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Mieter, Käufer, Sanierer Mieterstreit - Tauziehen im Treppenhaus

Mieter gegen Vermieter, Nachbar gegen Nachbar, Käufer gegen Makler und alle gegen den Fiskus: Wenn Preise und Mieten anziehen, wenn viel verkauft und saniert wird, dann steigt die Zahl der Konflikte. Wer streitet, sollte aber seine Rechte kennen – und die Tricks der Gegenseite.

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Aufmacherbild Terror im Treppenhaus Quelle: dpa, Montage

Rein geht es nur über die Ausfahrt des Parkhauses. Die Vordereingänge des Hochhauses an der Düsseldorfer Emanuel-Leutze-Straße sind mit Gitterzäunen abgesperrt. Drinnen ist von dem heftigen Regen nichts zu hören, stattdessen dröhnen Presslufthämmer. In den ersten fünf Etagen wird der Betonboden aufgestemmt. Unter dem Bodenbelag hat sich Schimmel durch die Isolierung gefressen. Bauarbeiter laufen durch die Flure. Einer von ihnen freut sich über den Regen: „Ist gut gegen den Staub.“ Wie Mehltau hat sich der Schmutz im Hochhaus verteilt. Aufwärts geht es mit dem Aufzug in den 15. Stock. Im Flur verdecken an die Wände geschraubte Gipsplatten Löcher von früheren Sanierungsversuchen. Balkonfronten werden abgeschnitten, asbestverseuchte Versorgungsleitungen entfernt, feuchte Wände aufgestemmt.

Wann Sie ihre Miete kürzen dürfen
Heizung kaputtVäterchen Frost ist da, die Temperaturen in Deutschland sind eisig. Fällt jetzt die Heizung aus, ist das nicht nur unangenehm, Folgen wie Erkältung oder Grippe sind vorprogrammiert. Ist die Heizung also kaputt und der Vermieter weigert sich, sie schnellstmöglich zu reparieren, darf die Miete gemindert werden. Die Höhe ist dabei abhängig von der jeweiligen Wetterlage – während bei frühlingshaften Temperaturen von 15 bis 18 Grad eine Minderung um 30 Prozent angemessen ist, kann bei einem Ausfall im tiefsten Winter schon mal um 100 Prozent gekürzt werden. Grundsätzlich sollte die Heizung in der Lage sein, zwischen sechs Uhr morgens und 23 Uhr abends mindestens 20 bis 22 Grad zu erreichen. Quelle: dpa
Defekte EinrichtungSind beim Einzug Einrichtungsgegenstände kaputt, muss der Vermieter den Mangel beheben. Das gilt für den kaputten Toilettenkasten genau wie für den nicht funktionierenden Rollladen. Beseitigt der Vermieter Schäden an diesen mitgemieteten Gegenständen nicht, sind Mietkürzungen möglich. Ist beispielsweise die Lüftung eines innen liegenden Badezimmers defekt, ist beispielsweise eine Kürzung von fünf Prozent gerechtfertigt, urteilte das Amtsgericht Köln.    Quelle: dpa
WarmwasserMit dem Warmwasser verhält es sich ähnlich wie mit der Heizung: Fällt die Gasversorgung zwischen Oktober und Dezember aus, so dass es kein warmes Wasser gibt, die Heizung nicht funktioniert und auch nicht gekocht werden kann, ist eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt, urteilte das Landgericht Berlin. Fällt allein die Warmwasserbereitung aus, darf die Miete laut Amtsgericht München um 15 Prozent gemindert werden. Quelle: dpa/dpaweb
SchimmelDas Problem kennen viele Mieter in Deutschland: Weil die Räume feucht sind, bildet sich Schimmel an den Wänden. Da dies Gesundheitsgefahren birgt, winken Mietern erhebliche Mietkürzungen, wenn der Pilz sich ausbreitet. Wer beispielsweise Schimmel in Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche und Toilette hat, darf die Miete laut einem Urteil vom Landgericht München um 15 Prozent kürzen. Quelle: Fotolia
Bordell in der NachbarwohnungNeben den Klassikern gibt es auch Mietmängel der besonderen Art. Wird in der Nachbarwohnung ein Bordell betrieben, ist das ein anerkannter Mietmangel. Wenn die Freier die gleiche Eingangstür wie die Mieter benutzen, locken zehn Prozent Mietminderung, belästigen sie die Mieter sind es sogar 30 Prozent. Quelle: dpa/dpaweb
MüllFehlt die Mülltonne und die Bewohner des Hauses ersticken im Abfall, darf die Miete um zehn Prozent gekürzt werden. Das hat das Amtsgericht Lichtenfels entschieden. Quelle: dpa
RattenHaustiere im Hinterhof sind eigentlich etwas Schönes. Nicht, wenn es sich um Ratten handelt. Wie das Amtsgericht Aachen urteilte rechtfertigt die Anwesenheit der Nager eine Kürzung der Nettomiete um zehn Prozent. Quelle: dpa

Und dennoch: Hier leben Menschen. Christine Sturm etwa. Die 51-Jährige hatte bereits beim alten Eigentümer vor Gericht eine Mietminderung von 35 Prozent wegen Baulärm, defekter Lüftung und Schimmelstaub durchgesetzt. Im vergangenen Jahr wechselte der Besitzer, der die Sanierung weiter vorantrieb. Der neue Vermieter wollte sich nicht auf eine Mietminderung von 35 Prozent einlassen. Beide Parteien konnten sich nicht auf eine neue Regelung einigen. „Im Dezember erfuhren wir als Mieter, dass das Trinkwasser mit Bakterien belastet ist“, sagt Sturm. Deswegen zahlt sie seit Januar nur noch 50 Prozent der Miete. Prompt kündigte der neue Eigentümer ihr im März – fristlos.

