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Mietpreisbremse Wie sie wirkt, was sie bringt

Die lang diskutierte Mietpreisbremse ist beschlossene Sache. Aber was genau ändert sich für Mieter und Vermieter? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

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Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen
Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachenIm vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen Quelle: dpa
Gasrechnung zahlenWer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen. Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH. Quelle: dpa
Qualmende MieterIm Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl. Quelle: dpa
MüllEin weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt. Quelle: dpa
Äußeres ErscheinungsbildWas viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert. Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen. Quelle: dpa
Haftpflicht?Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden. Quelle: dpa
KleinreparaturklauselViele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig. Quelle: dpa

Wie wirkt die Mietpreisbremse?

Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Hat ein Vermieter aber schon bisher mehr verlangt, muss er die Miete nicht senken. Während Mieter bei bestehenden Mietverträgen schon aktuell nach verschiedenen Regeln vor drastischen Mietsteigerungen geschützt sind (so darf die Miete binnen drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden, in einigen Regionen maximal um 15 Prozent), gab es bei einer neuen Anmietung bislang keinerlei Beschränkung.

Das führte zu satten Aufschlägen bei Neuvermietungen: In den 50 größten deutschen Städten lagen die Neuvertragsmieten 2013 rund 18,5 Prozent über den Bestandsmieten, wie der Immobilien-Datendienstleister Empirica-Systeme für die WirtschaftsWoche exklusiv ermittelt hat. Den Spitzenwert erreichte Berlin, wo neu einziehende Mieter gut 37 Prozent mehr als die bereits zur Miete wohnenden Berliner zahlen mussten.

Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

Wo greift die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Die Länder müssen festlegen, in welchen Städten - sogenannten angespannten Wohnungsmärkten - sie gelten soll. Mehrere Bundesländer mit großen Ballungsräumen und Universitätsstädten wollen die Mietpreisbremse aber schnell anwenden. In Berlin soll sie zum Beispiel vom ersten möglichen Tag an für die gesamte Stadt gelten.

Risiken der Mietpreisbremse

Was genau ist die ortsübliche Miete?

Die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem Mietspiegel der Kommune. Er erfasst alle Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren abgeschlossen oder verändert wurden. Doch auch der Mietspiegel lässt noch so manches offen. So enthält er in der Regel eine Spanne mit Kaltmieten für einen bestimmten Immobilientyp in einer bestimmten Lage. Die meisten Wohnungen werden zum Mittelwert der Spanne vermietet.

Mehr oder weniger kann es sein, wenn die  Ausstattung oder Mikrolage besser oder schlechter als normal ist. Abschläge gibt es zum Beispiel, wenn das Haus an einer belebten Kreuzung liegt, Zuschläge für teures Parkett. So könnten Vermieter mit einer besseren Wohnlage oder einer besseren Ausstattung argumentieren, um mehr Miete verlangen zu dürfen.

In Stadtrandlagen oder Vororten von Großstädten gibt es nicht immer einen Mietspiegel. Dann müssten Mieter und Vermieter sich vergleichbare Wohnungen oder Häuser suchen und die Miethöhe vergleichen. Im Streitfall müssen beide Parteien Gutachter einschalten, die bis zu 2000 Euro für ihre Arbeit verlangen.

Wann gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt?

Laut Gesetz soll dieses Kriterium erfüllt sein, wenn die Mieten stärker steigen und deutlich höher sind als im Bundesschnitt; die Bevölkerung schneller wächst, als durch Neubau Wohnraum entsteht sowie geringer Leerstand bei hoher Nachfrage herrscht. Doch das letzte Wort, welche Wohnungsmärkte unter die Mietpreisbremse fallen sollen, haben die Länder.

Das ändert sich für Mieter

Wird die Mietpreisbremse die Kosten des Wohnens senken?

Das wird kontrovers diskutiert. Nach Ansicht vieler Immobilienexperten und Branchenvertreter wird sie am Grundproblem des deutschen Immobilienmarktes - einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot in vielen Städten - nichts ändern. Nach dieser Meinung versucht die Mietpreisbremse nur die Symptome der Wohnungsknappheit zu lindern, nicht aber die Ursachen zu bekämpfen.

