Mieten: 1,28 Euro weniger Miete pro Quadratmeter

Um seine Behauptungen zu stützen, hat der Immobilienverband beim Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule Berlin extra eine Studie in Auftrag gegeben. In seinen Berechnungen kommt Autor Marco Wölfle zu dem Ergebnis, dass Vermieter in einem positiven Marktumfeld selbst bei konservativen Rechnungen rund 0,65 Euro Miete je Quadratmeter und Monat verlören. Während Wölfle die Berechnung auf der Basis von vier Jahren Bezugsdauer auch positiv bewertet, da mögliche Schwankungen in den einzelnen Jahren ausgeglichen werden können, kritisiert er, der Mietspiegel sei keine "Abbildung aktueller ortsüblicher Vergleichsmieten", wenn zehnjährige Verträge mit eingerechnet würden. Wölfles Berechnungen zufolge wären einem Vermieter, der in Berlin eine 70 Quadratmeter große 3-Zimmer-Neubauwohnung vermietet, bei der zehnjährigen Regelung pro Monat rund 1,28 Euro je Quadratmeter an Miete entgangen.

Die wichtigsten Wohn-Urteile des Jahres

Welche Rechte haben die Mieter und Eigentümer einer Wohnung eigentlich? Ob sie auf dem Balkon rauchen, bolzende Kinder vor dem Haus verjagen und oben lebenden Nachbarn einen leisen Teppichboden verordnen dürfen - das und weitere Fragen rund um die vier Wände klärte 2015 der Bundesgerichtshof (BGH).

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Renovierung

Die Instandhaltung einer Mietwohnung sorgt häufig für Streit. Der typische Fall: Der Mieter zieht aus. Sein Vermieter meint aber, dass die Wohnung entweder noch renoviert oder für die Instandhaltung gezahlt werden müsse. Was dann gilt, musste der BGH im März klären. In seiner Grundsatzentscheidung schlug das Gericht sich auf die Seite der Mieter. Diese müssen beim Auszug demnach nicht mehr automatisch einen Anteil der Renovierungskosten übernehmen, wenn sie vor Ablauf der vereinbarten Renovierungsfristen ausziehen. Außerdem dürfen Vermieter ihre Mieter nur dann pauschal zu Instandhaltungen verpflichten, wenn sie die Wohnung auch frisch renoviert übergeben. (Az.: VIII ZR 185/14 u.a.)

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Kinder

Fußball ist zwar Volkssport Nummer Eins. Doch bolzende Kinder und Jugendliche vor dem Haus nervten ein Hamburger Paar so sehr, dass es die Miete um 20 Prozent kürzte. Das Urteil aus Karlsruhe dürfte lärmgeplagten Mietern Kürzungen des Mietzinses jedoch generell erschwert haben: Neu auftretender Lärm berechtige in der Regel nicht zu Mietkürzungen, hieß es. Und die Lebensäußerungen von Kindern müssen dem BGH zufolge der Regel sowieso akzeptiert werden, denn: „Kinderlärm ist Musik“. (Az.: VIII ZR 197/14)Fußball ist zwar Volkssport Nummer Eins. Doch bolzende Kinder und Jugendliche vor dem Haus nervten ein Hamburger Paar so sehr, dass es die Miete um 20 Prozent kürzte. Das Urteil aus Karlsruhe dürfte lärmgeplagten Mietern Kürzungen des Mietzinses jedoch generell erschwert haben: Neu auftretender Lärm berechtige in der Regel nicht zu Mietkürzungen, hieß es. Und die Lebensäußerungen von Kindern müssen dem BGH zufolge der Regel sowieso akzeptiert werden, denn: „Kinderlärm ist Musik“. (Az.: VIII ZR 197/14)