Darüber streiten Mieter und Vermieter vor Gericht

Explosive Gemengelage

In den über Jahrzehnte in einem Dornröschenschlaf versunkenen deutschen Immobilienmarkt ist kräftig Bewegung gekommen: Der Run auf Sachwerte zieht Investoren an, die Geld in Sicherheit bringen oder lukrative Geschäfte machen wollen. Wohnungen und ganze Siedlungen wechseln den Besitzer, in den Großstädten wird renoviert und ausgebaut, was das Zeug hält. Allein von Januar bis März wurden in Deutschland Immobilien im Wert von 49 Milliarden Euro umgesetzt, gut sechs Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Insbesondere private Käufer schlagen zu. In Berlin etwa wurden im vergangenen Jahr 13 Prozent mehr Eigentumswohnungen verkauft.

Bundesweit verteuerte sich Wohneigentum laut Verband der deutschen Pfandbriefbanken im ersten Quartal dieses Jahres um 3,4 Prozent. Besonders stark ziehen die Preise in Ballungsräumen an. In München verteuerten sich Eigentumswohnungen 2012 im Schnitt um 14 Prozent. Auch die Mieten steigen: Das Beratungsinstitut Empirica ermittelte im Bundesdurchschnitt ein Mietpreisplus von 4,3 Prozent, allein im ersten Quartal.

Streit ums Wohnen

Das sind die teuersten Städte Deutschlands
Die Deutschen lieben ihr Eigenheim. Doch vielerorts muss man für die eigenen vier Wände mittlerweile tief in die Tasche greifen. Doch nicht nur die Preise unterscheiden sich zwischen den Städten signifikant, sondern auch die Durchschnittseinkommen, die in den jeweiligen Städten verdient werden. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Kaufklimaatlas des Immobilienverband IVD für die zehn größten Städte Deutschlands. Wir zeigen, was Immobilien in Deutschland kosten. Quelle: dpa
Platz 10: BremenAuf der Suche nach einem günstigen Eigenheim sollten Kaufinteressierte einen Blick auf die Stadt Bremen werfen. Der Durchschnittpreis für ein Eigenheim an der Weser liegt aktuell bei rund 155 000 Euro. Im Durchschnitt müssen Immobilienkäufer 3,70 Jahreseinkommen für ein Haus bezahlen. Als Anlageobjekt eigenen sich die Wohnimmobilien allerdings nicht. Die Prognosen zur künftigen Werteentwicklung sagen keine allzu großen Wertsteigerungen voraus. Quelle: dpa
Platz 9: DresdenIn Dresden liegt der durchschnittliche Preis für ein Eigenheim aktuell bei 190 000 Euro. Im Mittel müssen Käufer das 5,68-fache des Jahreseinkommens für eine Wohnimmobilie ausgeben. Unter den deutschen Metropolen ist Dresden damit der günstigste Immobilienstandort. Dies dürfte in den kommenden Jahren auch so bleiben. Laut dem IVD Bundesverband bleiben die Preise in der ostdeutschen Stadt auch in der Zukunft stabil. Quelle: dpa/dpaweb
Platz 8: HannoverDie Landeshauptstadt kann sich für Immobilienkäufer durchaus lohnen. Die Preise sind noch längst nicht auf dem Niveau von München oder Hamburg. Im Durchschnitt liegen diese bei rund 220 000 Euro. Das Preis-Einkommens-Verhältnis liegt mit 6,09 ebenfalls auf einem niedrigen Niveau. Allerdings sagen die Prognosen für die künftige Werteentwicklung einen eher geringen Zuwachs voraus. Quelle: AP
Platz 7: BerlinDie Preiskurve für ein Eigenheim in der Bundeshauptstadt zeigt seit Jahren nur in eine Richtung: nach oben. Und ein Ende des Höhenflugs ist weiter nicht in Sicht. Für die kommenden Jahre sagen Experten einen sehr starken Wertezuwachs voraus. Kaufinteressierte könnten bei einem durchschnittlichen Preis von 250 000 Euro jetzt noch einigermaßen preiswert einsteigen. Quelle: dpa
Platz 6: HamburgDie Hansestadt gilt bundesweit als eines der teuersten Pflaster schlechthin. Ein Eigenheim kostet das 7,48-fache des Jahresnettoeinkommens, das ein durchschnittlicher Haushalt dort zur Verfügung hat. Die Preise für ein Eigenheim liegen mit durchschnittlich 310 000 Euro weiter auf einem sehr hohen Niveau. Als Anlageobjekt dürften sich die Wohnimmobilien aber auch in der Zukunft lohnen. Der IVD Bundesverband rechnet in den kommenden Jahren weiter mit stark steigenden Wohnpreisen. Quelle: dpa
Platz 5: KölnMit Eigenheimpreisen von durchschnittlich 330 000 Euro belegt die Domstadt den fünften Platz und liegt damit sogar noch vor Hamburg. Im Mittel müssen Immobilienkäufer 7,90 Jahreseinkommen für ein Haus bezahlen. Die Karnevalshochburg zählt damit zu einem der teuersten Städte in Deutschland. Quelle: dpa

Wenn Preise und Mieten anziehen, wenn viel verkauft und saniert wird, dann steigt die Zahl der Konflikte. Eigentümer, die teuer gekauft haben, geben die gestiegenen Kaufpreise über die Miete weiter – oder sie versuchen, die Immobilie mit Gewinn weiterzuverkaufen, am liebsten dann ohne Mieter. Gutverdiener ziehen in begehrte Quartiere und verdrängen alteingesessene Bewohner, nicht nur in München, Frankfurt oder Berlin, auch in Dortmund: Im Stadtteil Hörde, wo früher Stahlwerke die Luft verpesteten, sind am künstlich angelegten Phoenix-See teure Neubauten entstanden. Die Mieten für nahe gelegene Quartiere mit sozial schwachen Bewohnern könnten stark ansteigen, fürchtet Holger Gautzsch, Rechtsberater des Mietervereins Dortmund. Mieter, die in solchen Vierteln bleiben wollen, wehren sich gegen Mieterhöhungen und Kündigungen oder blockieren geplante Sanierungen.

