Mietpreisbremse Wie sie wirkt, was sie bringt

Die lang diskutierte Mietpreisbremse ist beschlossene Sache. Aber was genau ändert sich für Mieter und Vermieter? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Diese Urteile und Pflichten sollten Vermieter kennen
Vermieter haften für ihre Wohnung - auch wenn Mieter einen Brand verursachenIm vorliegenden Fall hatte die Tochter des Mieters unabsichtlich einen Wohnungsbrand verursacht, als sie heißes Öl in einer Pfanne auf dem Herd unbeaufsichtigt ließ. Der Vermieter - eine Wohnungsbaugesellschaft wollte nicht für die Brandschäden aufkommen und auch nicht die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, weil die Mieter ja Schuld an dem Hausbrand waren. Der Mieter sah das nicht ein und kürzte die Miete. Der Fall landete vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte, der Vermieter müsse den Brandschaden beheben lassen. Seitens der Mieter sei eine Mietminderung um 15 Prozent angemessen. Wer den Brand verursacht habe, spiele für die Entscheidung keine Rolle, so ein Anwalt am BGH. Der Vermieter müsse die Mietsache instand halten und in so einem Fall auch die Gebäudeversicherung in die Pflicht nehmen Quelle: dpa
Gasrechnung zahlenWer einen Mietvertrag mit unterschreibt, kann auch für die anfallende Strom- und Gasrechnung belangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Mitmieterin nie in dem Haus gewohnt hat. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat so entschieden und damit ein Urteil des Kammergerichts Berlin aufgehoben. Damit muss die Mitmieterin eine Rechnung des klagenden Energieversorgers über nahezu 7000 Euro begleichen. Die Beklagte hatte den Mietvertrag ihrem früheren Freundes aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nie gewohnt. Indem die Frau den Mietvertrag unterzeichnet habe, habe sie es willentlich geduldet, dass der Bewohner des Hauses „die - zur Nutzung zwingend erforderliche - Heizung in Betrieb nahm“ und das von dem Versorger gelieferte Gas verbraucht habe, erklärte der BGH. Quelle: dpa
Qualmende MieterIm Streit um Zigarettenrauch in einem Düsseldorfer Mietshaus muss ein rauchender Rentner nach 40 Jahren seine Wohnung räumen. Das hat das Landgericht am Donnerstag entschieden und die Berufung des 75-Jährigen Friedhelm Adolfs zurückgewiesen. Die Räumung soll bis Jahresende erfolgen. Weil er seine Nachbarn mit Zigarettenrauch massiv belästigt haben soll, war dem ehemaligen Hausmeister des Hauses die Wohnung gekündigt worden. Das Amtsgericht hatte der Eigentümerin Recht gegeben und den Rauswurf bestätigt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hatte der 75-jährige Friedhelm Adolfs bestritten, vor der Kündigung mehrfach mündlich abgemahnt worden zu sein. Grundsätzlich müssen Vermieter allerdings damit leben, dass Mieter in der Wohnung rauchen dürfen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört. Bei exzessivem Rauchen, welches Schäden in der Wohnung anrichtet, kann der Vermieter allerdings eine Schadenersatzklage gegen den Mieter in Betracht ziehen. Ausdrücklich verbieten darf der Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Fahrstuhl. Quelle: dpa
MüllEin weiteres aktuelles Urteil, welches Vermieter kennen sollten, dreht sich um den Abfall. Denn auch wenn Vermieter in den Mietvertrag schreiben, der Mieter müsse die Müllabfuhr mit der Stadtreinigung selber regeln, haftet er am Ende. Zahlt der Mieter also nicht, ist der Vermieter dran, denn er ist für die Bewirtschaftung des Grundstücks verantwortlich. Das gilt sogar auch, wenn der entsprechende Mieter schon längst ausgezogen ist, wenn die Stadt ihre Ansprüche stellt, urteilte das Verwaltungsgericht Neustadt. Quelle: dpa