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Rauchen

Es war 2015 eines der Top-Themen beim BGH: Ein Ehepaar aus dem brandenburgischen Premnitz störte sich an seinen auf dem Balkon rauchenden Nachbarn. Man könne ja gar nicht mehr richtig draußen sitzen, schimpften sie. Die Entscheidung der Richter dürfte sie nur zur Hälfte zufriedenstellen: Denn Raucher dürfen auch auf dem Balkon zum Glimmstängel greifen - können aber dazu verpflichtet werden, dies nur zu bestimmten Zeiten zu tun, wie Karlsruhe entschied. Allgemeingültige rauchfreie Zeiten legten die Juristen nicht fest - weitere Prozesse um Details zum Balkonrauch dürften daher folgen. (Az.: V ZR 110/14)

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Bonsai

Es mutete an wie die botanische Variante von „David gegen Goliath“: Ein Ehepaar wollte die Stadt Bielefeld zwingen, zwei 25 Meter hohe, gesunde Eschen zu fällen, die ihren kleinen Reihenhausgarten in Schatten tauchten. Ihre Bonsai-Bäumchen gediehen nicht richtig und auch den Menschen selbst fehlte Licht und Sonne. Sie müssen die großen Bäume aber weiter ertragen, denn: Sogenannte negative Emissionen - wie der Entzug von Licht und Luft durch Bauten oder Bäume - müssen geduldet werden, wenn sie nicht unerträglich sind, wie der BGH klarstellte. (Az.: V ZR 229/14)

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Parkett

Neue Wohnungseigentümer ersetzten ihren Teppichboden durch Parkett. Dadurch wurde es um einiges lauter für ein schon lange im Haus wohnendes Rentner-Paar. Es gab Streit. Nach dem BGH-Urteil vom Februar müssen sich die beiden aber auch in Zukunft mit den lauteren Geräuschen aus der Nachbarwohnung abfinden. Und unzählige andere Menschen auch, die sich an Schritten, lautem Schnarchen oder lärmenden Unterhaltungen ihrer Nachbarn in Mehrfamilienhäusern stören. Denn maßgeblich für die Beurteilung, ob der Nachbar zu laut ist, sind die Schallschutzgrenzwerte, die im Zeitpunkt des Baus des jeweiligen Gebäudes galten. Diese Grenzwerte wurden trotz Parkett bei dem aus dem 1970er Jahren stammenden Haus eingehalten. (Az.: V ZR 73/14)

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Schon länger kursieren Vorschläge für eine Neuregelung des Mietspiegels. Oliver Lerbs und Steffen Sebastian vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) beispielsweise fordern, die zeitlichen Unterschiede beim Abschluss des jeweiligen Mietverhältnisses sollten als Faktor in die Berechnung mit einfließen. Nur dann wäre auch ein längerer Bezugszeitraum möglich.

Wie hoch ist war die Vormiete?

Der Deutsche Mieterbund befürwortet grundsätzlich die geplanten Reformen des Mietspiegels. Vor allem plädiert die Mietervertretung aber für eine "Offenlegung der Vormiete" bei Abschluss eines neuen Mietvertrags. Ohne das, so die Argumentation, sei für den Mieter überhaupt nicht nachvollziehbar, ob sich der Vermieter an den geltenden Mietspiegel und damit auch an die Mietpreisbremse halte. Denn bisher scheint die Mietpreisbremse kaum zu wirken, zumal es keine verbindlichen Strafen für Vermieter gibt, die sich nicht an die Bremse halten.

Ein Mieter müsste seinen neuen Vermieter also zunächst rügen und die Offenlegung der Vormiete fordern. Weigert sich der Vermieter, geht die Auseinandersetzung im Zweifel vor Gericht weiter. Soweit dürfte es aber in den wenigsten Fällen kommen, die meisten Mieter dürften froh sein, endlich eine neue Wohnung gefunden zu haben, da möchte man den neuen Vermieter nicht gleich juristisch verfolgen.

Entsprechend bleibt abzuwarten, ob die Bedenken des IVD vor dem "Mietmanipulationsgesetz" am Ende eintreten werden. Wer in München monatelang nach einer Wohnung gesucht und zahllose Besichtigungen hinter sich hat, wird dem Mietspiegel möglicherweise weniger Beachtung schenken.