Es entwickelt sich ein verbissener Kampf ums Heim. Manchmal läuft der Konflikt aus dem Ruder. 2011 erschoss ein Vermieter in Hessen seinen Mieter, vermutlich wegen Mietschulden. In gleichem Jahr tötete ein Mieter in Baden-Württemberg den Hauseigentümer wegen einer drohenden Zwangsräumung. Im Normalfall streiten sich die Parteien vor Gericht: Mieter mit Vermietern, Investoren mit Banken und dem Fiskus, Käufer mit Maklern und Nachbarn mit Nachbarn – Tendenz steigend. Waren es 2007 noch 263.000 Mietrechtsprozesse, sind es inzwischen 275.000 pro Jahr. In einer dreiteiligen Serie nimmt die WirtschaftsWoche die wichtigsten Konfliktherde ins Visier und sagt Mietern, Vermietern und Eigentümern, wie sie ihr Recht bekommen.

Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel
Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen. Quelle: dpa
Stinkende Pferdesalbe führt zum RauswurfWeil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Quelle: dpa
Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist KündigungsgrundNächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az .: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig. Quelle: dpa
Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtensEine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen. Quelle: dpa
Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschütztDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Quelle: dpa
Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer MieterGrundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen. Quelle: dpa
Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumenIn einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten. Quelle: dpa

Wenn Mieter bremsen

Das seit Mai geltende Mietrecht wird die Konflikte nur teilweise entschärfen. Hauptstreitpunkt ist die energiesparende Sanierung von Wohnraum: Austausch von undichten Fenstern und veralteten Heizungen sowie das Dämmen von Dächern und Fassaden.

Wenn saniert wird, müssen sich die Mieter monatelang auf Gerüste, Baulärm und Staub einrichten. Allein das sorgt schon für Verdruss, zumal die Mieter in den ersten drei Monaten der Baumaßnahmen die Miete nicht mehr mindern dürfen. Hinzu kommen Mieterhöhungen. Schließlich will sich der Vermieter seine Investitionen wieder reinholen. Streit ist programmiert.

Zwar können Mieter eine energiesparende Sanierung nicht mehr blockieren, aber sie können sie bremsen. So geriet auch das Dämmprojekt von Claus Börgens, 71, Vermieter aus Düsseldorf, ins Stocken. Der Ärger fing schon im Mai 2011 an, als die Bauarbeiten starteten. Einige der 22 Mieter des in den Sechzigerjahren gebauten Hauses beschwerten sich über Baulärm und kürzten die Miete. Die Handwerker schnitten Styropor danach nur noch von neun Uhr morgens an. Weil ein Mieter erkrankte, wurden die Arbeiten unterbrochen. Hinzu kamen Fehler der Bauleitung und schlechtes Wetter. Aus geplanten drei bis vier Monaten Bauzeit wurden 14 Monate.

Auch Vermieter können auf Zeit spielen. „Wer die Sanierung scheibchenweise vorantreibt, könnte die Drei-Monats-Frist mehrmals nutzen, um eine Mietminderung zu vermeiden“, sagt Elke Olbrich, Rechtsanwältin für Mietrecht in der Kanzlei Treutler in Regensburg.

Wann die Miete erhöht werden darf

Welche Kosten Mieter zahlen müssen
GrundsteuerWer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebesatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren. Quelle: dpa
VersicherungDa nicht nur Menschen und Autos versichert sind, taucht auf Nebenkostenabrechnungen auch gern der Punkt Versicherung auf. Darunter fallen Gebäudehaftpflichtversicherungen, oder die Kosten für eine Absicherung gegen Feuer, Sturm, Regen, Hagel oder Erdbeben. Quelle: dpa
Gebäudereinigung Wenn die Mieter nicht selbst Besen und Wischer in die Hand nehmen, ist der Vermieter berechtigt, einen Reinigungsdienst einzustellen. Die Kosten für die Treppenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Straße kehren und Co. dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Quelle: dpa
HausmeisterBeschäftigt ein Vermieter einen Hausmeister, müssen die Mieter sein Gehalt bezahlen. Gleiches gilt auch für die Sozialbeiträge des Hauswarts. Quelle: dpa
GartenpflegeSelbst einen Gärtner dürfen Vermieter anstellen und sämtliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Grundstück und Garten weitergeben. Quelle: dpa
MüllabfuhrHausbesitzer zahlen die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Insofern ist es völlig in Ordnung, diese Gebühren auf alle Parteien im Haus umzulegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, zahlt er natürlich auch seinen Anteil. Quelle: dpa
WasserDer Wasserverbrauch pro Wohnung gehört genauso in die Nebenkostenabrechnung wie die Gebühren für den Wasserzähler. Auch die Wartungsarbeiten oder den Austausch eines Zählers müssen die Mieter zahlen. Damit das Wasser nicht kalt aus dem Hahn kommt, muss im Regelfall ein Boiler (Strom) oder die Heizung (Heizkosten) ran. Sollten die Kosten für Warmwasser darin nicht enthalten sein, gibt es in der Abrechnung einen zusätzlichen Punkt "Warmwasserversorgung". Gleiches gilt für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Sollte die nicht ohnehin unter die Punkte Heizung oder Wasser fallen, findet sich in der Abrechnung eine Position "verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage" Quelle: dpa

Feinheit des Mietrechts: Wenn sie nicht sanieren, sondern nur das Haus instand halten, brauchen Vermieter keine Mietminderung zu befürchten. Unter Instandhaltung fallen Dachreparaturen, ein neuer Anstrich für die Fassade oder der Austausch abgenutzter Bodenbeläge.

Streit entbrennt auch darüber, wann die Eigentümer die Miete nach der Sanierung erhöhen dürfen. Silvia Basler*, 62, Vermieterin in Hamburg, ließ zuvor ungenutzte Kellerräume ihres 1937 gebauten Mietshauses im Stadtteil Ottensen streichen und anschließend das Dach, die Fassade und die Kellerdecke isolieren sowie die alte Heizung gegen ein Blockheizkraftwerk austauschen. Jetzt streitet sie mit Mietern, ob die Malerarbeiten im Keller Teil der energiesparenden Sanierung waren. Basler meint nein. Die Mieter meinen ja. Die Vermieterin hätte, nach dem sie die Mieterhöhung wegen Sanierung angekündigt hatte, drei Monate warten müssen, bevor sie die Handwerker anrücken ließ, so die Mieter. Weil sie diese Frist nicht eingehalten habe, dürfe sie die Miete erst deutlich später erhöhen. Juristisches Neuland – und die Anwälte beider Seiten klatschen in die Hände.

