Krötenwanderung

Wann Vermieter die Kaution einbehalten dürfen

Anke Henrich
Anke Henrich Freie Autorin, Mittelstands-Expertin

Regelmäßig gibt es Zoff um die Kaution. Für Schäden oder noch zu erwartende Nebenkosten darf der Vermieter einen Teil als Sicherheit einbehalten – und das bis zu zwei Jahre nach dem Auszug.

Diese Urteile sollten Mieter beim Auszug kennen
SchönheitsreparaturenGrundsätzlich muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren. Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, muss der Mieter renovieren, heißt es beim deutschen Mieterbund. Am 22. Januar hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage nach Schönheitsreparaturen beschäftigt: Es ging um einen Fall, bei dem der Mieter laut Mietvertrag alle Bohr- und Dübellöcher so verschließen sollte, dass sie nicht mehr sichtbar sind. Außerdem sollte er eventuell durchbohrte Kacheln fachgerecht ersetzen. Der Kläger wehrt sich dagegen, dass er sich bei seinem Auszug vor knapp vier Jahren an der Renovierung der Wohnung beteiligen sollte - gemessen an Mietdauer und Abnutzungsgrad. Die Entscheidung hat der BGH aber erst einmal vertagt. Quelle: dpa
StreichenRot, gelb und blau - wer als Mieter seine Wände im Stil von Piet Mondrian streichen mag, kann das tun. Bei Auszug muss das Kunstwerk aber wieder überstrichen werden, entschied der BGH im November 2013. Tut er das nicht, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen beziehungsweise die Renovierungskosten auf den Mieter abwälzen (BGH, Az.: VIII ZR 416/12). Die Wände müssen allerdings nicht weiß gestrichen sein. Vermieter können einen Anstrich in "hellen, neutralen, deckenden Farben" verlangen (BGH, Az.: VIII ZR 198/10). Quelle: dpa
TapetenAuch die Tapeten dürfen eine Neuvermietung nicht erschweren. Wer in der ganzen Wohnung Fototapete geklebt hat, muss diese bei Auszug auch wieder entfernen. Raufasertapeten oder dezente Mustertapeten muss der Vermieter aber akzeptieren. Die müssen übrigens auch nicht weiß sein - nur eben auch nicht neonpink (Az.: 14 S 221/00). Quelle: AP
RauchenFurore machte ein Mann, der wegen seines starken Rauchens aus seiner Wohnung fliegen sollte. Grundsätzlich kann aber jeder Mieter in seiner Wohnung rauchen - so lange er niemanden belästigt (Az.: 24 C 1355/13). Sollte die Wohnung allerdings durch starkes Rauchen so schwer beschädigt sein, dass weder putzen noch tapezieren etwas gegen den Nikotinfilm ausrichten können, kann ein Vermieter die Renovierungskosten auf den Mieter umlegen. Quelle: dpa
Böden erneuernWer in seiner Mietwohnung über dem teuren Parkett Teppich verklebt, muss den Beim Auszug wieder entfernen. Grundsätzlich muss der Mieter den Fußboden so zurücklassen, wie er ihn vorgefunden hat (Az.: 212 C 239/00). Für normale Abnutzungsspuren ist der Vermieter zuständig und muss die Böden erneuern. Geht der Mieter aber nicht pfleglich damit um, sondern sengt Brandlöcher hinein oder macht dicke Kratzer ins Parkett, muss er für den Schaden aufkommen. Quelle: dpa/dpaweb
EinbautenWer an der Bausubstanz seiner Mietwohnung etwas verändern will - fliesen, einen neuen Fußboden verlegen oder eine neue Holzdecke anbringen, sollte immer vorher seinen Vermieter fragen. Denn grundsätzlich müssen Mieter alle Einbauten - von der Einbauküche bis zum Badezimmerspiegel - wieder entfernen, wenn sie ausziehen. Es sei denn, der Einbau wertet die Immobilie auf (Landgericht Hamburg, Az.: 311 S 128/04). Quelle: dpa/dpaweb
Äußeres ErscheinungsbildWas viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert. Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen. Quelle: dpa

