Krötenwanderung

Wann die Miete erhöht werden darf

Anke Henrich
Anke Henrich Freie Autorin, Mittelstands-Expertin

In vielen Großstädten spielt der Immobilienmarkt verrückt. Viele Vermieter wollen die Gunst der Stunde nutzen. Aber wie viel Mieterhöhung ist erlaubt? 

Lautschnarcher müssen ausziehen
Madonnen-Figur Quelle: Creative Commons - Andreas-Praefcke
Ein Mann schläft schnarchend auf der Couch Quelle: Fotolia
Eine Person sitz auf derToilette Quelle: Fotolia
Zwei Verlobungsringe liegen beieinander Quelle: Fotolia
An einem berliner Sozialbau sind Satelitenschüsseln zu sehen Quelle: dpa
Zwei Pizzabäcker bereiten Pizza vor Quelle: AP
Freilaufende Hühner und ein Hahn auf einer verschneiten Wiese Quelle: dpa
Kündigung nur leserlichEine Mieterkündigung muss in Schriftform erfolgen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein. Drei Kreuze oder eine lascher Kringel genügen allerdings nicht. Das Amtgericht Dortmund hat geurteilt, eine “wellenförmige Kugelschreiberlinie” sei nicht ausreichend und die Kündigung unwirksam. Auch bei Unterschrift sollten sich Vermieter zumindest ansatzweise um eine leserliche Unterschrift bemühen. Quelle: Fotolia
Zwei Männer stehen vor einem Taubenschlag auf den Dächern New Yorker Häuser Quelle: dpa
Ein Mann und eine Frau brüllen sich an Quelle: Fotolia

Jetzt oder nie, denkt sich mancher Vermieter – wenn die ortüblichen Mieten plötzlich steigen, wollen auch sie davon profitieren. Mancher vergreift sich dabei aber in der Größenordnung. Ulrich Ropertz, Sprecher des Mieterbundes, fasst zusammen, was Mieter akzeptieren müssen – und was nicht.

Wie oft darf die Miete erhöht werden und um wie viel Prozent?

Mieterhöhungen dürfen einmal im Jahr durchgeführt werden auf Basis der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete, das ist die Durchschnittsmiete vor Ort für vergleichbare Wohnungen. Nach dem Einzug beziehungsweise nach einer Mieterhöhung muss der Vermieter zwölf Monate warten, bis er eine neue Mieterhöhung schicken kann. Absolute Obergrenze für eine solche Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die man z.B. im Mietspiegel nachlesen kann. In den relativ seltenen Fällen, in denen die aktuelle Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist eine Kappungsgrenze einzuhalten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Aber nie über die ortsübliche Vergleichsmiete. In Gebieten mit Wohnungsmangel kann das Land eine Verordnung erlassen, wonach in bestimmten Städten eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. Bisher gibt es das nur in München und Berlin. Die 20 oder 15 Prozent können auf einen Schlag oder innerhalb von 3 Jahren gefordert werden.

Braucht der Vermieter eine Begründung um die Miete zu erhöhen?  

Ja, aber er muss nur darlegen, dass die von ihm geforderte Miete ortsüblich ist. Das kann er mit einem Mietspiegel, mit einem Sachverständigengutachten oder indem er mindestens drei Vergleichswohnungen benennet. Achtung: Die Mieterhöhung setzt keine vorangegangenen Investitionen oder Verbesserungen voraus.

Finden die aber statt, darf auch aufgrund von Maßnahmen wie Wohnwertverbesserung oder einer energetischen Verbesserung die Miete angehoben werden.  Hier kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen. Investierte der Vermieter beispielsweise 20.000 Euro in die Wohnung, kann er den Zins um 2200 Euro im Jahr, also 183 Euro im Monat, erhöhen.

Was ist ein Mietspiegel?

Wer legt die ortsübliche Vergleichsmiete fest?

Diese Daten stammen entweder aus dem Mietspiegel oder aus Informationen des örtlichen Mietervereins. Verglichen werden Wohnungen nach Größe, Lage, Ausstattung, energetischem Zustand und Baujahr. Der Mietspiegel muss einer Mieterhöhung beigelegt werden, wenn die damit begründet wird. Ausnahme: Der Mietspiegel ist unproblematisch einsehbar.

Ab wann gilt Mietwucher?

50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist Wucher. 20 Prozent ist eine Mietpreisüberhöhung. Ob sich der Gang zum Anwalt lohnt, ist umstritten. In der Praxis spielt weder die Strafvorschrift noch die Ordnungswidrigkeit eine Rolle. Die Vorschriften sind wegen hoher oder nicht nachzuweisender subjektiver Voraussetzungen auf der Vermieterseite unanwendbar.

In Arbeit
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Und wenn der Mieter eine rechnerisch berechtigte Erhöhung nicht akzeptieren will?

Sie wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Der muss aber zustimmen, wenn die Erhöhung in Ordnung ist. Um das zu prüfen hat er eine Überlegungsfrist: Den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung bekommen hat, plus die beiden nachfolgenden Monate. Kommt die Erhöhung im Juli, kann er bis Ende September prüfen, ob er ab 1. Oktober zahlen muss oder nicht. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen, sonst ist die Mieterhöhung vom Tisch.

Darf der Vermieter bei einer Weigerung kündigen?

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn der Mieter entsprechende Zahlungsrückstände hat.

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