Was Mieter nicht zahlen müssen
„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch. Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Kalenderblätter Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Figuren stehen vor einer Rechnung Quelle: Fotolia
Handwerker Quelle: dpa
Stromleitungen schauen aus einer Wand Quelle: dpa

Auch ein gefundenes Fressen für Juristen: Vermieter dürfen jährlich bis zu elf Prozent der Kosten für die energiesparende Sanierung auf die Mieter umlegen. „Welche Baumaßnahmen zur energiesparenden Sanierung gehören und welche nicht, lässt sich aber anhand der Handwerkerrechnungen schwer abgrenzen“, sagt Siegmund Chychla, stellvertretender Vorsitzender des Mietervereins Hamburg.

Nachvollziehbar: Steht erst mal das Gerüst, erledigten die Handwerker auch Arbeiten, die nur indirekt etwas mit Dämmen und Fensteraustauschen zu tun hätten. Chychla erwarte eine Zunahme der Prozesse, weil die Mieter verhindern wollten, dass der Eigentümer zu viele Kosten über die Elf-Prozent-Regel auf sie abwälze.

Dämmen treibt Mieten

Mit den geplanten Mieterhöhungen, so fürchtet Vermieterin Basler, geht der Ärger weiter. Statt bisher elf Euro je Quadratmeter sollen Baslers Mieter künftig 14,15 Euro zahlen. Bei 83 Quadratmetern wären das 261 Euro monatlich mehr. Dem stünden bei einem Vier-Personen-Haushalt 100 Euro pro Monat an gesparten Energiekosten gegenüber, rechnet Basler vor: „Es ist unsinnig, zu behaupten, dass sich eine energiesparende Sanierung nach Abzug der eingesparten Heizkosten für die Mieter kostenneutral finanzieren ließe.“

Dämmen birgt also reichlich Stoff für Konflikte. Laut Statistischem Bundesamt geben die Deutschen schon heute im Schnitt 24 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen aus, in Großstädten deutlich mehr. Sanierungsbedingt steigende Mietpreise dürften die Quote weiter nach oben treiben. Im Einzelfall können Vermieter zusätzlich zu den elf Prozent der Sanierungskosten pro Jahr die Miete regulär erhöhen, nämlich dann, wenn sich der Wohnwert der Immobilie stark verbessert und das Mietshaus damit in eine höhere Klasse im Mietspiegel wechselt. Mieter, die sich über Jahrzehnte an nur moderate Mieterhöhungen gewöhnt haben, werden gegen die Mehrkosten rebellieren.

Wenn Vermieter drauf zahlen

Welche Fallen im Mietvertrag lauern
Welche Pflichten hat der Mieter?Wohnungen sind so umkämpft wie nie zuvor, wer endlich den heiß ersehnten Mietvertrag ergattert hat ist ein echter Glückspilz. Trotzdem sollte der Mietvertrag nicht sofort in der ersten Euphorie und ohne Check unterschrieben werden. Denn in vielen Verträgen lauern einige Fallen. Oft sind es Kleinigkeiten, die aber viel Ärger bereiten können. Wie sieht es beispielsweise mit den Pflichten des Mieters aus? Wann muss ich die Treppe im Hausflur putzen, wer schippt vor meinem Haus den Schnee weg? Eigentlich sind Hausbesitzer für Derartiges verantwortlich, sie dürfen diese und andere Pflichten aber auf den Mieter übertragen. Das muss aber im Mietvertrag entsprechend festgelegt werden, der Mieter muss das unterschrieben haben. Quelle: zehn.de Quelle: dpa/dpaweb
Klein oder groß?Auch Haustierbesitzer sollten sich ihren Mietvertrag ganz genau ansehen, bevor sie unterschreiben. Denn soll der vierbeinige Liebling mit einziehen, muss das erlaubt sein. Grundsätzlich gehört die Haltung von Kleintieren zu den Standardrechten. Allerdings stellt sich oft die Frage, welche Tiere noch als klein bezeichnet werden dürfen. Gerade bei Katzen ist das oft umstritten, da diese beispielsweise Kratzspuren hinterlassen. Ist Katzenhaltung im Mietvertrag ausdrücklich verboten, darf die geliebte Mieze auch nicht mit einziehen. Gleiches gilt, wenn die Haustierhaltung die Zustimmung des Vermieters vorsieht. Hat der Mieter das Tier einziehen lassen, ohne den Vermieter zu fragen, rechtfertigt das die fristlose Kündigung durch den Vermieter. Quelle: dpa
Starre Fristen adéAuch das Streichen der eigenen vier Wände ist nicht mal eben im Handumdrehen gemacht. Trotzdem enthalten viele Mietverträge genaue Zeitfenster darüber, wann Mieter ihre Wohnung streichen müssen. Bad und Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre. Diese starren Fristen sind nach einer entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht mehr gültig. Schließlich ist die Abnutzung einer Wohnung je nach Mieter unterschiedlich stark zu sehen, ein Raucher sollte beispielsweise öfter renovieren als ein Nichtraucher. Sind die Fristen allerdings mit einem Zusatz wie "falls erforderlich" oder "je nach Zustand" versehen, gelten sie weiterhin. Quelle: obs
Kleinvieh macht auch MistTropfende Wasserhähne, klemmende Türen...kleine Reparaturen fallen oft an. Während bei großen Schäden wie kaputten Fußböden oder Türen klar ist, dass der Vermieter den Handwerker kommen lassen muss, stellt sich bei kleinen Mängeln oft die Frage, wer für den Schaden zahlt. Deshalb enthalten viele Mietverträge eine entsprechende Klausel - der Mieter ist dann verpflichtet, die Kosten für kleine Ausbesserungen zu übernehmen. Etwa 200 Euro im Jahr können da zusammen kommen. Wer eine solche Klausel nicht hat, fährt also auch gut, muss aber mit regelmäßigen kleinen Mietsteigerungen rechnen. Quelle: AP
Nachmessen macht SinnNicht immer stimmt die tatsächliche Größe der Wohnung mit den im Mietvertrag vermerkten Quadratmetern überein. Grundsätzlich gelten hier Abweichungen von zehn Prozent als vertretbar. Ist die Angabe zur Wohnungsgröße im Vertrag allerdings unverbindlich, sind eventuell sogar mehr als zehn Prozent erlaubt. Quelle: AP
Vorsicht bei der StaffelungGrundsätzlich sind Staffelmieten für den Mieter eine feine Sache. Er weiß bereits jetzt, wie seine Miete in den nächsten Jahren steigen wird. In Boom-Zeiten wie diesen, in denen die Mietpreise gerade in gefragten Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt in den Himmel schießen, ist das kein Problem. Schwierig wird es erst, wenn die Marktpreise wieder sinken und der Mieter auf seinen steigenden Staffelraten sitzen bleibt. Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass mit den Staffelmieten nicht gleichzeitig ein Kündigungsverbot einhergeht. Maximal vier Jahre Kündigungsverzicht können Vermieter von ihren Mietern fordern. Quelle: dpa
Besser doppelt unterschreibenWer zu zweit in eine Wohnung oder ein Haus einzieht, sollte aus eigenem Interesse darauf bestehen, dass beide den Mietvertrag unterschreiben. Denn egal ob Freund, Ehe- oder Lebenspartner: Hat nur einer unterschrieben, steht der andere bei einer plötzlichen Trennung schnell ohne Bleibe auf der Straße. Quelle: dpa