250 Kilometer entfernt lockte ein Jobangebot, dafür kündigte die Mieterin im Januar 2015 ihre schöne Wohnung in Frankfurt und zog um. Ordnungsgemäß unterschrieben sie und ihr Vermieter das Übergabeprotokoll, das der Mieterin bescheinigte, alle Zinszahlungen geleistet und die Wohnung in Top-Zustand verlassen zu haben. Ihre Kaution von drei Monatsmieten im teuren Frankfurt bekam sie bis heute trotzdem nicht zurück. Die Erklärung des Vermieters: Falls die spätere, jährliche Betriebskostenabrechnung zeige, dass die Mieterin womöglich Nebenkosten nachzahlen müsse, wolle er dieses Geld als Sicherheit behalten.  

Dieser Vermieter macht es sich zu leicht, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Welche Schönheitsreparaturen Mieter übernehmen müssen - und welche nicht

Unstrittig ist: Ein Vermieter hat Anspruch auf eine Kaution, um potentielle Ansprüche gegen den Mieter wie ausstehende Zahlungen oder eine ramponierte Wohnung abzusichern. Das Kautionsgeld muss er nach dem Auszug – so kein Schaden oder keine offene Rechnung vorliegt – samt Sparbuchzins dem Mieter zurückzahlen. Legt der Vermieter das Geld höherverzinst an, zum Beispiel in besseren Tagen auf einem Festgeldkonto oder Ähnlichem., muss er den Mieter darüber informieren und entsprechend höhere Zinsen hinzurechnen.

Die Summe muss angemessen sein

Der Vermieter hat aber das Recht einen Teil der Kaution zurückzuhalten für den Fall, dass er Umzugsschäden im Flur befürchtet oder beispielsweise eine spätere Nebenkostenabrechnung erwartet.

Doch auch dafür gibt es Grenzen. Ropertz: „Für die Betriebskostenabrechnung gilt: Es muss sich um eine Summe in angemessener Höhe handeln.“ Angemessen bedeutet: Das zurückbehaltene Geld muss in einer Relation in der zu erwartenden Verpflichtung aus der Nebenkostenabrechnung stehen.

Was Mieter und Vermieter noch dürfen

Für den Frankfurter Fall bedeute dies: „Selbst wenn es sich um das erste Jahr handelt, in dem ein Neubau überhaupt bezogen und abgerechnet wird, sind drei einbehaltene Monatsmieten viel zu hoch.“ Erfahrungsgemäß lägen die monatlich abgebuchten Nebenkosten je nach Service und Ausstattung eines Hauses bei zwei bis drei Euro pro Quadratmeter. Binnen eines Jahres drei komplette Monatsmieten darüber zu liegen, sei faktisch nicht möglich.

Die anzunehmenden Kalkulationswerte für Nebenkosten Stand 2014 veröffentlicht der Deutsche Mieterbund hier und hier. Sie lassen sich auch für einzelne Städte online suchen. 

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Trotzdem hat Ropertz auch eine schlechte Nachricht für Umzugswillige. „Die Nebenkostenabrechnung richtet sich nach dem individuellen Mietvertrag. Steht dort zum Beispiel, es wird nach Kalenderjahr abgerechnet, muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erst zum 31.12. des Folgejahres bei den Mietern abliefern. Er hat dafür grundsätzlich ein Jahr Zeit.“ Für die Frankfurter Jobwechslerin bedeutet das: Da sie im Januar 2015 ausgezogen ist, muss ihr Vermieter erst im Dezember 2016 mit ihr Kassensturz über das Jahr 2015 machen. Bis dahin darf er so viel Geld von ihrer Kaution einbehalten, wie bei einer realistischen Abrechnung maximal zu erwarten ist.  

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