Die Bauzinsen sensationell niedrig, Immobilien als Geldanlage gefragt wie nie und Eigenkapital ist auch nicht mehr nötig – wer jetzt nicht kauft, ist blöd. Inhaltlich nur wenig über dem Niveau der Media Markt-Werbung klingen derzeit die Jubelarien aller derer, die am Verkauf von Häusern und Wohnungen verdienen. Der hessische Finanzexperte Reinhard Stracke hat die Tricks der Branche jüngst auf WiWo-online beschrieben.
Der Immobilienautor und -dozent Thomas Trepnau aus Wörth geht für die WirtschaftsWoche in die Details. „Nach meiner Erfahrung haben Kaufbegeisterte selten eine Vorstellung, was noch alles auf sie zukommt. Das klärt sich erst im Laufe des Prozesses“, warnt er. „Und wenn alle Kosten ehrlich auf dem Tisch liegen, reden sie sich viele mit dem niedrigen Zins und dem dadurch eingesparten Kapital schön.“
Vor dem Kauf vor allem einer Gebrauchtimmobilie empfiehlt Trepnau Laien, sich den Rat eines Baugutachters oder ausgewiesenen Handwerkers einzuholen. Zu den Kosten für Sachverständige ist erst im August das zweite Kostenrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft getreten. Für die Sachgebiete Schäden an Gebäuden und Immobilienbewertung werden demnach Stundensätze von 75 bis 90 Euro veranschlagt. Für Mietsachen 110 Euro. Mit 400 bis 500 Euro muss rechnen, wer sich mit einem Gutachter einen ersten Überblick verschafft. „Das ist gut angelegtes Geld“, so Trepnau. Zu spät erkannte Schäden dürften um ein vielfaches teurer ausfallen. Ein Gutachter ist noch Ansichtssache.
Kommt es aber zum Kaufvertrag, sind immer Grunderwerbssteuern fällig. Sie differieren nach Bundesland, liegen aber im Schnitt bei rund fünf Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notargebühren und Grundbucheintrag – rund 1,3 Prozent, je nach Kaufpreis.
Und dann ist da noch der Makler. Wer sich in eine begehrte Lage einkauft, hat selten eine Chance auf dessen mehr oder weniger gewünschte Dienste zu verzichten. Die lässt er sich im Schnitt mit 3,5 Prozent des Kaufpreises bezahlen. Mancherorts haben die Makler auch schon fünf Prozent durchgesetzt. Ein Schuft, wer sich dabei fragt, wieso die Makler - die es wegen hoher Nachfrage am einfachsten haben - eigentlich das meiste Geld bekommen?
„Damit ist die Nebenkosten-Rechnung aber nicht komplett“, sagt Immobilienexperte Trepnau. „Gerade bei Neubauten gilt: Wenn nach fünf Jahren die Gewährleistungspflicht bei Baumängeln abgelaufen sind, gibt es oft noch juristische Auseinandersetzungen über erst danach entstehende Schäden.“ Auch denen kann eine falsche Bauweise zugrunde liegen. Trepnaus Rat: mindestens 5.000 Euro Rücklage für Gutachten, Anwalt und Gerichtskosten einplanen.
„Was viele auch vergessen, sind die laufenden Instandhaltungskosten einer Immobilie.“ Der Fachmann rechnet so: Über die Nutzungsdauer einer solide gebauten Immobilie – oft rund 80 Jahre – reinvestiert der Besitzer noch einmal rund das 1,5-fache des Kaufpreises um das Haus oder die Wohnung in Schuss zu halten. „Bei Neubauten fällt in den ersten zehn Jahren meist wenig an“, so Trepnau, „aber nach elf bis zwölf Jahren geht es los. Es empfiehlt sich, jährlich ein Prozent des Kaufpreises dafür zurückzulegen.“