In mittleren und schlechten Wohnlagen dürften Vermieter allerdings fürs Dämmen kräftig draufzahlen. „Eigentlich müsste ich zehn Euro Kaltmiete verlangen, im Düsseldorfer Stadtteil Oberbilk lässt sich das aber noch nicht durchsetzen“, sagt Vermieter Börgens. Derzeit zahlten seine Mieter zwischen 7,00 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Mehr als 8,50 Euro werde er wohl nicht durchsetzen können, glaubt Börgens, weil Oberbilk in Düsseldorf als mittlere Wohnlage gelte.

Staat greift ein

Auch reguläre Mieterhöhungen ohne Dämmen, werden gesetzlich begrenzt:

  • Bestandsmieten dürfen binnen drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden. Die Länder können in einzelnen Regionen das Limit auf 15 Prozent drücken.
  • Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter erneut draufsatteln.
  • Obergrenze für Mieterhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus dem kommunalen Mietspiegel ergibt.
  • Vermieter müssen den Mietern zwei Monate Zeit lassen, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die Frist läuft ab dem Ende des Monats, in dem der Mieter das Schreiben über die Mieterhöhung erhalten hat. „Anders als bei einer energiesparenden Sanierung tritt die Mieterhöhung nicht automatisch in Kraft, wenn sie der Vermieter ankündigt“, sagt Stephan Zuber, Rechtsanwalt in der Kanzlei Rölfs Partner in München. Stimmt der Mieter der erhöhten Miete in der Zwei-Monats-Frist nicht zu, kann der Eigentümer innerhalb weiterer drei Monate auf Zahlung der höheren Miete klagen.

Das ändert sich im Mietrecht

Video: Änderungen im Mietrecht

Mietminderung riskant

So wie der Vermieter die Miete erhöhen darf, kann der Mieter sie auch mindern — wenn die Wohnung Mängel aufweist. Gerichte erkennen in der Regel nur Mängel an, die den Wohnwert erheblich beeinträchtigen. Dazu zählen beispielsweise Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung. „Der Vermieter muss dann beweisen, dass der Schimmel nicht auf Baumängel, sondern auf falsches Lüften und Heizen zurückzuführen ist“, sagt Gert Brauer, Rechtsanwalt beim Bremer Mieterschutzbund. Dazu seien in der Regel Gutachten nötig.

Mieter sollten allerdings nicht die Miete mindern, ohne sich vorher rechtlich beraten zu lassen. Wer unberechtigt mindert, muss mit hohen Nachzahlungen rechnen und riskiert die fristlose Kündigung. Unberechtigt sind Minderungen, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht hat.

Fristlos gekündigt

So lesen Sie Immobilienanzeigen richtig
Französischer BalkonEigentlich leuchten die Augen eines jeden Wohnungssuchenden, wenn das Wort Balkon in der Anzeige steht. Ist es allerdings ein französischer Balkon, dürfen sich Interessenten nicht zu viel erhoffen. Oft handelt es sich dabei lediglich um eine Art Austritt. Zwar hat der Mieter dann ein bodentiefes Fenster und kann eventuell den Fuß nach draußen setzen, ein Frühstück an der frischen Luft wird aber aufgrund des Platzmangels schwierig. Quelle: obs
Biotop im GartenEin schöner, individuell angelegter Garten - das klingt verlockend. Nicht selten ähnelt der tatsächliche Garten dann eher einem Tümpel als einer natürlichen Parkanlage. Quelle: dpa
Aufstrebendes ViertelWohnen im aufstrebenden Viertel ist zwar sehr schön, aber in der Regel auch sehr teuer. Die Mieten steigen, wie hier im Frankfurter Ostend, deutlich schneller als in anderen Gegenden. Seit die Europäische Zentralbank verkündete, dass sie vom Willy-Brandt-Platz ins Ostend zieht, ist das Wohnen dort deutlich attraktiver geworden. Ein weiteres Problem: Auch in aufstrebenden Vierteln wird meistens gebaut und saniert was das Zeug hält. Quelle: dpa
HandwerkerwohnungAn dieser Wohnung muss wirklich etwas getan werden - und zwar von Profis. Hier sollte also nur zugreifen, wer viel Zeit und Renovierungsgeschick mitbringt. Außerdem sollten aus Ausgleich für die Arbeiten mietfreie Monate rausgehandelt werden. Quelle: dpa
Umgebung mit hohem FreizeitwertWer hier wohnt, muss sich um seine Abendgestaltung keine Sorgen machen. Allerdings dürfte es auch nachts laut sein, Ruhestörungen sollten also fest eingeplant werden. Quelle: dpa
Mietfreier MonatSo viel Glück kann gar keiner haben. Zumindest nicht bei der aktuell angespannten Lage auf den Immobilienmärkten. Vermieter, die einen kostenfreien Monat anbieten, sind mit ziemlich hoher Wahrscheinlichkeit im Besitz einer Immobilie, die kein Mensch haben möchte. Quelle: dpa
DenkmalgeschütztHäuser, die unter Denkmalschutz stehen, sind normalerweise besonders alt und oft auch besonders schön. Allerdings ist dem Mieter bei solchen Immobilien meist jegliche bauliche Veränderung untersagt. Quelle: dpa

