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Mietrecht Was darf der Vermieter?

In Deutschland dürfen Vermieter die Miete nicht willkürlich erhöhen. An welche gesetzlichen Spielregeln sie sich halten müssen.

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Welche Kosten Mieter zahlen müssen
GrundsteuerWer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebesatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren. Quelle: dpa
VersicherungDa nicht nur Menschen und Autos versichert sind, taucht auf Nebenkostenabrechnungen auch gern der Punkt Versicherung auf. Darunter fallen Gebäudehaftpflichtversicherungen, oder die Kosten für eine Absicherung gegen Feuer, Sturm, Regen, Hagel oder Erdbeben. Quelle: dpa
Gebäudereinigung Wenn die Mieter nicht selbst Besen und Wischer in die Hand nehmen, ist der Vermieter berechtigt, einen Reinigungsdienst einzustellen. Die Kosten für die Treppenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Straße kehren und Co. dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Quelle: dpa
HausmeisterBeschäftigt ein Vermieter einen Hausmeister, müssen die Mieter sein Gehalt bezahlen. Gleiches gilt auch für die Sozialbeiträge des Hauswarts. Quelle: dpa
GartenpflegeSelbst einen Gärtner dürfen Vermieter anstellen und sämtliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Grundstück und Garten weitergeben. Quelle: dpa
MüllabfuhrHausbesitzer zahlen die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Insofern ist es völlig in Ordnung, diese Gebühren auf alle Parteien im Haus umzulegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, zahlt er natürlich auch seinen Anteil. Quelle: dpa
WasserDer Wasserverbrauch pro Wohnung gehört genauso in die Nebenkostenabrechnung wie die Gebühren für den Wasserzähler. Auch die Wartungsarbeiten oder den Austausch eines Zählers müssen die Mieter zahlen. Damit das Wasser nicht kalt aus dem Hahn kommt, muss im Regelfall ein Boiler (Strom) oder die Heizung (Heizkosten) ran. Sollten die Kosten für Warmwasser darin nicht enthalten sein, gibt es in der Abrechnung einen zusätzlichen Punkt "Warmwasserversorgung". Gleiches gilt für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Sollte die nicht ohnehin unter die Punkte Heizung oder Wasser fallen, findet sich in der Abrechnung eine Position "verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage" Quelle: dpa

Mietpreise von Wohnungen bilden sich in Deutschland nicht allein nach Angebot und Nachfrage. Der Gesetzgeber und die Gerichte haben Regeln aufgestellt, nach denen Mieten erhöht werden dürfen. Dennoch kommt es immer wieder zum Streit zwischen Eigentümern und Mietern (siehe Grafik). Wer die Spielregeln kennt, hat meist die besseren Karten.

Mietspiegel entscheidet

Im Regelfall orientiert sich der Spielraum, den Vermieter für Erhöhungen bei bestehenden Verträgen nutzen dürfen, an dem in der jeweiligen Kommune gültigen Mietspiegel. Nur wenn der Mietzins unter dem im Mietspiegel ausgewiesenen Wert liegt, darf der Eigentümer vom bereits in der Wohnung lebenden Mieter mehr Geld verlangen. Zudem gelten folgende Regeln für Bestandsmieten:

  • Maximal sind 20 Prozent Plus in drei Jahren zulässig;
  • zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Auch ohne Mietpreisbremse können die Bundesländer bereits heute Mieterhöhungen in einzelnen Kommunen auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränken. Derzeit ist dies in Hamburg, München und Berlin der Fall. Grundsätzlich gelten diese Sonderregelungen maximal fünf Jahre.

Gibt es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen. „Mieter können diese Gutachten vor Gericht überprüfen lassen, der gerichtlich bestellte Sachverständige darf sich dann nicht allein auf Wohnungen des Vermieters beziehen, sondern muss eine ausreichende Zahl von Stichproben heranziehen“, sagt Robert Castor, Mietrechtsexperte der Kanzlei Lutz Abel in Hamburg. Falls das Gutachten zu dünn ist, kann der Mieter den Eigentümer auffordern, dieses nachzubessern. Bis das neue Gutachten vorliegt, darf die Miete nicht erhöht werden.

