Mietpreisbremse Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern

Der BGH lässt den Bundesländern bei den Begrenzungen der Mieterhöhungen weitgehend freie Hand. In Berlin hingegen soll bei laufenden Verträgen nur eine Erhöhung um bis zu 15 Prozent drin sein.

In diesen Ländern werden Immobilien teurer
FrankreichEin Sonnenuntergang in Marseille: Trotz wirtschaftlicher Erholung halten es die Experten von Standard & Poor's in einem aktuellen Analysepapier für unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in Frankreich 2015 noch steigen. Langsam anziehende Darlehenszinsen in Kombination mit der nach wie vor hohen Arbeitslosigkeit dürften die Hauspreise – im Gegenteil – eher drücken, und zwar 2015 um rund drei Prozent. Erst für 2017 erwarten die Experten Wertsteigerungen von drei Prozent. Quelle: dpa
BelgienDas Europaviertel in Brüssel: Wie in den meisten europäischen Ländern, haben sich die Immobilienpreise in Belgien seit 2000 mehr als verdoppelt. Seit der Finanzkrise 2008 sind die Mieten um die 15 Prozent gestiegen. In diesem Jahr sieht es aber anders aus: die Preise können bis zu 2,5 Prozent fallen. Der Grund: Seit Januar gilt eine geringere Steuerbefreiung auf Immobiliendarlehen. Ab 2017 könnten die Preise dagegen wieder steigen, um rund zwei Prozent. Quelle: dpa
ItalienDas Kolosseum in Rom: Italiens Wirtschaft kann sich zumindest in der kurzen Frist erholen. Wie nachhaltig die Entwicklung angesichts einer hohen Jugendarbeitslosigkeit von über 40 Prozent ist, bleibt allerdings abzuwarten. Der Analyse von S&P zufolge dürften die Immobilienpreise im laufenden Jahr noch stagnieren. 2016 rechnen die Experten dann mit einem deutlichen Anstieg von 2,5 Prozent. 2017 sollen die Preise sogar um drei Prozent steigen. Quelle: dpa
SchweizAlpenpanorama: Die Aufhebung der Euro-Franken-Koppelung hat für ein leichtes Erdbeben an den Devisenmärkten gesorgt und beträchtlichen Einfluss auf die Schweizer Wirtschaft genommen. Die Immobilienmärkte blieben davon jedoch weitestgehend verschont. Die Preise werden 2015 daher moderat um 1,5 Prozent steigen. 2016 soll die Preissteigerung auf ein Prozent zurückgehen. Dennoch: Die niedrigen Zinsen und der starke Franken könnten künftig die Nachfrage nach Wohnungseigentum steigen lassen. Bislang hat die Schweiz mit 44 Prozent die niedrigste Eigentumsquote von allen wirtschaftlich entwickelten Ländern. Quelle: dpa
SpanienDer Hafen von Barcelona: Die Finanzkrise hat den Markt für die Urlaubsdomizile im Süden Europas erschüttert. Doch in diesem Jahr sind die Immobilien wieder etwas teurer. Um die 2,5 Prozent sind die Preise gestiegen. Im kommenden Jahr sollen sich die Preise auf demselben Niveau bewegen und 2017 um vier Prozent steigen. Quelle: dpa
NiederlandeDer niederländische Immobilienmarkt erholt sich schneller als von den Experten von Standard & Poor's erwartet. Getrieben werden die Preise von der robusten Konjunktur. Im laufenden Jahr erwarten die Analysten einen Preisanstieg um drei Prozent. 2016 sollten sich die Preise um weitere 3,5 Prozent erhöhen. Quelle: Handelsblatt
PortugalAusblick aus einem Hotelzimmer in Lissabon: Die wirtschaftliche Erholung und das gesteigerte Interesse ausländischer Investoren ist derzeit für den Anstieg der Immobilienpreise in Portugal verantwortlich. Die Preise sind in diesem Jahr um vier Prozent gestiegen (2016: drei Prozent). 2017 sollten Häuser noch um zwei Prozent an Wert gewinnen. Quelle: AP
DeutschlandWohnungen in Hamburg: Die Immobilienpreise steigen hierzulande weiter kräftig. Im ersten Halbjahr 2015 sind die Preise um fünf Prozent gestiegen – der zweithöchste Anstieg in Europa. Und ein Ende ist nicht in Sicht. Laut Standard & Poor's werden Häuser im kommenden Jahr um 4,5 Prozent und 2017 um 3,5 Prozent teurer. Quelle: dpa
GroßbritannienDer Glockenturm Big Ben in London: Die Immobilien werden in Großbritannien immer wertvoller. Grund dafür ist das gute Wirtschaftswachstum und die sinkende Arbeitslosigkeit. Um die sieben Prozent werden die Preise in diesem Jahr steigen. Im kommenden Jahr sind es fünf Prozent und 2017 noch 2,5 Prozent. Quelle: dpa
IrlandEine Straße in Dublin: Irlands Immobilienmarkt hat sich seit Mitte 2013 stark erholt – die Häuser und Wohnungen sind rasant im Wert gestiegen. Demnach steht das Land mit neun Prozent höheren Preisen an der Spitze der Statistik. In den kommenden Jahren wird sich der Wachstum verlangsamen, mit einen Anstieg von fünf Prozent in 2016 und drei Prozent im Jahr 2017. Quelle: dpa

