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Mieter, Käufer, Sanierer Mieterstreit - Tauziehen im Treppenhaus

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Streit ums Wohnen

Das sind die teuersten Städte Deutschlands
Die Deutschen lieben ihr Eigenheim. Doch vielerorts muss man für die eigenen vier Wände mittlerweile tief in die Tasche greifen. Doch nicht nur die Preise unterscheiden sich zwischen den Städten signifikant, sondern auch die Durchschnittseinkommen, die in den jeweiligen Städten verdient werden. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Kaufklimaatlas des Immobilienverband IVD für die zehn größten Städte Deutschlands. Wir zeigen, was Immobilien in Deutschland kosten. Quelle: dpa
Platz 10: BremenAuf der Suche nach einem günstigen Eigenheim sollten Kaufinteressierte einen Blick auf die Stadt Bremen werfen. Der Durchschnittpreis für ein Eigenheim an der Weser liegt aktuell bei rund 155 000 Euro. Im Durchschnitt müssen Immobilienkäufer 3,70 Jahreseinkommen für ein Haus bezahlen. Als Anlageobjekt eigenen sich die Wohnimmobilien allerdings nicht. Die Prognosen zur künftigen Werteentwicklung sagen keine allzu großen Wertsteigerungen voraus. Quelle: dpa
Platz 9: DresdenIn Dresden liegt der durchschnittliche Preis für ein Eigenheim aktuell bei 190 000 Euro. Im Mittel müssen Käufer das 5,68-fache des Jahreseinkommens für eine Wohnimmobilie ausgeben. Unter den deutschen Metropolen ist Dresden damit der günstigste Immobilienstandort. Dies dürfte in den kommenden Jahren auch so bleiben. Laut dem IVD Bundesverband bleiben die Preise in der ostdeutschen Stadt auch in der Zukunft stabil. Quelle: dpa/dpaweb
Platz 8: HannoverDie Landeshauptstadt kann sich für Immobilienkäufer durchaus lohnen. Die Preise sind noch längst nicht auf dem Niveau von München oder Hamburg. Im Durchschnitt liegen diese bei rund 220 000 Euro. Das Preis-Einkommens-Verhältnis liegt mit 6,09 ebenfalls auf einem niedrigen Niveau. Allerdings sagen die Prognosen für die künftige Werteentwicklung einen eher geringen Zuwachs voraus. Quelle: AP
Platz 7: BerlinDie Preiskurve für ein Eigenheim in der Bundeshauptstadt zeigt seit Jahren nur in eine Richtung: nach oben. Und ein Ende des Höhenflugs ist weiter nicht in Sicht. Für die kommenden Jahre sagen Experten einen sehr starken Wertezuwachs voraus. Kaufinteressierte könnten bei einem durchschnittlichen Preis von 250 000 Euro jetzt noch einigermaßen preiswert einsteigen. Quelle: dpa
Platz 6: HamburgDie Hansestadt gilt bundesweit als eines der teuersten Pflaster schlechthin. Ein Eigenheim kostet das 7,48-fache des Jahresnettoeinkommens, das ein durchschnittlicher Haushalt dort zur Verfügung hat. Die Preise für ein Eigenheim liegen mit durchschnittlich 310 000 Euro weiter auf einem sehr hohen Niveau. Als Anlageobjekt dürften sich die Wohnimmobilien aber auch in der Zukunft lohnen. Der IVD Bundesverband rechnet in den kommenden Jahren weiter mit stark steigenden Wohnpreisen. Quelle: dpa
Platz 5: KölnMit Eigenheimpreisen von durchschnittlich 330 000 Euro belegt die Domstadt den fünften Platz und liegt damit sogar noch vor Hamburg. Im Mittel müssen Immobilienkäufer 7,90 Jahreseinkommen für ein Haus bezahlen. Die Karnevalshochburg zählt damit zu einem der teuersten Städte in Deutschland. Quelle: dpa

Wenn Preise und Mieten anziehen, wenn viel verkauft und saniert wird, dann steigt die Zahl der Konflikte. Eigentümer, die teuer gekauft haben, geben die gestiegenen Kaufpreise über die Miete weiter – oder sie versuchen, die Immobilie mit Gewinn weiterzuverkaufen, am liebsten dann ohne Mieter. Gutverdiener ziehen in begehrte Quartiere und verdrängen alteingesessene Bewohner, nicht nur in München, Frankfurt oder Berlin, auch in Dortmund: Im Stadtteil Hörde, wo früher Stahlwerke die Luft verpesteten, sind am künstlich angelegten Phoenix-See teure Neubauten entstanden. Die Mieten für nahe gelegene Quartiere mit sozial schwachen Bewohnern könnten stark ansteigen, fürchtet Holger Gautzsch, Rechtsberater des Mietervereins Dortmund. Mieter, die in solchen Vierteln bleiben wollen, wehren sich gegen Mieterhöhungen und Kündigungen oder blockieren geplante Sanierungen.

