Die Waschmaschine läuft, die Wohnung ist geheizt, warmes Wasser kommt aus der Dusche, das Essen steht auf dem Herd - und in der monatlichen Mietzahlung sind diese Kosten alle schon mit drin. Dieses Modell schwebt der Cottbuser Wohnungsgenossenschaft eG Wohnen 1902 in Brandenburg vor. Zwei Mehrfamilienhäuser entstehen gerade - auf die Dächer sollen Solaranlagen für Wärme und Strom kommen. Pauschalmieten bieten auch andernorts Vermieter an. Noch sind das aber Ausnahmen in Deutschland.
Mit den künftigen Mietern in Cottbus soll für mehrere Jahre eine feste Miete vereinbart werden, die eine Flatrate für Wärme und Strom beinhaltet. 60 bis 70 Prozent des Verbrauchs soll die solare Eigenproduktion decken, wie der Vorstandsvorsitzende der Genossenschaft, Uwe Emmerling, erläutert. Für den Rest will die Genossenschaft selbst mit der Energiewirtschaft Verträge schließen. Die Mieter zahlen dann nur die Pauschalmiete und unterschreiben keinen eigenen Liefervertrag für Wärme und Strom.
Das Cottbuser Konzept stammt aus der Feder eines Solartechnikunternehmens im sächsischen Freiberg. Es gebe bereits weitere Anfragen für solche Flatrate-Konzepte, vor allem von Wohnungsgenossenschaften, sagt Inhaber Timo Leukefeld.
In Deutschland sind Mietverträge mit Flatrates bislang die „absolute Ausnahme“, wie der Deutsche Mieterbund mitteilt. Das liege auch an den bestehenden Regelungen der Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibe. Es gebe aber Ausnahmen für Häuser, die durch Bauweise und Dämmung sehr wenig Wärme verbrauchen. Unter den Mietshäusern sind das zwar nicht viele, der Mieterbund geht aber davon aus, dass es in Zukunft mehr werden. Flatrates für Wärme seien bislang etwa aus Studentenwohnheimen bekannt. Der Mieterbund bezeichnet Flatrate-Modelle dann als sinnvoll, wenn es sich für Mieter finanziell rechnet.
Auch der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft hält speziell die in Cottbus angedachte Kopplung von Mietverträgen mit einer Stromflatrate für eine Ausnahme auf dem Markt. Prinzipiell müsse in Deutschland jeder Stromkunde einen eigenen Stromliefervertrag und einen eigenen Zähler haben und könne sich seinen Lieferanten selbst auswählen. Gerade bei Bestandsgebäuden seien solche neuen Mietmodelle deshalb kaum zu realisieren.
Immobilien: Welche Nebenkosten Mieter zahlen müssen
Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet und sind meist der größte Posten auf der Nebenkostenabrechnung. Nur ein geringer Anteil der Gesamtkosten darf über die Wohnfläche und die Anzahl der Personen im Haushalt auf die Mieter umgelegt werden. Je besser die Verbrauchsmessung, umso weniger sollten Wohnfläche und Personenzahl im Haushalt eine Rolle in der Nebenkostenabrechnung spielen.
Diese Abgabe an die jeweilige Kommune wird in älteren Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt. Viele Städte und Gemeinden haben die Grundsteuer in den vergangenen Jahren erhöht, um ihren kommunalen Haushalt zu sanieren, teilweise sogar mehrfach. 2013 lagen die Kosten für die Grundsteuer pro Quadratmeter Wohnfläche bei durchschnittlich 18 Cent.
Ausgaben für Frischwasser, die Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage stellen Vermieter in Rechnung. Hinzu kommen Gebühren für Abwasser und Niederschlagswasser, das einige Kommunen anhand der Regenmenge und der versiegelten Grundstückflächen berechnen. Außerdem erheben Kommunen Gebühren für die Nutzung der Kanalisation, einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
Diese Kosten stellt die Stadt dem Vermieter mittels Abgabenbescheid in Rechnung. Zusammen mit den Gebühren für Wasser und Abwasser spricht man auch von den kommunalen Gebühren. Sie machten 2013 nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes 54 Cent pro Quadratmeter aus.
Die Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung, Wartung, sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft dürfen Vermieter als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Reparaturen an den Fahrstühlen hingegen nicht.
Die Ausgaben für die Reinigung von Fluren, Treppen, Keller, Waschküche, et cetera dürfen Vermieter über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn der Vermieter selbst diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche reinigt. Dann darf er das berechnen, was eine Reinigungskraft verlangen würde. Außerdem darf ein Vermieter die laufenden Kosten für eine Ungezieferbekämpfung – zum Beispiel ein Insektenspray – in Rechnung stellen.
Zu den Nebenkosten gehören auch die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, also etwa für Dünger, Unkrautvernichter und einen Gärtner. Auch Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen gehören dazu.
Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Hausflure, Keller oder Waschküche dürfen Vermieter mit den Betriebskosten umlegen.
Die Ausgaben für den Schornsteinfeger (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung sind Bestandteil der Nebenkosten.
Teil der Betriebskostenabrechnung sind Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung und vergleichbar übernimmt, dürfen Vermieter zu den Nebenkosten zählen. Führt der Hausmeister allerdings auch Reparaturen durch oder übernimmt Verwaltungsaufgaben – etwa die Organisation und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Mietinteressenten – sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen.
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr hinzu. Sofern ein Mieter einen Vertrag direkt einem Kabelanbieter abgeschlossen hat.
Kosten für Strom, Reinigung und Wartung von Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trocknern zählen zu den Nebenkosten.
