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Krötenwanderung

Immobilien kosten viel mehr als nur den Kaufpreis

Anke Henrich
Anke Henrich Freie Autorin, Mittelstands-Expertin

Kaum ein Immobilienkäufer weiß, welche Nebenkosten er vor, zum und nach dem Kauf noch zu zahlen hat. Eine böse Falle.

Die extrem niedrigen Zinsen befeuern den Immobilienmarkt in Deutschland. Vor allem in Großstädten wird Wohneigentum immer teurer Quelle: dpa

Die Bauzinsen sensationell niedrig, Immobilien als Geldanlage gefragt wie nie und Eigenkapital ist auch nicht mehr nötig – wer jetzt nicht kauft, ist blöd. Inhaltlich nur wenig über dem Niveau der Media Markt-Werbung klingen derzeit die Jubelarien aller derer, die am Verkauf von Häusern und Wohnungen verdienen. Der hessische Finanzexperte Reinhard Stracke hat die Tricks der Branche jüngst auf WiWo-online beschrieben.

Der Immobilienautor und -dozent  Thomas Trepnau aus Wörth geht für die WirtschaftsWoche in die Details. „Nach meiner Erfahrung haben Kaufbegeisterte selten eine Vorstellung, was noch alles auf sie zukommt. Das klärt sich erst im Laufe des Prozesses“, warnt er. „Und wenn alle Kosten ehrlich auf dem Tisch liegen, reden sie sich viele mit dem niedrigen Zins und dem dadurch eingesparten Kapital schön.“

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa

Vor dem Kauf vor allem einer Gebrauchtimmobilie empfiehlt Trepnau Laien, sich den Rat eines Baugutachters oder ausgewiesenen Handwerkers einzuholen. Zu den Kosten für Sachverständige ist erst im August das zweite Kostenrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft getreten. Für die Sachgebiete Schäden an Gebäuden und Immobilienbewertung werden demnach Stundensätze von 75 bis 90 Euro veranschlagt. Für Mietsachen 110 Euro. Mit 400 bis 500 Euro muss rechnen, wer sich mit einem Gutachter einen ersten Überblick verschafft. „Das ist gut angelegtes Geld“, so Trepnau. Zu spät erkannte Schäden dürften um ein vielfaches teurer ausfallen. Ein Gutachter ist noch Ansichtssache.

Kommt es aber zum Kaufvertrag, sind immer Grunderwerbssteuern fällig. Sie differieren nach Bundesland, liegen aber im Schnitt bei rund fünf Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notargebühren und Grundbucheintrag – rund 1,3 Prozent, je nach Kaufpreis.

Und dann ist da noch der Makler. Wer sich in eine begehrte Lage einkauft, hat selten eine Chance auf dessen mehr oder weniger gewünschte Dienste zu verzichten. Die lässt er sich im Schnitt mit 3,5 Prozent des Kaufpreises bezahlen. Mancherorts haben die Makler auch schon fünf Prozent durchgesetzt. Ein Schuft, wer sich dabei fragt, wieso die Makler - die es wegen hoher Nachfrage am einfachsten haben - eigentlich das meiste Geld bekommen?

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„Damit ist die Nebenkosten-Rechnung aber nicht komplett“, sagt Immobilienexperte Trepnau. „Gerade bei Neubauten gilt: Wenn nach fünf Jahren die Gewährleistungspflicht bei Baumängeln abgelaufen sind, gibt es oft noch juristische Auseinandersetzungen über erst danach entstehende Schäden.“ Auch denen kann eine falsche Bauweise zugrunde liegen. Trepnaus Rat: mindestens 5.000 Euro Rücklage für Gutachten, Anwalt und Gerichtskosten einplanen.

„Was viele auch vergessen, sind die laufenden Instandhaltungskosten einer Immobilie.“ Der Fachmann rechnet so: Über die Nutzungsdauer einer solide gebauten Immobilie – oft rund 80 Jahre – reinvestiert der Besitzer noch einmal rund das 1,5-fache des Kaufpreises um das Haus oder die Wohnung in Schuss zu halten. „Bei Neubauten fällt in den ersten zehn Jahren meist wenig an“, so Trepnau, „aber nach elf bis zwölf Jahren geht es los. Es empfiehlt sich, jährlich ein Prozent des Kaufpreises dafür zurückzulegen.“

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