Es entwickelt sich ein verbissener Kampf ums Heim. Manchmal läuft der Konflikt aus dem Ruder. 2011 erschoss ein Vermieter in Hessen seinen Mieter, vermutlich wegen Mietschulden. In gleichem Jahr tötete ein Mieter in Baden-Württemberg den Hauseigentümer wegen einer drohenden Zwangsräumung. Im Normalfall streiten sich die Parteien vor Gericht: Mieter mit Vermietern, Investoren mit Banken und dem Fiskus, Käufer mit Maklern und Nachbarn mit Nachbarn – Tendenz steigend. Waren es 2007 noch 263.000 Mietrechtsprozesse, sind es inzwischen 275.000 pro Jahr. In einer dreiteiligen Serie nimmt die WirtschaftsWoche die wichtigsten Konfliktherde ins Visier und sagt Mietern, Vermietern und Eigentümern, wie sie ihr Recht bekommen.

Wohnungsbesitzer haften gemeinsam für Baumängel
Wohnungseigentümer müssen gemeinsam für dringende Baumängel aufkommenDer Bundesgerichtshof (BGH) hat die anteilige Haftung von Wohnungseigentümern geklärt, wenn am gemeinsamen Eigentum wie etwa den Grundmauern eines Hauses teure Sanierungen durchgeführt werden müssen. Sind solche Instandsetzungen „sofort“ nötig, müssen sich Eigentümer an den Kosten selbst dann beteiligen, wenn sie damit in finanzielle Schwierigkeiten kommen, entschied der BGH (Az. V ZR 9/14). Im konkreten Fall stellte sich in einem Haus mit drei Eigentumswohnungen heraus, dass eine Kellerwohnung, die die Klägerin für 85.000 Euro gekauft hatte, wegen Fehlern bei einem Umbau durch den Vorbesitzer unbewohnbar geworden war. Von den Wasserschäden war aber auch Bausubstanz betroffen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörte. Die Besitzer der anderen beiden Wohnungen weigerten sich allerdings, einer Sonderumlage für die Beseitigung der Mängel in Höhe von 54.500 Euro zuzustimmen. Quelle: dpa
Stinkende Pferdesalbe führt zum RauswurfWeil ein 83-jähriger Mieter aus Bonn sich seit Jahren mit „Pferdesalbe“ einreibt und der Geruch das Wohnhaus verpestet, muss er nach 54 Jahren aus seiner Drei-Zimmer-Wohnung ausziehen. Das Bonner Amtsgericht gab der Räumungsklage der 89-jährigen Vermieterin statt. Die Rentnerin hatte geklagt, weil sie von dem Geruch Kopfschmerzen bekomme und deswegen auch nicht mehr schlafen könne. Es sei erwiesen, erklärte die Mietrichterin, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Quelle: dpa
Nächtlicher Sex auf quietschender Schaukel ist KündigungsgrundNächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters. Dies hat das Amtsgericht München entschieden (Az .: 417 C 17705/13). Im vorliegenden Fall hatte ein Mann in seiner Mietwohnung ein altes Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt und dieses nachts zu Sex-Spielen genutzt. Dies führte zu massiven Beschwerden von Nachbarn - und schließlich zur Kündigung durch die Vermieterin. Diese sei zu Recht erfolgt, befand nun das Amtsgericht. Die von der Wohnung des Mieters ausgehenden nächtlichen Geräusche entsprächen nämlich „nicht mehr dem normalen Mietgebrauch“. Deshalb müssten sie auch weder von den Mietern noch von der Vermieterin hingenommen werden. Das Urteil ist rechtskräftig. Quelle: dpa
Nachbar rassistisch beschimpft - Wohnungskündigung rechtensEine rassistische Beleidigung von Nachbarn rechtfertigt eine sofortige Kündigung des Mietvertrages. Dies hat die Augsburger Justiz in zwei Instanzen entschieden. In dem vorliegenden Fall hatte eine Frau in einem Mehrfamilienhaus einen ausländischen Mieter mit einer üblen fremdenfeindlichen Schimpftirade beleidigt. Wie das Augsburger Amtsgericht am 25. Juli berichtete, hatte die Mieterin zudem die Tür des Nachbarn beschädigt (Az: 22c 34 29/13). Dem Vermieter sei eine Fortsetzung des Mietvertrages wegen des ausländerfeindlichen Verhaltens nicht zuzumuten, entschieden die Richter. Die außerordentliche fristlose Kündigung sei angemessen. Quelle: dpa
Mieter, die zu Hause arbeiten, sind besser vor Kündigung geschütztDer Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern vor Kündigung gestärkt, die Teile der Wohnung für freiberufliche Arbeit nutzen. In solchen sogenannten Mischmietverhältnissen können Vermieter nur dann ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn die Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke laut Mietvertrag oder Praxis im Vordergrund steht, entschied der BGH in einem am 9. Juli in Karlsruhe verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 376/13). Ist der Mietvertrag dagegen unklar, müssten in Zweifelsfällen die Kündigungsschutzrechte für privaten Wohnraum gelten. Im aktuellen Fall war den beklagten Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin zwar gestattet worden, Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen und darüber zu wohnen. Was den Vorrang haben sollte, Wohnen oder Arbeiten, ließ der Mietvertrag jedoch offen. Der Vermieter kündigte dann knapp sechs Jahre später auf Grundlage des Gewerbemietrechts und damit ohne Angabe von Gründen. Das Urteil des Landgerichts Berlin, das in solchen unklaren Fällen dem gewerblichen Aspekt den Vorrang vor der Wohnnutzung gab und die Kündigung für rechtens erklärt hatte, hob der BGH nun auf. Quelle: dpa
Eigentümer haften nicht für Stromrechnungen ihrer MieterGrundstückseigentümer haften bei Energielieferungen nicht für ihre Pächter oder Mieter und müssen deren offene Stromrechnungen daher nicht übernehmen. Das gilt einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge auch dann, wenn kein schriftlicher Vertrag über den Bezug von Strom vorliegt. Die Richter wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab (Az: VIII ZR 313/13 und 316/13). Das Unternehmen wollte von einem Grundstücksbesitzer rund 32 500 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Betreiber einer Pizzeria hatte jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Aus Sicht des BGH war dennoch der Pächter Vertragspartner von Eon, da er über die Stromanschlüsse verfügen konnte und den Strom auch nutzte. Er müsse die Rechnungen daher auch bezahlen. Quelle: dpa
Raucher muss Düsseldorfer Mietwohnung räumenIn einem Düsseldorfer Mietshaus muss der rauchender Rentner Friedhelm Adolfs nach 40 Jahren seine Wohnung bis zum Jahresende räumen. Das hat das Landgericht am 26. Juni entschieden und die Berufung des 75-Jährigen zurückgewiesen (Az: 21 S 240/13.) Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der Rentner bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Adolfs war durch das Verfahren seinem Anwalt zufolge zum „zweitbekanntesten Raucher nach Helmut Schmidt“ geworden. Dem pensionierten Hausmeister wurde auf seine alten Tage unverhoffte Prominenz zu Teil. Er trat bei Raucher-Demonstrationen auf. Zahlreiche Sympathisanten spendeten dem Rentner Geld für die Prozesskosten. Quelle: dpa