Äußeres ErscheinungsbildWas viele nicht wissen: Wenn dem Vermieter sein Haus von Außen nicht gefällt, kann er eingreifen. Beispielsweise kann er den Mieter maßregeln, wie dieser seinen Balkon zu gestalten hat. Das Amtsgericht Spandau entschied kürzlich, dass ein Vermieter seinem Mieter verbieten darf, auf der Terrasse einen Pavillon aufzustellen. In dem entsprechenden Fall hatte der Bewohner für die Sommermonate einen weißen Pavillon auf seiner Terrasse im ersten Obergeschoss installiert. Das Gericht sah darin einen dauerhaften Eingriff und vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, wofür der Mieter die Genehmigung des Vermieters hätte einholen müssen. Quelle: dpa
Haftpflicht?Um sicher zu gehen, sollten sich Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die Haftpflichtversicherung des Mieters zeigen lassen. Denn ein großer Schaden ist schnell entstanden, beispielsweise wenn der Mieter unterwegs ist und die Waschmaschine Wasser verliert. Schnell kommt es in mehreren Wohnungen zu einem teuren Wasserschaden. Quelle: dpa
KleinreparaturklauselViele Vermieter bauen eine Klausel in ihre Verträge ein, die die Mieter dazu verpflichtet, die Kosten für kleine Reparaturen selbst zu übernehmen. Hier sollten Vermieter es allerdings nicht übertreiben. Das Amtsgericht Bingen entschied vor kurzem, dass eine Obergrenze von 120 Euro für solche Reparaturen unzulässig ist, sie würde den Mieter zu stark benachteiligen. Der BGH hatte ebenfalls entschieden, dass diese Kleinstreparaturen sowohl im Einzelfall als auch insgesamt im Jahr begrenzt sein müssten. Das Amtsgericht Bingen erklärte Beträge zwischen 75 und 100 Euro für zulässig. Quelle: dpa
Mängel beseitigenVermieter müssen im Zweifelsfall schnell dafür sorgen, dass Mängel schnell beseitigt werden. Laut Mieterbund gilt die Faustregel "je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer die Frist" für den Vermieter. Denn sonst kann der Mieter klagen. Ganz dringend wird es in Notfällen, wenn beispielsweise die Heizung im Winter ausfällt. Dann muss der Vermieter sofort reagieren und Reparaturen veranlassen. Quelle: dpa
WäschetrocknenGerade im Sommer fragen sich viele Vermieter, ob es gegen die Wäscheberge, die ihre Mieter auf ihren Balkonen trocknen, irgendeine Handhabe gibt. Schließlich sieht das Haus ohne bunte Schlüpfer und Socke deutlich ordentlicher aus. Tatsächlich ist der Spielraum für Vermieter allerdings begrenzt. Schon gar nicht, wenn eine Hausordnung das Trocknen in der Wohnung verbietet. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Euskirchen dürfen Mieter sogar dann auf dem Balkon trocknen, wenn auch das in der Hausordnung untersagt wird. Allerdings nur kleine Wäschestücke. Auch gegen eine extra angebrachte Vorrichtung, etwa eine Wäscheleine, hat der Vermieter kaum etwas in der Hand. Hat der Mieter nur geringe bauliche Veränderungen vorgenommen, kann ihn der Vermieter nicht belangen. Lediglich bei größeren Eingriffen, etwa wenn der Bewohner in die Außenfassade des Hauses gebohrt hat, hat man als Vermieter Aussicht, vor Gericht Recht zu bekommen. Quelle: dpa