So reklamierten Mieter eines Hauses in Bayern baubedingten Schimmel und überwiesen 20 Prozent weniger Miete. Der Vermieter behauptete dagegen, die Mieter hätten zu wenig gelüftet. Er klagte die Miete ein und kündigte fristlos. Der Bundesgerichtshof gab ihm recht (VIII ZR 138/11). Da die Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium besaßen, hätten sie wegen der erhöhten Luftfeuchtigkeit öfter lüften müssen.

Meist ist es ratsam, den Vermieter über den Mangel zu informieren und die Miete unter Vorbehalt zu zahlen. So sichern sich die Mieter das Recht, die Miete zu mindern, ohne eine Kündigung zu riskieren.

Schneller draussen

Mieter, die nach Ablauf von mehr als zwei Monaten mindestens einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig bleiben, können vom Vermieter fristlos gekündigt werden. Wer vorübergehend klamm ist, sollte versuchen, sich mit dem Vermieter auf einen Zahlungsaufschub zu einigen.

Wie viele Mieter prinzipiell nicht zahlen, sondern weiterziehen wollen, ist umstritten. Statistiken über Mietnomaden gibt es nicht. Vermieter verzichten meist auf Klagen, weil bei den Mietprellern meist nichts zu holen ist. Der Eigentümerverband Haus & Grund schätzt die Zahl der Mietnomaden auf 15.000, der Deutsche Mieterbund dagegen rechnet nur mit etwa 1000.

Um Eigentümer besser vor Mietnomaden zu schützen, können Eigentümer nach neuem Mietrecht säumige Mieter und deren unberechtigte Untermieter per einstweiliger Verfügung schneller vor die Tür setzen. So müssen Vermieter nicht gegen jeden Bewohner einer Mietwohnung eine Räumungsklage einreichen. „In der Vergangenheit haben Mietnomaden Verwandte oder Freunde als Untermieter einquartiert, um eine Räumung aufzuschieben“, sagt Ingo Apel, Vorstand von Haus & Grund in Düsseldorf. Bisher hätten sich Vermieter für jeden neuen Bewohner nochmals bei Gericht bemühen müssen. Wertvolle Zeit, in der weitere Mietausfälle aufliefen, sei so verstrichen.

Au-Pair gilt als Eigenbedarf

Mitunter wollen sich Eigentümer auch von zuverlässigen Mietern trennen, weil sie die vermieteten Räume selbst nutzen wollen. Damit Vermieter bei der Kündigung wegen Eigenbedarf nicht tricksen, um die Immobilie später doch mieterfrei verkaufen zu können, hat der Gesetzgeber eine Reihe von Bedingungen definiert:

  • Vermieter müssen berechtigte Gründe vorweisen können – beispielsweise die Unterbringung einer Pflegekraft für hilfsbedürftige Angehörige oder benötigter Wohnraum für nahe Verwandte.
  • Sie können wegen Eigenbedarf nur innerhalb gesetzlicher Fristen kündigen.
  • Stellt die Kündigung eine soziale Härte für die Mieter dar, können sie Widerspruch einlegen. Das gilt etwa, wenn Mietern aufgrund ihres Alters oder ihres Gesundheitszustands ein Umzug nicht zuzumuten wäre.

Zuletzt hat die Mehrzahl der Richter bei strittigen Fällen für die Eigentümer entschieden. Bekanntestes Urteil ist der Au-pair-Fall. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte eine Kündigung wegen Eigenbedarf für rechtens erklärt, bei der der Eigentümer eine Kinderbetreuerin in seinem Haus unterbringen wollte (VIII ZR 127/08).

Streit um Betriebskosten

So schützen Sie sich gegen zu hohe Nebenkosten
Derzeit verschicken viele Vermieter wieder die jährlichen Betriebskostenabrechnungen. Darin enthalten sind die Kosten für Heizung, Abwasser oder den Hausmeister. Allerdings sollten die Mieter die Rechnung, die ihnen hierfür ins Haus flattert, genau kontrollieren. Denn jede zweite Kalkulation ist nach den Erfahrungen der Mieterschutzvereine fehlerhaft. Quelle: dpa
NachrechnenZunächst sollte die aktuelle Abrechnung mit der des Vorjahres verglichen werden. Bei Ungereimtheiten können Mieter bei Vermieter oder Hausverwaltung nachfragen. Sie haben auch das Recht, Einsicht in Originalbelege und -rechnungen zu bekommen. Quelle: dpa
Jede Abrechnung muss zudem einige Mindestangaben enthalten. Welche Punkte das sind, können Mieter anhand einer Checkliste überprüft, die beim Deutschen Mieterbund (DMB) und örtlichen Mietervereinen erhältlich ist. Ist die Nebenkostenabrechnung unverständlich oder fehlerhaft, können sie Nachbesserung verlangen und müssen so lange nicht zahlen. Quelle: dpa
VergleichenMit Hilfe des Heizspiegels 2012 können Mieter ermitteln, ob die ihre Heizkosten niedrig oder zu hoch sind. Bei zu hohem Verbrauch kann ein Heizgutachten angefordert werden, bei dem die Abrechnung überprüft und Vorschläge für eine Senkung von Energieverbrauch und -kosten gemacht werden. Quelle: gms
Mieter können auch versuchen, den Eigentümer zu Sanierungsmaßnahmen zu motivieren. „Das Geld, das an die Gasunternehmen und Ölscheichs gezahlt wird, geht auch für Vermieter verloren“, sagt Ulrich Ropertz vom Mieterbund. Deshalb sollten auch sie Interesse daran haben, keine Energieschleuder bereitzustellen. Quelle: dpa
Frau hält Geldscheine vor eine Heizung Quelle: dpa
Einspruch einlegenWer gegen seine Nebenkostenabrechnung Einspruch einlegen will, hat dafür maximal ein Jahr Zeit. Der Mieterbund rät aber, die Kosten innerhalb von vier Wochen zu beanstanden. Auf keinen Fall sollte der Mieter vor Beanstandung zahlen - das gilt als Einverständnis. Quelle: dpa