Wenn Mieter bremsen

Das seit Mai geltende Mietrecht wird die Konflikte nur teilweise entschärfen. Hauptstreitpunkt ist die energiesparende Sanierung von Wohnraum: Austausch von undichten Fenstern und veralteten Heizungen sowie das Dämmen von Dächern und Fassaden.

Wenn saniert wird, müssen sich die Mieter monatelang auf Gerüste, Baulärm und Staub einrichten. Allein das sorgt schon für Verdruss, zumal die Mieter in den ersten drei Monaten der Baumaßnahmen die Miete nicht mehr mindern dürfen. Hinzu kommen Mieterhöhungen. Schließlich will sich der Vermieter seine Investitionen wieder reinholen. Streit ist programmiert.

Zwar können Mieter eine energiesparende Sanierung nicht mehr blockieren, aber sie können sie bremsen. So geriet auch das Dämmprojekt von Claus Börgens, 71, Vermieter aus Düsseldorf, ins Stocken. Der Ärger fing schon im Mai 2011 an, als die Bauarbeiten starteten. Einige der 22 Mieter des in den Sechzigerjahren gebauten Hauses beschwerten sich über Baulärm und kürzten die Miete. Die Handwerker schnitten Styropor danach nur noch von neun Uhr morgens an. Weil ein Mieter erkrankte, wurden die Arbeiten unterbrochen. Hinzu kamen Fehler der Bauleitung und schlechtes Wetter. Aus geplanten drei bis vier Monaten Bauzeit wurden 14 Monate.

Auch Vermieter können auf Zeit spielen. „Wer die Sanierung scheibchenweise vorantreibt, könnte die Drei-Monats-Frist mehrmals nutzen, um eine Mietminderung zu vermeiden“, sagt Elke Olbrich, Rechtsanwältin für Mietrecht in der Kanzlei Treutler in Regensburg.

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