UntermieteWer eine längere Reise macht oder für eine Weile im Ausland arbeitet oder studiert, sucht sich gerne einen Untermieter. Viele Vermieter halten davon wenig, haben sie sich doch ihren Mieter gezielt ausgesucht. Es ist allerdings schwierig, einen Untermieter abzulehnen. Klauseln in Mietverträgen, die eine Untervermietung grundsätzlich verbieten, sind unwirksam. Allerdings muss der Vermieter in jedem Fall zustimmen. Wer allerdings als Vermieter pauschal jeden potenziellen Untermieter ablehnt, muss damit rechnen, dass er am Ende gar keinen Mieter mehr hat. Der hat dann nämlich ein Sonderkündigungsrecht. Quelle: dpa
EigenbedarfSie wollen ihre Wohnung in Zukunft wieder selber nutzen. Als Vermieter dürfen Sie grundsätzlich Eigenbedarf anmelden. Allerdings kann der Mieter nicht einfach vor die Tür gesetzt werden, der Bedarf muss formal begründet werden. Platzbedarf ist eine Möglichkeit, dafür dürfen auch mit einziehende Kinder und sogar Nichten und Neffen mit in die Argumentation einfließen. Was Vermieter ebenfalls beachten müssen: Wenn sie eine weitere vergleichbare Wohnung haben, in die der gekündigte Mieter einziehen könnte, muss der Vermieter diese auch anbieten, zumindest dann wenn die Wohnung im gleichen Haus oder der gleichen Wohnanlage ist. Die Kündigungsfrist des Vermieters ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Zuletzt urteilte der BGH, dass Vermieter auch schon nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden dürfen. Bisher galt ein Zeitraum von fünf Jahren als angemessen. Quelle: dpa
MieterhöhungGerade in Städten mit einem hohen Mietniveau sichert eine vermietete Eigentumswohnung dem Vermieter im Moment ein gutes Einkommen. Warum also nicht noch ein wenig weiter an der Miet-Schraube drehen. Vermieter müssen allerdings auch bei Mieterhöhungen gewisse Regeln beachten. Denn seit April 2013 dürfen Bundesländer eine Mietobergrenze in Städten oder bestimmten Stadtvierteln einführen. Ist das der Fall, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden. Vorher durfte der Vermieter noch um 20 Prozent erhöhen. Zudem muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen, erst ein Jahr nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung kann der Vermieter mehr fordern. Vermieter dürfen auch schon viele Monate vor einer geplanten Mieterhöhung die Zustimmung der Mieter dazu verlangen. Dadurch würden Mieter nicht benachteiligt, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 280/12). Er gab damit einem Vermieter in Berlin recht, der im Januar 2011 eine Mieterhöhung für den August 2011 angekündigt und das Einverständnis der Vermieter eingefordert hatte. Diese klagten dagegen, weil sie sich in ihrem Sonderkündigungsrecht beschnitten sahen. Hintergrund ist, dass ein Mieter laut Gesetz nach Zustimmung zu einer Preiserhöhung zwei Monate das Recht zur Kündigung hat. Dann kann er noch zwei weitere Monate in der günstigen Wohnung wohnen. Im Berliner Fall hätten die Mieter also bis März kündigen und bis Mai ausziehen müssen. Bei einem fristgemäßen Ablauf der Mieterhöhung hätten sie dagegen noch bis Ende September von der günstigen Miete profitieren können. Nach Ansicht des BGH lässt sich das Gesetz jedoch auch anders interpretieren. Nach seiner Auffassung richtet sich die Sonderkündigung nach dem Termin der tatsächlichen Mieterhöhung. Damit hätten die Mieter in jedem Fall bis September in der Wohnung bleiben können. Der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter über die Mietpreiserhöhung informiere und die Zustimmung verlange, spiele deshalb keine Rolle. Quelle: dpa