Mieteraktivisten stört die Kulanz der Richter. „Inzwischen reicht es schon aus, dass die Eigentümer die vermietete Wohnung als Arbeitszimmer nutzen wollen“, sagt Mirco Theiner, Geschäftsführer des Mieterbundes in Bonn. Zudem könnten Vermieter Mietwohnungen auch wegen des Bedarfs von Nichten und Neffen kündigen (BGH, VIII ZR 159/09).

Mieter können sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf wehren, wenn die Gründe vorgeschoben sind, Kündigungsfristen nicht eingehalten wurden oder bei sozialen Härten. In allen anderen Fällen ist ein Widerspruch nur sinnvoll, um Zeit für die Wohnungssuche zu gewinnen. Allerdings gibt es Ausnahmen. „Steht eine andere Wohnung im selben Mietshaus leer oder wird frei, ist der Eigentümer verpflichtet, sie dem gekündigten Mieter anzubieten“, sagt Thorsten Aigner, Rechtsanwalt in der Stuttgarter Kanzlei Flegl.

Eigentümern rät Anwalt Aigner, in der Kündigung den genauen Grund und die betroffenen Personen anzugeben. Es reiche nicht, hineinzuschreiben, dass irgendein Verwandter die Wohnung benötige. Bei formalen Fehlern hätten Mieter gute Chancen, die Kündigung rückgängig zu machen.

So wollen die Deutschen bei den Wohnkosten sparen
Eine Studie der BHW Bausparkasse zeigt: 82 Prozent der Deutschen halten Heiz- und Stromkosten für zu hoch. Ihrer Meinung nach verteuern die Energiekosten das Wohnen in hohem Maße. Deshalb wollen viele zum nächsten Jahr den Energieversorger wechseln. Abhängig vom persönlichen Energiebedarf lassen sich durch einen Wechsel mehrere hundert Euro im Jahr sparen, sagen Verbraucherschützer. Quelle: AP
Eigenheimbesitzer setzen aus den gleichen Gründen auf eine Sanierung ihrer Immobilie: Da wird gedämmt und runderneuert, was der Kreditrahmen hergibt, um die Energiekosten zu reduzieren. Solaranlagen seien besonders gefragt. Quelle: dpa
Viele sehen allerdings keinen anderen Weg mehr, als die Wohnung zu wechseln. Laut der Studie der BHW Bausparkasse überlegt jeder Dritte, in eine günstigere Wohnung zu ziehen. Dabei ist die Kaltmiete häufig nicht das Problem sondern die erwähnten Nebenkosten. Quelle: Fotolia
Um Kosten zu sparen, überlegen viele Mieter, in eine weniger begehrte Wohngegenden zu ziehen. Statistiken des Immobilienportals Immobilienscout24 zeigen eine regelrechte Abwanderung in unattraktivere Stadtteile. So gebe es beispielsweise in Berlin Bewegungen von Kreuzberg über Neukölln nach Wedding. Quelle: dapd
Viele wollen sich auch schlicht verkleinern und auf ein drittes oder viertes Zimmer verzichten. Das spart schließlich auch Energiekosten. Quelle: dpa

Ebenso umstritten wie Kündigungen, sind die Abrechnungen für Betriebskosten. Sabine Elsner-Petri etwa sollte für 2011 mehrere Hundert Euro Heizkosten für ihre 77 Quadratmeter große Wohnung in Hamburg-Winterhude nachzahlen. „Dabei habe ich gefroren, weil die veralteten Heizkörper für die Wohnung viel zu klein waren“, sagt sie. Zusätzlich sollte Elsner-Petri noch 500 Euro für Wasser nachüberweisen. „In der Betriebskostenabrechnung fehlte jegliche Begründung.“ Die 34-Jährige kürzte die Monatsmiete und zog später aus. Nächste Eskalationsstufe: Der Vermieter behielt den Großteil der Kaution ein. Daraufhin – dritte Stufe – schaltete Elsner-Petri eine Anwältin des Mietervereins ein.

Was die Versicherung bezahlt

Ein Rechtsstreit im Mietrecht kann teuer werden. Wenn es dumm läuft und der Kläger verliert, können die Kosten für Gericht, Anwalt und Gutachter höher sein als der Streitwert, etwa zu viel gezahlte Betriebskosten.

