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Maklergebühren Was das Bestellerprinzip bei Immobilienkäufen bewirken könnte

Bestellerprinzip: Das könnte sich bei Immobilienkäufen ändern Quelle: imago images

Justizministerin Katarina Barley will, dass künftig auch beim Kauf von Wohnungen und Häusern derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt. Das nützt Käufern – muss aber auch für Makler kein Schaden sein.

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Wer einen Makler beauftragt, der muss ihn auch bezahlen. Was logisch klingt, gilt bei Mietwohnungen erst seit 2015. Und wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, fragt sich heute noch oft, wofür er dem Makler, den der Verkäufer verpflichtet hat, gerade in Großstädten eigentlich gerne sogar einen fünfstelligen Betrag überweisen soll.

Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will nun jedenfalls das sogenannte Bestellerprinzip auf den Kauf von Immobilien ausweiten, ihren Gesetzentwurf hat sie vorgelegt. Die Hoffnung: Bezahlt künftig der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung den Makler, den er mit der Vermittlung ja auch beauftragt hat, können junge Familien eher die zehn oder 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, die die Bank verlangt, um eine Immobilie zu finanzieren.

Denn die Nebenkosten sind, wenn man Haus oder Wohnung erwirbt, in Deutschland sehr hoch. Lebt man in einem der Bundesländer, in denen die Maklergebühr 7,14 Prozent und die Grunderwerbsteuer sechs Prozent betragen, muss man allein schon über etwa 15 Prozent des Kaufpreises verfügen, die zu überweisen sind, bevor man auch nur einen Euro für die Immobilie angezahlt hat.

Aber kann das Bestellerprinzip Hauskäufer entlasten? Werden die Makler arbeitslos? Oder wird es schwieriger, eine Immobilie zu finden, weil weniger Angebote von Maklern inseriert werden? Aufschluss kann geben, wie sich der Markt bei Vermietungen in den vergangenen gut dreieinhalb Jahren entwickelt hat, seit das Bestellerprinzip eingeführt worden ist.

Korrektur nach untenHöhe der Maklerprovision bei der Vermittlung von Mietwohnungen vor und nach Einführung des Bestellerprinzips (in Monatsmieten) *Schätzung Quelle: Deutscher Mieterbund

In der Vergangenheit hätten Mieter keine Möglichkeit gehabt, über die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds: „Wenn er die angebotene Mietwohnung anmieten wollte, musste er den Makler mitbezahlen, ob er wollte oder nicht – und zwar in der Höhe, in der der Makler die Provision aufgerufen hatte.“ Heute hat der Besteller, also meist der Vermieter, aber eine stärkere Stellung: Ist ihm ein Angebot zu teuer, beauftragt er einfach einen anderen Makler.

Allerdings hat sich nicht nur der Preis verringert, wenn ein Makler eine Mietwohnung vermittelt. Es werden seit der Gesetzesänderung auch weniger Wohnungen auf den einschlägigen Portalen angeboten. Mehr Vermieter versuchen, selbst für ihre Wohnungen einen Mieter zu finden – um die Courtage ganz zu sparen. Oder sie fragen Mieter, die ausziehen wollen, nach Verwandten und Bekannten, die eine Wohnung suchen.

Lange SucheWie sich die Anzahl der Mietinserate auf Immobilienportalen im Internet entwickelt hat (erstes Quartal 2017 im Vergleich zum ersten Quartal 2015)* *letztes Quartal vor Einführung des Bestellerprinzips Quelle: F+B GmbH

Das erschwert es Menschen, die neu in eine Stadt ziehen, zunächst, eine Wohnung zu finden. Denn wer niemanden kennt, kann nicht darauf hoffen, dass er ohne Anzeige von frei werdenden Wohnungen erfährt oder Vermietern als Nachmieter empfohlen wird.

Neue StrategieWomit Makler ihr Geschäft machen (Verhältnis Verkauf zu Vermietung in Prozent) Quelle: IVD

Auch Makler spüren die Veränderungen. Eine Umfrage des Maklerunternehmens Homeday für die WirtschaftsWoche hatte schon 2017 gezeigt, dass das Geschäft mit Vermietungen für alle befragten Maklerbüros rückläufig war. In ländlichen Regionen und Kleinstädten kam das Vermietungsgeschäft bei jedem fünften Makler sogar komplett zum Erliegen.

Jedoch muss man auch sagen: Die Vermittlung von Immobilien, die verkauft werden, war in den vergangenen Jahren – in Zeiten niedriger Zinsen und hoher Preise – ein äußerst einträgliches Geschäft. Hier könnten Makler, wird das Bestellerprinzip ausgeweitet, nun neue Einschnitte zu spüren bekommen.

Große EntlastungWie viel Geld Mieter und Käufer durch das Bestellerprinzip jährlich sparen (in Euro) *Schätzung Quelle: Bundesregierung, Justizministerium

Allerdings sind die Maklergebühren im Vergleich zu anderen Ländern in Deutschland auch sehr hoch – und in Frankreich, den Niederlanden und der Schweiz zahlt in der Regel ohnehin der Verkäufer als Auftraggeber die Courtage. In Österreich wird sie geteilt, in Großbritannien unterscheidet sie sich, je nachdem, wer den Makler beauftragt.

Maklerparadies I: DeutschlandWas Vermittler bei der Immobilienvermittlung im Ausland verdienen (in Prozent des Kaufpreises) ¹zuzüglich Umsatzsteuer; ²inklusive Umsatzsteuer; ³bei Immobilien ab einem Wert von 48.448,51 Euro; ⁴mancherorts; ⁵frei verhandelbar für Kaufwillige Quelle: Immowelt, in Prozent des Kaufpreises

In Deutschland schwankt die Maklergebühr zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises. In den Stadtstaaten Berlin, Bremen, Hamburg sowie in Brandenburg und Hessen muss der Käufer die Kosten allein übernehmen. In den anderen elf Bundeländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage – allerdings zahlen auch dort die Käufer immer häufiger einen größeren Anteil oder komplett.


Wie hoch die Maklercourtage für Käufer in den Bundesländern sein sollte – und was sie wirklich bezahlen

Mit einem Bestellerprinzip erwarten Experten wie auch bei der Vermietung, dass die Provisionen sinken. Denn müsste der Verkäufer (allein) zahlen, würde er, wie die Vermieter, verschiedene Angebote vergleichen und mit Maklern verhandeln. Dann könnten sich die Courtagen auf ein ähnliches Niveau wie im Ausland einstellen. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln rechnet mit 1,5 bis drei Prozent Maklerprovision.

Ein starker Einschnitt – weshalb Voigtländer Übergangsfristen empfiehlt. Er sieht allerdings auch „eine große Chance für den Maklerberuf“: Die Glücksritter verschwänden, die nicht mehr tun, als eine Wohnung aufzuschließen und unzählige Interessenten sich in den Räumen drängen zu lassen – und damit den Maklern, die ihren Beruf als ernsthafte Dienstleister verstehen, das Ansehen verderben.

Bezahlen in einem Immobilienmarkt die Verkäufer den Makler, gebe es außerdem mehr Inserate für Hauser und Wohnungen, deren Verkauf Makler managen – ihr Geschäft nimmt also zu. Wenn sie für den Dienst nicht bezahlen müssen, wollen Interessenten offenbar doch lieber vom Profi kaufen.

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