Krötenwanderung

Was sich im Mietrecht ändert

Anke Henrich
Anke Henrich Freie Autorin, Mittelstands-Expertin

Kaution, Eigenbedarf, Modernisierungen zur Verbesserung der Energieeffizienz - für Mieter und Vermieter ändert sich ab heute so einiges. Was beide Seiten wissen sollten.

Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel
Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen. Quelle: dpa
Stinkende Pferdesalbe führt zum RauswurfWeil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Quelle: dpa
Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist KündigungsgrundNächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az .: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig. Quelle: dpa
Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtensEine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen. Quelle: dpa
Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschütztDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Quelle: dpa
Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer MieterGrundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen. Quelle: dpa
Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumenIn einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten. Quelle: dpa

Vermieter sind Abzocker, Mieter undankbare Wohnraum-Abnutzer. Zumindest die Feindbilder sind sauber definiert. Weil aber auch hier die Wahrheit in der Mitte liegt, wollte der Gesetzgeber mal wieder Klarheit in den aktuellen Streitfragen herstellen – wie zum Beispiel den Kosten des Vermieters durch energetische Sanierungen oder Modernisierungen, von denen auch die Mieter profitieren.

Am 1. Mai tritt nun die neueste Mietrechtsreform in Kraft. Ein Kanon, der es beiden Seiten Recht machen möchte.  Ob das klappt? Da aber im Vorfeld sowohl der Mieterbund also auch die Eigentümervertretung Haus und Grund Gift und Galle gespuckt haben, scheinen die Kompromisse ganz gut verteilt.

Kaution

Wer seine Miet-Kaution als vereinbarte Sicherheit nicht wie vereinbart zahlt, kann vom Vermieter jetzt fristlos gekündigt werden.

Eigenbedarf

Werden Mietwohnung in Eigentumswohnungen umgewandelt, ist der Mieter – egal mit welcher gesellschaftsrechtlichen Konstruktion die Neu-Eigentümer auftauchen -  drei Jahre vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geschützt. Dafür gab es bisher Ausnahmen wie das „Münchener Modell“.

Kappungsgrenze

Steigende Mieten vertreiben vor allem in Großstädten und hippen Quartieren die Alteinwohner an die Stadtgrenzen. Das soll sich ändern, indem die Bundesländer individuelle Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen einziehen. Dann kann in diesen Regionen die Miete binnen drei Jahre nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden, für den Rest der Republik gelten nach wie vor 20 Prozent. Noch fehlt aber die zuständige Rechtsverordnung 

Modernisierungen zwecks Energieeinsparung

Drei Monate lang müssen Mieter maßvolle Baumaßnahmen zwecks Energiesparmaßnahmen erdulden, ohne die Miete kürzen zu können. Erst danach darf der Zins gemindert werden.

Ist die Bleibe aber kaum noch bewohnbar, ist die Minderung sofort möglich.

Gibt es Dreck und Lärm für die Mieter, ohne hinterher Energiekosten sparen zu können, können sie ihre Zahlungen in Relation zu den Störfaktoren  – und nachdem sie sinnvollerweise ihren Vermieter informiert haben – sofort kürzen. Eine realistische Übersicht, in welcher Größenordnung die persönlichen Sparmaßnahmen erlaubt sind, finden Sie hier:  http://www.mieterbund.de/stichworte_zum_mietrecht_m.html

Mieter können Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr verzögern, indem sie wirtschaftliche Härten über die zu erwartenden Mieterhöhungen ins Spiel bringen. Ab Mai gilt: Erst wird die Immobilie umgebaut, dann wird über Mieterhöhungen gesprochen. Weiter gilt aber, dass die Kosten der Verschönerungsaktion mit bis zu elf Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dafür muss der Vermieter keine Detailrechnungen mehr vorlegen, sondern kann sich auf so genannte anerkannte Pauschalwerte berufen.

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Räumungsklagen

Räumungsprozesse sollen ab sofort vor Gericht schneller und vorrangig durchgeführt werden, wenn der Bewohner mit der Miete zu lange in Verzug ist. Zudem darf der geprellte Vermieter für die Dauer des Prozesses Sicherheiten vom Mieter einfordern. Auch das Entrümpeln der Wohnung wird zu Gunsten des Vermieters erleichtert.

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