Sicherheit furch Rechtsschutzversicherung

Frühjahrsputz im Versicherungsordner
FrühjahrsputzMindestens einmal im Jahr sollte jeder seine Versicherungen überprüfen. Folgende Fragen sind dabei wichtig: Was brauche ich unbedingt? Was ist vielleicht hilfreich? Und was ist zu teuer oder sogar überflüssig? Wer genau hinschaut, wird mehr finden als gedacht. Und sollte dabei auch mal überprüfen, ob etwas wirklich Wichtiges fehlt! Einen Versicherungscheck bieten oft die Verbraucherzentralen an, in Schleswig Holstein kostet dies etwa 80 bis 110 Euro. Quelle: dpa
Die unentbehrlichen VersicherungenGegen Krankheit, einen plötzlichen Tod, Arbeitsunfähigkeit oder große Unfälle sollte sich jeder schützen. Hier kann es um Millionen gehen, das überfordert eine einzelne Person. Daher gehören Krankenversicherung, Risiko-Lebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung und eine private Haftpflicht zum Standard. Bei diesen Versicherungen geht es nicht darum, ob man sie haben muss, sondern bei welchem Anbieter das Preis- und Leistungsverhältnis am besten ist. Vergleiche lohnen sich daher hier besonders, zumal viele dieser Verträge über viele Jahre laufen. Quelle: ap
Wenn Geld verdienen nicht mehr gehtSehr wichtig für alle Berufstätigen ist die Berufsunfähigkeitsversicherung, urteilen Verbraucherschützer aus Hamburg. Denn diese Versicherung zahlt eine monatliche Rente, wenn man wegen Krankheit oder Unfall seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. Viel zu wenig Deutsche haben diese Versicherung abgeschlossen. Quelle: dpa
Lebenswichtiger Schutz für die FamilieAls wichtiger Schutz für alle, die für andere verantwortlich sind, gilt die Risiko-Lebensversicherung. Wenn der Versicherte stirbt, zahlt der Versicherer einmalig eine Summe. Oft wird diese Versicherung verwechselt mit der Kapitallebensversicherung, die gerne verkauft wird. Bei letzterer handelt es sich jedoch um einen Sparvertrag, der wesentlich höhere Prämien erfordert. Bei ersterer wird nur das Todesrisiko abgesichert, daher ist die Prämie wesentlich niedriger. Quelle: dpa
Verpflichtend für alle AutofahrerJeder Autofahrer braucht eine Kfz-Haftpflicht. Alle Jahre wieder, aber besonders im Herbst werfen die Autoversicherer nur so mit Rabatten um sich. Nirgendwo sonst in der Versicherungsbranche wird so erbittert um die Gunst der Kunden gekämpft. Das gilt auch in einem Jahr, in dem die Preise anziehen. Viele Autofahrer können bei einem Wechsel mehrere hundert Euro sparen – und sollten jedes Jahr ihren Vertrag überprüfen. Quelle: dpa
Nützlicher Schutz für die Schätzchen in der WohnungVersicherungen für das Haus und den Hausrat können die Standardversicherungen sinnvoll ergänzen. Schließlich wird in Deutschland alle zwei Minuten in ein Haus oder eine Wohnung eingebrochen. Vor allem in der Hausratversicherung können Kunden durch Vergleiche sparen, hier sind die Margen der Versicherer noch sehr gut. Quelle: dpa
Vorsicht, wenn es stürmt!Wegen des Klimawandels kommt es immer häufiger zu Starkregen oder Hagelschauern. Dadurch kann das Haus sehr stark geschädigt werden. Viele Deutsche sind gegen solche Elementargefahren aber nicht versichert, obwohl ein Zusatzvertrag nicht viel kostet. In der Wohngebäudeversicherung ist der Konkurrenzkampf der Versicherer schon sehr hoch, daher sind Schnäppchenpreise möglich. Hier gilt es aber abzuwägen zwischen Preis und Service. Quelle: dpa

Eine Rechtsschutzversicherung kann die finanziellen Risiken eines Prozesses abfedern. Policen für Mieter kosten zwischen 100 und 150 Euro pro Jahr. Vermieter müssen ein Vielfaches zahlen, weil sie jederzeit von einem Mieter verklagt werden können.

Die Policen decken keine Streitigkeiten beim Kauf und Verkauf einer Immobilie oder bei der Baufinanzierung ab. In den ersten drei Monaten der Vertragslaufzeit zahlt die Versicherung nicht. „Nicht abgedeckt sind auch Konflikte, die schon vor dem Abschluss der Police entstanden sind“, sagt Christian Becker, Rechtsanwalt der Kanzlei Wilhelm in Düsseldorf. Rechtlich beginne der Streit bereits, wenn ein Mangel für den Mieter erkennbar war.

Krach unter Eigentümern

Wer glaubt, Konflikte meiden zu können, wenn er eine Wohnung kauft, hat auf Sand gebaut. Besitzer von Eigentumswohnungen müssen sich einer Vielzahl von Regeln beugen. Kaufinteressenten sollten sich vorab über die Eigentümergemeinschaft informieren. Einmal eingekauft, kann der Ärger mit Nachbarn und Mietern Geld und Nerven kosten. Kein Anlass ist zu nichtig, wie der Brief eines Düsseldorfer Verwalters an einen Vermieter zeigt: „Ihre Mieter haben vermehrt ihre Musik sehr laut und laufen mit ihren Fahrradschuhen laut durch den Hausflur“, heißt es darin, „und die Balkonpflanzen der Nachbarin gehen durch heruntertropfendes Putzwasser ihres Mieters ein.“

In Arbeit
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Eine harmlose Beschwerde kann Auftakt einer jahrelangen Fehde sein. Weil der Kauf einer Wohnung mit Kosten für Makler, Notar und Steuern verbunden ist, drohen selbst bei kleinem Wertzuwachs Verluste. Eigentümer können daher nicht so einfach ihre Wohnung wechseln wie Mieter. Björn Bachirt, Anwalt in der Kölner Kanzlei Solmecke, rät Wohnungskäufern: „Sie sollten sich vom Verkäufer eine Vollmacht besorgen, mit der sie beim Verwalter Einblick in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft erhalten.“ Aus den Protokollen geht hervor, worüber es Streit gab und wann wo saniert wurde.

Wenn die Protokolle voll sind von Debatten über die zu teure Sanierung der maroden Balkone oder unzähligen Einsprüchen wegen Formalien, sollte von einem Kauf lieber Abstand genommen werden.
Sicher ist sicher.

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