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Mietendeckel Spaniens Wohnungsmarkt sollte Deutschland eine Warnung sein

Geier-Graffiti bei einer Demo gegen steigende Mieten in Barcelona. Quelle: imago images

Bis in die Achtzigerjahre waren die Mieten in Spanien eingefroren. Die Folgen sind bis heute spürbar: Ein Mangel an Wohnraum für junge Leute und sozial Schwache.

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Wer in Berlin etwas mit öffentlichem Wohnungsbau zu tun hat, der kommt an Lorenzo Karasz und dessen Guiding Architects kaum vorbei. Der Österreicher lebt seit 2009 in Barcelona und hat seit einigen Jahren immer wieder Gäste aus der deutschen Hauptstadt als Kunden, die etwas über die Wohnungspolitik und den bautechnischen Wandel in der katalanischen Metropole lernen wollen. In ihren Führungen bieten Karasz und Kollegen je nach Bedarf völlig unterschiedliche, aber stets kenntnisreiche und unterhaltsame Blickwinkel auf Gebäude und Infrastruktur.

Der Vorstand des BBU Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, dessen Mitglieder rund 40 Prozent aller Berliner Mietwohnungen bewirtschaften, interessierte sich bei seinem Besuch vor einer Weile beispielsweise sehr intensiv für den sozialen Wohnungsbau in Barcelona. Im März schlug dann zum wiederholten Male auch Berlins Senatsbaudirektorin Regula Lüscher in der Stadt auf und ließ sich, begleitet von anderen Mitgliedern der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, vom Wandel der Stadt inspirieren. Für Lüscher war es nicht die erste Studienreise nach Barcelona. Zuletzt hatte sie sich dort vor sechs Jahren umgeschaut. Schwerpunkt der Führung für die Politiker war in diesem Jahr die Altstadt.

Die Anziehung der Olympiastadt von 1992 hat ihren Grund. „Barcelona versucht mit allen verfügbaren Mitteln, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Die Stadt befindet sich in einem dynamischen Prozess und hat sehr viel Mut zur Veränderung“, sagt Architekt Karasz. Er ist waschechter Wiener. Sein Schmäh legt sich über seine Sätze wie Schlagobers über die Sachertorte. „Das Thema Wohnen ist in Barcelona in den vergangenen Jahren in den Mittelpunkt der politischen Auseinandersetzung gerückt. Gerade deshalb ist zuletzt vieles in der Stadt passiert“, sagt der 38-Jährige.

Die Bürgermeisterin von Barcelona, Ada Colau. Quelle: imago images

Der Mut zur Veränderung kommt nicht von Ungefähr. Barcelona sieht sich zum Handeln gezwungen, weil eine Masse an Problemen besonders jungen Menschen und sozial Schwachen zu schaffen macht und für gesellschaftlichen Sprengstoff sorgt. Wohnraum ist knapp, die Mieten steigen exorbitant und Eigentum ist für viele Familien kaum noch zu finanzieren. Berlin lässt grüßen. Die Probleme sind so massiv, dass es 2015 sogar eine frühere Aktivistin als Bürgermeisterin ins Rathaus geschafft hat: Ada Colau kämpfte vor ihrer Zeit als Politikerin gegen Zwangsräumungen und Mietwucher.

Ihre Agenda nahm sie mit in den Wahlkampf. In ihrer ersten Amtszeit legte sie sich mit Onlineportalen an, die Privatwohnungen für kurzfristige Aufenthalte vermitteln, kaufte Immobilien mit öffentlichen Geldern auf und erwarb Grundstücke und zerfallene Gebäude, um neuen sozialen Wohnraum oder Gemeindezentren zu schaffen. Vor wenigen Wochen wurde Colau knapp im Amt bestätigt. Ihre Mission bleibt eine Mammutaufgabe: Die aktuelle Zahl der Sozialwohnungen in städtischer Hand liegt noch immer bei unter Zehntausend, das entspricht ein bis zwei Prozent aller Haushalte. Doch der Wille ist da, neue Projekte befinden sich im Bau.

Bedeutet von Barcelona zu lernen, das Siegen zu lernen? „Die Symptome, die man in Barcelona findet, ähneln durchaus denen in Berlin. Allerdings sind die Hintergründe von Grund auf verschieden“, ordnet es Architekt Karasz ein. Doch gerade das sollte den deutschen Politikern ein Warnzeichen sein. Spanien kommt nämlich da her, wo Berlin jetzt hingeht: einem Wohnungsmarkt mit eingefrorenen Mieten.

Seit 1964 war der Mietzins in Spanien für mehr als zwei Jahrzehnte gesetzlich gedeckelt. Schon in den Jahren zuvor, nach dem Ende des Bürgerkriegs 1939, war es gängige Praxis, die Mieten stabil zu halten – auch weil das Regime des siegreichen Diktators Francisco Franco es so empfahl. Zu gut war dem Land noch der Mietstreik in Barcelona von 1931 in Erinnerung, als Arbeitskräfte aus dem restlichen Teil des Landes gegen die drastisch steigenden Mieten protestierten, indem sie schlicht nicht mehr bezahlten. Die Spannungen spitzten sich über Monate zu und mündeten schließlich in gewaltsamen Auseinandersetzungen. 18 Menschen starben. Auf die Forderung der Arbeiter, die Mieten um 40 Prozent zu verringern, gingen die Hausbesitzer nie ein. Francos Nationalisten waren die sozialen Unruhen eine Lehre. Doch erst 25 Jahre nach ihrer Machtübernahme trat das Ley de Arrendamientos urbanos (LAU) in Kraft, das die eingefrorenen Mieten letztendlich gesetzlich festschrieb.

