Seit es in vielen deutschen Bundesländern die Mietpreisbremse gibt, spielt der örtliche Mietspiegel eine zunehmend wichtigere Rolle. In betroffenen Gebieten dürfen die Mieten bei einem Mieterwechsel nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als Vergleich wird in der Regel der Mietspiegel herangezogen, solange er in verlässlicher Form vorliegt.
Das Bundesjustizministerium arbeitet zur Zeit an einer Reform des Mietspiegels, die zumindest den Mietern gefallen könnte. Bisher werden bei der Berechnung des Preisspiegels Mietverträge zugrunde gelegt, die sich innerhalb der vergangenen vier Jahre verändert haben. Altverträge, die bereits länger bestehen und bei denen sich die zu zahlende Miete nicht verändert hat, werden bei der Berechnung ignoriert. Künftig soll dieser sogenannte Bezugszeitraum auf zehn Jahre verlängert werden, sprich auch alte Mietverträge würden in die Berechnung der durchschnittlichen Miete einfließen, der Durchschnitt würde sich aus mehr Einzeldaten errechnen.
Kritiker des bisherigen Mietspiegels können sich freuen, sie waren bisher der Meinung, es handle sich vielmehr um einen "Mieterhöhungsspiegel", da aufgrund der relativ kleinen Menge an Daten, welche in die Berechnung einfließen, kein faires Bild entstehen könne. Je höher die Fluktuation in einer Stadt ist, desto genauer dürfte der bisherige Mietspiegel den tatsächlichen durchschnittlichen Mietpreis erfassen. Wird in der Region jedoch nicht so oft umgezogen oder die Miete erhöht, ist zu befürchten, dass die Zahl der Datensätze für ein verlässliches Bild zu gering ist. Hilft ein längerer Berechnungszeitraum also dabei, Mietpreise fairer darzustellen? Die Meinungen gehen auseinander.
So wohnen die Deutschen in verschiedenen Lebensphasen
Die Wohnstudie wurde 2015 von Marktforschungsinstitut TNS Infratest durchgeführt – im Auftrag des Versandhändlers Otto. Im Rahmen einer repräsentativen Online-Panel-Befragung wurden 1336 Deutsche ab 18 Jahren befragt. Zudem wurden mit 15 Verbrauchern ausführliche Interviews geführt.
In einer jungen Familie sind alle Kinder jünger als zwölf Jahre. Für Möbel gibt eine junge Familie im Schnitt über fünf Jahre verteilt 8059 Euro aus. Gut die Hälfte von ihnen wohnt zur Miete. Ein ebenso großer Teil will beim nächsten Umzug in eine größere Wohnung ziehen.
Das Fünf-Jahres-Budget der Familie mit älteren Kindern liegt bei 7568 Euro. Als ältere Kinder werden Kinder ab zwölf eingestuft. Nur jede dritte Familie mit älteren Kindern wohnt zur Miete. Jede vierte Familie mit älteren Kindern will beim nächsten Umzug eine kleinere Wohnung.
Empty Nester sind Familien, deren Kinder mittlerweile eigene Wohnungen haben. Sie geben im Schnitt 7017 Euro in fünf Jahren für das eigene Heim aus. Jede vierte Familie aus dieser Gruppe hat nach dem Auszug der Kinder die ehemaligen Kinderzimmer umfunktioniert.
Jeder sechste Single unter 40 wohnt alleine, jeder dritte noch bei den Eltern und jeder zehnte in einer WG. Im Schnitt beträgt das Budget für die eigenen vier Wände über fünf Jahre 5402 Euro. 70 Prozent der befragten jungen Singles wohnen zur Miete.
Der ältere Single ist über 40 und eine unattraktive Zielgruppe für Möbelhändler. Mehr als jeder zweite von ihnen plant keine Umgestaltung seiner Wohnung und falls doch, will er nicht viel ausgeben. Nur sechs Prozent von ihnen gab an, mehr als 5000 Euro investieren zu vollen. Das Fünf-Jahres-Budget liegt bei 3720 Euro.
Drei Viertel der jungen, kinderlosen Paare wohnen zur Miete – doch jedes zweite träumt vom Eigenheim. Beim Zusammenziehen hat gut die Hälfte von ihnen einen Großteil der Möbel neu gekauft. Das Fünf-Jahres-Budget liegt bei 6105 Euro.