Hierunter fallen zum Beispiel Kosten für Fitnessraum, Schwimmbad oder Sauna im Haus, die Dachrinnenreinigung, die Wartung von Brandschutzeinrichtungen oder Feuerlöschgebühren. Der Vermieter muss aber genau angeben, für welche Kostenart er Geld verlangt und diese im Mietvertrag explizit aufgelistet haben.
Einige Wohnungsbauunternehmen halten Flatrate-Modelle oder Pauschalmieten trotzdem für eine interessante Option, wie die Energie-Referentin Ingrid Vogler vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen erläutert. „Es gibt erste Fälle, ein großer Trend ist es aber nicht.“ Die Eigenproduktion von Wärme oder Strom hänge auch stark vom Standort ab. Ein Mehrfamilienhaus, das sich zu 100 Prozent selbst versorge, gebe es bislang nicht, sagt Vogler. Die Baukosten wären zu hoch - deshalb setze man auf einen Mix mit gelieferter Energie.
Mieter profitieren von der Planungssicherheit
In Schleswig-Holstein wendet die Gewoba Nord Baugenossenschaft ein Flatrate-Mietmodell bereits an. Anders als bei den Cottbuser Plänen ist Strom aber nicht inbegriffen, sondern die Netto-Kalt-Miete und alle Betriebskosten inklusive Heizung. In der Gemeinde Harrislee, in Husum und in Schleswig wurden drei Wohnquartiere mit solarthermischen Anlagen für Wärme errichtet.
Die Produktion deckt etwa zu 75 Prozent den Verbrauch, so dass die Genossenschaft am Energiemarkt zusätzlich Wärme bezieht, wie Vorstandsmitglied Dietmar Jonscher erläutert. Die Kosten sind in der Miete inbegriffen. Dadurch, dass keine Zähler in den Wohnungen eingebaut sind und es keine Abrechnungen gibt, seien die Kosten für Warmwasser und Heizung niedriger als üblich. Das sei vor allem dann attraktiv, wenn die Heizkosten auf dem Energiemarkt steigen sollten.
Iris Behr vom Institut Wohnen und Umwelt GmbH - einer gemeinnützigen Forschungseinrichtung des Landes Hessen und Darmstadt - geht davon aus, dass das Interesse der Wohnungswirtschaft am energieautarken Wohnen steigen wird. „Viele Unternehmen entdecken gerade das Thema Strom für sich“, sagt die Prokuristin. Zudem wollten viele Bauherren so bauen, dass möglichst wenig Wärme verbraucht werden muss.
Dass Vermieter verstärkt über Pauschal- oder Inklusivmieten nachdenken, sei auch der Versuch, weg vom Splitten der Kosten für eine Mietwohnung zu kommen. „Haushalte wollen vor allem wissen, was sie insgesamt für eine warme und helle Wohnung bezahlen müssen“, sagt Behr. Für Mieter seien Warmmieten interessant, weil sie zur Planungssicherheit beim Energieverbrauch beitragen könnten.
Sowohl im Bereich Wärme als auch beim Strom gebe es aber noch viele juristische Unklarheiten. Gesetze seien nicht aufeinander abgestimmt, Regeln widersprächen sich oder fehlten, betont Behr.
Immobilien: Was nichts in einer Nebenkostenabrechnung zu suchen hat
Wird in einem Mietshaus zum Beispiel eine Badezimmersanierung, die Reparatur der elektrischen Anlage oder ein Anstrich im Treppenhaus fällig, sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen
Während Grundsteuer und kommunale Gebühren zu den Betriebskosten zahlen und über die Nebenkosten von Mietern zu bezahlen sind, gehören diese drei Steuerarten keinesfalls in die Nebenkostenabrechnung
Versicherungen gegen Feuer, Sturm oder Überflutung (Wohngebäudeversicherung) zählen zu den Nebenkosten. Die Rechtsschutz- und Hausratversicherung (für gemeinschaftlich genutzten Hausrat) schützen lediglich den Vermieter vor Verlusten und sind von ihm allein zu zahlen.
Zwar zählen die monatlichen Gebühren etwa für einen gemeinschaftlich genutzten TV-Kabelanschluss zu den Nebenkosten, deren Einrichtung ist aber Sache des Vermieters.
Muss der Haus-Gasanschluss geprüft oder die Türschließanlage samt Freisprechanlage gewartet werden, sind diese Kosten vom Vermieter zu übernehmen.
Verbände wie Haus und Grund oder Vereinigungen von Hausverwaltungen verlangen Mitgliedsbeiträge. Die sind aber keine Nebenkosten, sondern allein vom Eigentümer oder Vermieter zu tragen.
Entstehen dem Vermieter Kosten durch die Einrichtung eines Kontos, auf dem er die Mieteinnahmen verwaltet, muss er diese allein tragen.
Ausgaben für Dienstleister, die zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung erstellen, die Buchhaltung übernehmen oder Mietinteressenten durch leere Wohnungen führen, sind allein Sache des Vermieters.
Eine Verteilung der Gesamtausgaben für die Heizung in einem Mehrparteienhaus, die sich nur an der Wohnungsgröße orientiert, ist laut Heizkostenverordnung nicht erlaubt. Demnach müssen etwa 50 bis 70 Prozent nach dem tatsächlich erfassten Verbrauch abgerechnet werden.
Dass Sonnenenergie bei Mietshäusern im Blickpunkt ist, spiegelt sich auch in einem Bundestagsbeschluss vom Sommer wieder - zum sogenannten Mieterstrom. Dabei gibt es einen staatlichen Zuschuss für den Vermieter, wenn er den Strom der Solaranlage auf dem Dach an die Mieter verkauft.
