden: Die Verwaltercheckliste.

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