Das größte Budget steht älteren Paaren ohne Kinder zur Verfügung: Sie geben in fünf Jahren für ihr Heim im Schnitt 10.523 Euro aus. Die Hälfte von ihnen wohnt zur Miete.
Schlimmes fürchtet der Immobilienverband Deutschland (IVD). Das Vorhaben sei ein Masterplan zur Abschreckung von Investoren, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Bei den Änderungen handele es sich um ein "Mietenmanipulationsgesetz", so Schick. Die These des IVD: wird der Mietpreisspiegel anders berechnet, sind Mietsteigerungen kaum möglich, da die günstigeren Altverträge die Durchschnittsmiete senken. Die Mieten würden quasi eingefroren, Vermietern entgehen damit wichtige Mieteinnahmen.
"Das ist eine massive Entwertung des Bestandes", sagt Schick. Er befürchtet, Investoren könnten abgeschreckt werden, der Wohnungsneubau bliebe auf der Strecke. "Banken müssten ihre Beleihungen korrigieren". Als Eigentümer wäre es schwieriger, einen Kredit zu bekommen, da dabei die zu erwartenden Mieteinnahmen zu Grunde gelegt würden. Außerdem, so warnt der IVD, wäre es im Fall steigender Inflationsraten für Altersvorsorgesparer, die in Immobilien investiert haben, kaum noch möglich, eine reale Rendite zu erzielen.
1,28 Euro weniger Miete pro Quadratmeter
Um seine Behauptungen zu stützen, hat der Immobilienverband beim Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule Berlin extra eine Studie in Auftrag gegeben. In seinen Berechnungen kommt Autor Marco Wölfle zu dem Ergebnis, dass Vermieter in einem positiven Marktumfeld selbst bei konservativen Rechnungen rund 0,65 Euro Miete je Quadratmeter und Monat verlören. Während Wölfle die Berechnung auf der Basis von vier Jahren Bezugsdauer auch positiv bewertet, da mögliche Schwankungen in den einzelnen Jahren ausgeglichen werden können, kritisiert er, der Mietspiegel sei keine "Abbildung aktueller ortsüblicher Vergleichsmieten", wenn zehnjährige Verträge mit eingerechnet würden. Wölfles Berechnungen zufolge wären einem Vermieter, der in Berlin eine 70 Quadratmeter große 3-Zimmer-Neubauwohnung vermietet, bei der zehnjährigen Regelung pro Monat rund 1,28 Euro je Quadratmeter an Miete entgangen.
Schon länger kursieren Vorschläge für eine Neuregelung des Mietspiegels. Oliver Lerbs und Steffen Sebastian vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) beispielsweise fordern, die zeitlichen Unterschiede beim Abschluss des jeweiligen Mietverhältnisses sollten als Faktor in die Berechnung mit einfließen. Nur dann wäre auch ein längerer Bezugszeitraum möglich.
Wie hoch ist war die Vormiete?
Der Deutsche Mieterbund befürwortet grundsätzlich die geplanten Reformen des Mietspiegels. Vor allem plädiert die Mietervertretung aber für eine "Offenlegung der Vormiete" bei Abschluss eines neuen Mietvertrags. Ohne das, so die Argumentation, sei für den Mieter überhaupt nicht nachvollziehbar, ob sich der Vermieter an den geltenden Mietspiegel und damit auch an die Mietpreisbremse halte. Denn bisher scheint die Mietpreisbremse kaum zu wirken, zumal es keine verbindlichen Strafen für Vermieter gibt, die sich nicht an die Bremse halten.
Ein Mieter müsste seinen neuen Vermieter also zunächst rügen und die Offenlegung der Vormiete fordern. Weigert sich der Vermieter, geht die Auseinandersetzung im Zweifel vor Gericht weiter. Soweit dürfte es aber in den wenigsten Fällen kommen, die meisten Mieter dürften froh sein, endlich eine neue Wohnung gefunden zu haben, da möchte man den neuen Vermieter nicht gleich juristisch verfolgen.
Entsprechend bleibt abzuwarten, ob die Bedenken des IVD vor dem "Mietmanipulationsgesetz" am Ende eintreten werden. Wer in München monatelang nach einer Wohnung gesucht und zahllose Besichtigungen hinter sich hat, wird dem Mietspiegel möglicherweise weniger Beachtung schenken.