Die Auswirkungen dieser Politik spürt der Markt mehr als 30 Jahre nach dem Beginn seiner schrittweisen Öffnung immer noch, glaubt die Rechtsanwältin Monica Regaño, Partnerin der Kanzlei Monereo Meyer Abogados aus Madrid. „Das alte Mietgesetz von 1964 sowie die vorangehenden Regelungen stärkten damals vor allem die Mieter und pflanzte den Vermietern eine Furcht vor langwierigen Räumungsverfahren und finanziellen Verlusten ein, so dass sie ihr Eigentum lieber leer stehen ließen. Diese Mentalität wurde in den Familien weitergegeben und manifestiert sich bis heute“, sagt die Fachfrau für Immobilienrecht.

Weil sich Mietwohnungen damals nicht rentierten, verzichteten mögliche Investoren auf weitere Immobilienkäufe, so dass die Zahl der zur Miete angebotenen Wohnungen kontinuierlich schrumpfte. Entsprechend üblich war es in Spanien, dass sich junge Familien verschuldeten und ein Haus oder eine Wohnung kauften. Bis vor wenigen Jahren betrug die Quote der Eigenheimbesitzer rund 90 Prozent – europäische Spitze. Die Zahl sank zuletzt. Jetzt, da sich gerade unter den Jüngeren ein Trend zur Miete entwickelt, übersteigt die Nachfrage das Angebot. Ein Dilemma für alle Sozialpolitiker.

Barcelona steht dabei sinnbildlich für die Herausforderungen, die ganz Spanien in seiner Sozial- und Wohnungspolitik bewältigen muss. Auch anderswo ächzt das Land unter den gleichen Problemen, wenn auch nicht so drastisch wie in der katalanischen Millionenstadt, wo die immens hohe Zahl an Touristen das Problem verschärft. Die meist lukrativere Kurzzeit-Vermietung von Privatwohnungen an Reisende entzieht dem Markt weiteren Wohnraum und treibt die Preise. Auch andere Städte des Landes kennen dieses Problem.

Mehrfach versuchte die Regierung seit Mitte der Achtzigerjahre, den Mietmarkt durch Gesetzesänderungen attraktiver zu machen und so wieder anzukurbeln. Sie hob etwa die Deckelung des Mietzinses auf und räumte den Vermietern die Möglichkeit ein, Verträge auf wenige Jahre Laufzeit zu begrenzen, um danach eine höhere Miete ansetzen zu können. Die Knappheit am Markt brachte die Vermieter in eine bequeme Position, von der aus sie die Preissteigerungen befeuerten.

Im Frühjahr dieses Jahres folgte dann die Rolle rückwärts. Die sozialistische Regierung gebot dem Exzess Einhalt und passte das Mietgesetz LAU abermals an, zum dritten Mal nach 1985. Die Mindestdauer des Mietverhältnisses wurde von drei auf fünf Jahre angehoben. Die jährliche Anpassung des Mietzinses ist wieder einer Deckelung unterworfen. Er darf die Höhe der Inflationsrate nicht übersteigen. Und Mietverträge verlängern sich jetzt automatisch, wenn sie vor Ablauf nicht fristgerecht gekündigt werden.

„Mieterschutz heißt auch, die Rechte des Vermieters zu beschneiden und umgekehrt“, sagt Anwältin Regaño. Sie empfiehlt, den Regionen und Kommunen mehr Kompetenzen zu überlassen, um ihre jeweils individuellen Probleme mit den richtigen Mitteln angehen zu können. Die nationale Gesetzgebung verhindere eine flexible Handhabe. Immerhin sieht die jüngste Änderung des Mietgesetzes bei Blockverkäufen die Möglichkeit zur Einführung eines Vorkaufsrechts zugunsten der Kommunen vor, um dort sozialen Wohnraum zu schaffen. Doch die öffentlichen Kassen in Spanien sind belastet, so dass oftmals doch wieder solvente Privatinvestoren das Rennen machen. Mit Steuervorteilen und staatlichen Garantien könnte die Regierung es diesen Investoren und insbesondere privaten Eigentümern, die bei Weitem die Mehrzahl der Vermieter darstellen, schmackhafter machen, den Wohnraum sozial verträglich auf dem Markt anzubieten.

„Ein Mietendeckel ist nicht die richtige Lösung“, urteilt Regaño. „Erst steigen die Preise im Vorfeld und danach wird Geld in andere Bereiche gepumpt, wo Spekulationsblasen entstehen. Aus spanischer Erfahrung kann ich nur sagen: Das beste Mittel sind der Bau von Sozialwohnungen, steuerliche Vorteile und schnellere Genehmigungsverfahren. Und die nationale Regierung muss den Städten bei dieser Aufgabe mit all ihren Möglichkeiten helfen.“

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