Wie wirkt die Mietpreisbremse?

Bei einem Mieterwechsel darf die neue Miete künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Hat ein Vermieter aber schon bisher mehr verlangt, muss er die Miete nicht senken. Während Mieter bei bestehenden Mietverträgen schon aktuell nach verschiedenen Regeln vor drastischen Mietsteigerungen geschützt sind (so darf die Miete binnen drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden, in einigen Regionen maximal um 15 Prozent), gab es bei einer neuen Anmietung bislang keinerlei Beschränkung.

Das führte zu satten Aufschlägen bei Neuvermietungen: In den 50 größten deutschen Städten lagen die Neuvertragsmieten 2013 rund 18,5 Prozent über den Bestandsmieten, wie der Immobilien-Datendienstleister Empirica-Systeme für die WirtschaftsWoche exklusiv ermittelt hat. Den Spitzenwert erreichte Berlin, wo neu einziehende Mieter gut 37 Prozent mehr als die bereits zur Miete wohnenden Berliner zahlen mussten.

Die Mieten-Pläne der Bundesregierung

Wo greift die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Die Länder müssen festlegen, in welchen Städten - sogenannten angespannten Wohnungsmärkten - sie gelten soll. Mehrere Bundesländer mit großen Ballungsräumen und Universitätsstädten wollen die Mietpreisbremse aber schnell anwenden. In Berlin soll sie zum Beispiel vom ersten möglichen Tag an für die gesamte Stadt gelten.

Risiken der Mietpreisbremse

Was genau ist die ortsübliche Miete?

Die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem Mietspiegel der Kommune. Er erfasst alle Mieten aus Verträgen, die in den vergangenen vier Jahren abgeschlossen oder verändert wurden. Doch auch der Mietspiegel lässt noch so manches offen. So enthält er in der Regel eine Spanne mit Kaltmieten für einen bestimmten Immobilientyp in einer bestimmten Lage. Die meisten Wohnungen werden zum Mittelwert der Spanne vermietet.

Mehr oder weniger kann es sein, wenn die  Ausstattung oder Mikrolage besser oder schlechter als normal ist. Abschläge gibt es zum Beispiel, wenn das Haus an einer belebten Kreuzung liegt, Zuschläge für teures Parkett. So könnten Vermieter mit einer besseren Wohnlage oder einer besseren Ausstattung argumentieren, um mehr Miete verlangen zu dürfen.

In Stadtrandlagen oder Vororten von Großstädten gibt es nicht immer einen Mietspiegel. Dann müssten Mieter und Vermieter sich vergleichbare Wohnungen oder Häuser suchen und die Miethöhe vergleichen. Im Streitfall müssen beide Parteien Gutachter einschalten, die bis zu 2000 Euro für ihre Arbeit verlangen.

Wann gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt?

Laut Gesetz soll dieses Kriterium erfüllt sein, wenn die Mieten stärker steigen und deutlich höher sind als im Bundesschnitt; die Bevölkerung schneller wächst, als durch Neubau Wohnraum entsteht sowie geringer Leerstand bei hoher Nachfrage herrscht. Doch das letzte Wort, welche Wohnungsmärkte unter die Mietpreisbremse fallen sollen, haben die Länder.

Das ändert sich für Mieter

Wird die Mietpreisbremse die Kosten des Wohnens senken?

Das wird kontrovers diskutiert. Nach Ansicht vieler Immobilienexperten und Branchenvertreter wird sie am Grundproblem des deutschen Immobilienmarktes - einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot in vielen Städten - nichts ändern. Nach dieser Meinung versucht die Mietpreisbremse nur die Symptome der Wohnungsknappheit zu lindern, nicht aber die Ursachen zu bekämpfen.

So sagt etwa der Berliner Immobilienunternehmer Einar Skjerven, dass es der Mangel an Neubauten sei, "der der allgemein hohen Nachfrage nach Wohnraum nicht gerecht wird und die Mieten und Preise steigen lässt. Dagegen wird die Mietpreisbremse definitiv nichts ausrichten."

Nach Ansicht des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wird die Bremse die Wohnungsknappheit in einigen Großstädten sogar noch verschärfen. Es sei zu erwarten, dass Mietwohnungen künftig zunehmend an Selbstnutzer verkauft werden, sagte der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: "Der Mietmarkt wird kleiner." Mietervertreter hingegen begrüßen die Mietpreisbremse und rechnen mit einer Entlastung der Mieter. "Erstmals wird es eine gesetzliche Vorschrift geben, die überzogene Vermieterforderungen beim Abschluss eines Mietvertrages verhindert", sagt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB).

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