So sagt etwa der Berliner Immobilienunternehmer Einar Skjerven, dass es der Mangel an Neubauten sei, "der der allgemein hohen Nachfrage nach Wohnraum nicht gerecht wird und die Mieten und Preise steigen lässt. Dagegen wird die Mietpreisbremse definitiv nichts ausrichten."

Nach Ansicht des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wird die Bremse die Wohnungsknappheit in einigen Großstädten sogar noch verschärfen. Es sei zu erwarten, dass Mietwohnungen künftig zunehmend an Selbstnutzer verkauft werden, sagte der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: "Der Mietmarkt wird kleiner." Mietervertreter hingegen begrüßen die Mietpreisbremse und rechnen mit einer Entlastung der Mieter. "Erstmals wird es eine gesetzliche Vorschrift geben, die überzogene Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages verhindert", sagt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?

Gilt die neue Regel für alle Wohnungen und Häuser?

Nein. So sind Neubauten zumindest bei der Erstvermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Hier können Vermieter und Mieter die zu zahlende Miete frei vereinbaren. Eine einmal verlangte Miete muss auch bei der Weitervermietung nicht gesenkt werden. Auch nach einer umfassenden Modernisierung einer Wohnung, soll die Mietpreisbremse nicht greifen. Wann eine Modernisierung umfassend genug ist, um dieses Kriterium zu erfüllen, ist nicht im Detail festgelegt.

Wohnungen mit Staffelmietverträgen, die also von Anfang an eine kontinuierlich steigende Miete vorsehen, fallen in entsprechender Lage ebenfalls unter die Mietpreisbremse. Übersteigt ein Anstieg laut Staffelmiete die zulässige Miethöhe, ist er nicht erlaubt. Statt Staffelmieten können Vermieter Indexmieten vereinbaren.

Vorteil: Nur die erste Stufe der Indexmiete ist auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fixiert. Danach steigt die Miete mit dem Index des Statistischen Bundesamtes für die allgemeine Lebenshaltung - unabhängig von der Mietpreisbremse.

Das ist der typische deutsche Mieter

Wann tritt die Mietpreisbremse in Kraft?

Die neue Regel wird nicht sofort in Kraft treten, sondern voraussichtlich erst ab Mitte des Jahres gelten. Nachdem der Bundestag die Mietpreisbremse beschlossen hat, muss das Gesetz nun noch in den Bundesrat. Der soll die Mietpreisbremse möglichst noch im März absegnen.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse?

In den von den Ländern bestimmten Städten greift die Mietpreisbremse erst einmal für fünf Jahre.

Das ist der typische deutsche Immobilienbesitzer

Welche Sanktionen gibt es beim Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Für den Fall, dass der Vermieter mehr Miete verlangt, als die Mietpreisbremse zulässt, muss der Mieter nach Eingang des Mieterhöhungsschreiben den Vermieter rügen. So steht es im Gesetzentwurf. Der Bundesrat hält dies für unzureichend, weil die Mieter zu viel bezahlte Miete nicht nachträglich zurückfordern könnten.

Eigentümer hätten den Anreiz, die Miete zu hoch anzusetzen, weil eine einmal gezahlte Erhöhung nicht nachträglich zurückgefordert werden könne. Die Bundesregierung prüft den Einwand, will aber ausschließen, dass Mieter gegen weit zurückliegende Mieterhöhungen vorgehen können. Weitergehende Sanktionen, etwa Bußgelder, sind nicht vorgesehen.

Was ändert sich bei den Kosten eines Maklers?

Bislang mussten bei Mietwohnungen meist die Mietinteressenten einen Makler bezahlen, selbst wenn dieser im Auftrag des Vermieters tätig wurde. Damit soll nun Schluss sein. In Zukunft muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat.

Immobilien



Werden Mieter spürbar entlastet, wenn sie den Makler meist nicht mehr bezahlen müssen?

In der Theorie ja. Allerdings können Vermieter natürlich versuchen, die Maklerprovision auf den Mieter abzuwälzen, indem sie mehr Miete verlangen. Solange sie dabei nicht gegen die Regeln der Mietpreisbremse verstoßen - falls diese vor Ort greift - ist das kaum nachzuweisen oder zu verhindern. Auch andere Umgehungsversuche sind denkbar: So könnten Vermieter die Einbauküche gegen Abstandszahlung an Mieter weiterreichen. Wer nicht zahlen will, bekommt die Wohnung nicht.

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