Grafik

Gesetz verbietet Mietwucher

Bei Neuvermietungen sind Eigentümer nicht direkt an den Mietspiegel gebunden. Allerdings verbietet der Gesetzgeber Mietwucher. Als Obergrenze gelten 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau. Dieses Limit greift aber nur, wenn der Vermieter die Notlage des Mieters wegen Wohnungsknappheit ausgenutzt hat. Dazu muss der Mieter begründen, warum keine andere Wohnung in der Gemeinde infrage kam (Bundesgerichtshof, VIII ZR 190/03). In der Praxis gelingt dies selten, weil Mieter fast immer auch günstigere Alternativen haben.

Fristen beachten

Vermieter müssen Mietern eine Mieterhöhung drei Monate vorher mitteilen. Nach Eingang des Schreibens vom Vermieter haben die Mieter zwei Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen. Tun sie das nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten den höheren Mietzins per Gericht durchsetzen.

Worauf es ankommt

Lautschnarcher müssen ausziehen
Madonnen-Figur Quelle: Creative Commons - Andreas-Praefcke
Ein Mann schläft schnarchend auf der Couch Quelle: Fotolia
Eine Person sitz auf derToilette Quelle: Fotolia
Zwei Verlobungsringe liegen beieinander Quelle: Fotolia
An einem berliner Sozialbau sind Satelitenschüsseln zu sehen Quelle: dpa
Zwei Pizzabäcker bereiten Pizza vor Quelle: AP
Freilaufende Hühner und ein Hahn auf einer verschneiten Wiese Quelle: dpa

Eigentümer, die Mietshäuser modernisieren, wollen ihre Investitionen über Mieterhöhungen refinanzieren. Dabei müssen sie folgende Regeln beachten:

  • Der Vermieter darf maximal elf Prozent der auf die Modernisierung entfallenen Kosten auf die Miete draufsatteln;
  • Baumaßnahmen, die nur der Instandhaltung dienen, sind bei den Kosten herauszurechnen;
  • Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte (in der Praxis: Miete 35 Prozent des Nettoeinkommens) darstellen;
  • Mieter dürfen die Miete mindern, wenn die Bauarbeiten durch Schmutz oder Lärm das Wohnen beeinträchtigen.

Sonderfall Dämmen

Da der Gesetzgeber den Austausch von undichten Fenstern und veralteten Heizungen sowie das Dämmen von Dächern und Fassaden fördern will, gewährt er Vermietern Erleichterungen:

  • Mieter dürfen während der Bauarbeiten für drei Monate die Miete nicht mindern;
  • Härtefälle können erst nach Ende der Dämmarbeiten geltend gemacht werden.

Staffel und Index

Immobilien



Anders als bei konventionellen Mietverträgen dürfen Vermieter bei Staffel- oder Indexmieten die Kosten für eine Modernisierung nicht auf die Mieter umlegen. Stattdessen steigt die Miete in vereinbarten Schritten oder nach dem Index der Lebenshaltungskosten. Staffelmieten sind nicht an den Mietspiegel gekoppelt, dürfen jedoch das ortsübliche Niveau nicht um mehr als 20 Prozent überschreiten.

Mietpreisbremse

Die Bundesregierung will im März einen Gesetzentwurf vorlegen, der Mietsteigerungen vor allem in Ballungsräumen begrenzen soll. Folgende Eckpunkte sind bisher bekannt:

  • Bundesländer dürfen Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von vier Jahren begrenzen;
  • Vermieter, deren Miete bereits oberhalb des Mietspiegels liegt, müssen diese nicht senken;
  • Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal zehn Prozent über das ortsübliche Vergleichsniveau steigen.
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