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Mieter, Käufer, Sanierer Mieterstreit - Tauziehen im Treppenhaus

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Wann die Miete erhöht werden darf

Welche Kosten Mieter zahlen müssen
GrundsteuerWer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebesatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren. Quelle: dpa
VersicherungDa nicht nur Menschen und Autos versichert sind, taucht auf Nebenkostenabrechnungen auch gern der Punkt Versicherung auf. Darunter fallen Gebäudehaftpflichtversicherungen, oder die Kosten für eine Absicherung gegen Feuer, Sturm, Regen, Hagel oder Erdbeben. Quelle: dpa
Gebäudereinigung Wenn die Mieter nicht selbst Besen und Wischer in die Hand nehmen, ist der Vermieter berechtigt, einen Reinigungsdienst einzustellen. Die Kosten für die Treppenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Straße kehren und Co. dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Quelle: dpa
HausmeisterBeschäftigt ein Vermieter einen Hausmeister, müssen die Mieter sein Gehalt bezahlen. Gleiches gilt auch für die Sozialbeiträge des Hauswarts. Quelle: dpa
GartenpflegeSelbst einen Gärtner dürfen Vermieter anstellen und sämtliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Grundstück und Garten weitergeben. Quelle: dpa
MüllabfuhrHausbesitzer zahlen die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Insofern ist es völlig in Ordnung, diese Gebühren auf alle Parteien im Haus umzulegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, zahlt er natürlich auch seinen Anteil. Quelle: dpa
WasserDer Wasserverbrauch pro Wohnung gehört genauso in die Nebenkostenabrechnung wie die Gebühren für den Wasserzähler. Auch die Wartungsarbeiten oder den Austausch eines Zählers müssen die Mieter zahlen. Damit das Wasser nicht kalt aus dem Hahn kommt, muss im Regelfall ein Boiler (Strom) oder die Heizung (Heizkosten) ran. Sollten die Kosten für Warmwasser darin nicht enthalten sein, gibt es in der Abrechnung einen zusätzlichen Punkt "Warmwasserversorgung". Gleiches gilt für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Sollte die nicht ohnehin unter die Punkte Heizung oder Wasser fallen, findet sich in der Abrechnung eine Position "verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage" Quelle: dpa

Feinheit des Mietrechts: Wenn sie nicht sanieren, sondern nur das Haus instand halten, brauchen Vermieter keine Mietminderung zu befürchten. Unter Instandhaltung fallen Dachreparaturen, ein neuer Anstrich für die Fassade oder der Austausch abgenutzter Bodenbeläge.

Streit entbrennt auch darüber, wann die Eigentümer die Miete nach der Sanierung erhöhen dürfen. Silvia Basler*, 62, Vermieterin in Hamburg, ließ zuvor ungenutzte Kellerräume ihres 1937 gebauten Mietshauses im Stadtteil Ottensen streichen und anschließend das Dach, die Fassade und die Kellerdecke isolieren sowie die alte Heizung gegen ein Blockheizkraftwerk austauschen. Jetzt streitet sie mit Mietern, ob die Malerarbeiten im Keller Teil der energiesparenden Sanierung waren. Basler meint nein. Die Mieter meinen ja. Die Vermieterin hätte, nach dem sie die Mieterhöhung wegen Sanierung angekündigt hatte, drei Monate warten müssen, bevor sie die Handwerker anrücken ließ, so die Mieter. Weil sie diese Frist nicht eingehalten habe, dürfe sie die Miete erst deutlich später erhöhen. Juristisches Neuland – und die Anwälte beider Seiten klatschen in die Hände.

Was Mieter nicht zahlen müssen
„Die Abrechnung für 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung“, sagte der Sprecher des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz. Ursachen seien die milden Wintermonate und gesunkene Ölpreise. „Wir gehen davon aus, dass die Heizkosten - je nach Brennstoff - 2014 im Schnitt 20 bis 32 Cent pro Quadratmeter und Monat gesunken sind.“ Auch im neuen Jahr sehe es nicht nach einer Trendwende aus. Damit sänken die Betriebskosten für viele Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro je Quadratmeter und Monat. Für 2013 hatte der Mieterbund noch einen Durchschnittswert von 2,20 Euro berechnet. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen regelmäßig die Hälfte der Betriebskosten und mehr aus. Im vergangenen Jahr ist Heizöl laut Mieterbund jedoch acht bis zehn Prozent billiger gewesen als im Vorjahr, Fernwärme etwa zwei Prozent, Gas nur unwesentlich. Da es zu Beginn und Ende des Jahres vergleichsweise mild war, sank zudem der Verbrauch. Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Kalenderblätter Quelle: dpa
Mietvertrag Quelle: dpa
Figuren stehen vor einer Rechnung Quelle: Fotolia
Handwerker Quelle: dpa
Stromleitungen schauen aus einer Wand Quelle: dpa

Auch ein gefundenes Fressen für Juristen: Vermieter dürfen jährlich bis zu elf Prozent der Kosten für die energiesparende Sanierung auf die Mieter umlegen. „Welche Baumaßnahmen zur energiesparenden Sanierung gehören und welche nicht, lässt sich aber anhand der Handwerkerrechnungen schwer abgrenzen“, sagt Siegmund Chychla, stellvertretender Vorsitzender des Mietervereins Hamburg.

Nachvollziehbar: Steht erst mal das Gerüst, erledigten die Handwerker auch Arbeiten, die nur indirekt etwas mit Dämmen und Fensteraustauschen zu tun hätten. Chychla erwarte eine Zunahme der Prozesse, weil die Mieter verhindern wollten, dass der Eigentümer zu viele Kosten über die Elf-Prozent-Regel auf sie abwälze.

Dämmen treibt Mieten

Mit den geplanten Mieterhöhungen, so fürchtet Vermieterin Basler, geht der Ärger weiter. Statt bisher elf Euro je Quadratmeter sollen Baslers Mieter künftig 14,15 Euro zahlen. Bei 83 Quadratmetern wären das 261 Euro monatlich mehr. Dem stünden bei einem Vier-Personen-Haushalt 100 Euro pro Monat an gesparten Energiekosten gegenüber, rechnet Basler vor: „Es ist unsinnig, zu behaupten, dass sich eine energiesparende Sanierung nach Abzug der eingesparten Heizkosten für die Mieter kostenneutral finanzieren ließe.“

Dämmen birgt also reichlich Stoff für Konflikte. Laut Statistischem Bundesamt geben die Deutschen schon heute im Schnitt 24 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen aus, in Großstädten deutlich mehr. Sanierungsbedingt steigende Mietpreise dürften die Quote weiter nach oben treiben. Im Einzelfall können Vermieter zusätzlich zu den elf Prozent der Sanierungskosten pro Jahr die Miete regulär erhöhen, nämlich dann, wenn sich der Wohnwert der Immobilie stark verbessert und das Mietshaus damit in eine höhere Klasse im Mietspiegel wechselt. Mieter, die sich über Jahrzehnte an nur moderate Mieterhöhungen gewöhnt haben, werden gegen die Mehrkosten rebellieren.

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