Der Bundesgerichtshof (BGH) lässt den Bundesländern bei der Begrenzung von Mieterhöhungen in Kommunen weitgehend freie Hand. Die Landesregierungen hätten einen "weiten Beurteilungsspielraum", ob die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in bestimmten Städten oder Gemeinden besonders gefährdet sei, entschied der BGH am Mittwoch. Er verwarf die Klage eines Vermieters gegen die "Kappungsgrenzen-Verordnung" des Landes Berlin vom Mai 2013. Sie sieht vor, dass in Berliner Mietwohnungen bei laufenden Verträgen nur eine Mieterhöhung um bis zu 15 Prozent möglich ist. Die Verordnung sei rechtmäßig, betonte der BGH.

Das Urteil in dem Pilotverfahren hat Signalwirkung für alle Bundesländer. Seit Mai 2013 dürfen die Landesregierungen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 Prozent "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" herabsetzen - und zwar für die Dauer von maximal fünf Jahren. Dies gilt überall dort, wo "die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist". Elf Bundesländer haben inzwischen entsprechende Verordnungen erlassen.

Sie sollen Bestandsmieter davor schützen, ausziehen zu müssen, weil die Wohnung unbezahlbar geworden ist. Die elf Länder wichen damit von der bundesweit geltenden Vorschrift ab, wonach die Miete um maximal 20 Prozent binnen drei Jahren erhöht werden darf.

Im vorliegenden Fall hatte der klagende Vermieter einen Mieter in Berlin-Wedding im September 2013 aufgefordert, eine Mieterhöhung um 20 Prozent hinzunehmen. Der Mieter, der seit 2007 in der Wohnung lebt, weigerte sich - und so ging die Sache vor Gericht. Der Vermieter hielt die 15-Prozent-Grenze der Berliner Verordnung für unwirksam.

Risiken der Mietpreisbremse

Die Kappungsgrenze dürfe nicht für das gesamte Gebiet Berlins herabgesetzt werden, denn nicht in allen Stadtteilen sei die Wohnungsversorgung der Bevölkerung besonders gefährdet. Ein Sachverständigengutachten habe einen drastischen Engpass nur für die Bezirke Berlin-Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf nachgewiesen. Es gebe aber in der Hauptstadt "mit Sicherheit Bezirke, in denen es kein Problem gibt", sagte der Vermieter-Anwalt. Diese hätten "ausgenommen werden müssen".

Dem traten das Landgericht Berlin und nun auch der Bundesgerichtshof entgegen. Der Berliner Senat sei mit vertretbaren Erwägungen zu dem Ergebnis gelangt, dass im gesamten Stadtgebiet eine besondere Gefahr eines Mietwohnungs-Engpasses bestehe. Die Verordnung habe auch nicht nur auf einen Teil des Stadtgebiets beschränkt werden müssen.

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Gerade in Ballungszentren sowie Industrie- und Universitätsstädten sei eine Gefährdung der Wohnungsversorgung "grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar". Die 2015 eingeführte "Mietpreisbremse" spielt laut BGH im vorliegenden Fall "keine Rolle". Dieses Instrument greife nicht bei laufenden Mietverhältnissen, sondern begrenze die zulässige Miete beim Abschluss eines Mietvertrags.

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