Mietrecht: Was darf der Vermieter?

In Deutschland dürfen Vermieter die Miete nicht willkürlich erhöhen. An welche gesetzlichen Spielregeln sie sich halten müssen.

Welche Kosten Mieter zahlen müssen

Grundsteuer
Wer ein Haus kauft, muss Grundsteuer zahlen. Das bestimmt das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird das Haus vermietet, darf der Besitzer diese Steuer auf seine Mieter umlegen. Allerdings ist der Steuersatz in Deutschland nicht einheitlich. Jede Gemeinde kann ihren eigenen Hebesatz festlegen. Deswegen kann diese Position der Nebenkostenabrechnung von Stadt zu Stadt variieren.

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Versicherung
Da nicht nur Menschen und Autos versichert sind, taucht auf Nebenkostenabrechnungen auch gern der Punkt Versicherung auf. Darunter fallen Gebäudehaftpflichtversicherungen, oder die Kosten für eine Absicherung gegen Feuer, Sturm, Regen, Hagel oder Erdbeben.

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Gebäudereinigung
Wenn die Mieter nicht selbst Besen und Wischer in die Hand nehmen, ist der Vermieter berechtigt, einen Reinigungsdienst einzustellen. Die Kosten für die Treppenreinigung, Ungezieferbekämpfung, Straße kehren und Co. dürfen auf die Mieter umgelegt werden.

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Hausmeister
Beschäftigt ein Vermieter einen Hausmeister, müssen die Mieter sein Gehalt bezahlen. Gleiches gilt auch für die Sozialbeiträge des Hauswarts.

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Gartenpflege
Selbst einen Gärtner dürfen Vermieter anstellen und sämtliche Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Grundstück und Garten weitergeben.

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Müllabfuhr
Hausbesitzer zahlen die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung. Insofern ist es völlig in Ordnung, diese Gebühren auf alle Parteien im Haus umzulegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, zahlt er natürlich auch seinen Anteil.

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Wasser
Der Wasserverbrauch pro Wohnung gehört genauso in die Nebenkostenabrechnung wie die Gebühren für den Wasserzähler. Auch die Wartungsarbeiten oder den Austausch eines Zählers müssen die Mieter zahlen. Damit das Wasser nicht kalt aus dem Hahn kommt, muss im Regelfall ein Boiler (Strom) oder die Heizung (Heizkosten) ran. Sollten die Kosten für Warmwasser darin nicht enthalten sein, gibt es in der Abrechnung einen zusätzlichen Punkt "Warmwasserversorgung". Gleiches gilt für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Sollte die nicht ohnehin unter die Punkte Heizung oder Wasser fallen, findet sich in der Abrechnung eine Position "verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage"

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Mietpreise von Wohnungen bilden sich in Deutschland nicht allein nach Angebot und Nachfrage. Der Gesetzgeber und die Gerichte haben Regeln aufgestellt, nach denen Mieten erhöht werden dürfen. Dennoch kommt es immer wieder zum Streit zwischen Eigentümern und Mietern (siehe Grafik). Wer die Spielregeln kennt, hat meist die besseren Karten.

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Mietspiegel entscheidet

Im Regelfall orientiert sich der Spielraum, den Vermieter für Erhöhungen bei bestehenden Verträgen nutzen dürfen, an dem in der jeweiligen Kommune gültigen Mietspiegel. Nur wenn der Mietzins unter dem im Mietspiegel ausgewiesenen Wert liegt, darf der Eigentümer vom bereits in der Wohnung lebenden Mieter mehr Geld verlangen. Zudem gelten folgende Regeln für Bestandsmieten:

• Maximal sind 20 Prozent Plus in drei Jahren zulässig;
• zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Auch ohne Mietpreisbremse können die Bundesländer bereits heute Mieterhöhungen in einzelnen Kommunen auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränken. Derzeit ist dies in Hamburg, München und Berlin der Fall. Grundsätzlich gelten diese Sonderregelungen maximal fünf Jahre.

Gibt es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen. „Mieter können diese Gutachten vor Gericht überprüfen lassen, der gerichtlich bestellte Sachverständige darf sich dann nicht allein auf Wohnungen des Vermieters beziehen, sondern muss eine ausreichende Zahl von Stichproben heranziehen“, sagt Robert Castor, Mietrechtsexperte der Kanzlei Lutz Abel in Hamburg. Falls das Gutachten zu dünn ist, kann der Mieter den Eigentümer auffordern, dieses nachzubessern. Bis das neue Gutachten vorliegt, darf die Miete nicht erhöht werden.

Für eine größere Ansicht bitte auf die Grafik "Mehr Ärger wegen Erhöhung" klicken.

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Gesetz verbietet Mietwucher

Bei Neuvermietungen sind Eigentümer nicht direkt an den Mietspiegel gebunden. Allerdings verbietet der Gesetzgeber Mietwucher. Als Obergrenze gelten 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau. Dieses Limit greift aber nur, wenn der Vermieter die Notlage des Mieters wegen Wohnungsknappheit ausgenutzt hat. Dazu muss der Mieter begründen, warum keine andere Wohnung in der Gemeinde infrage kam (Bundesgerichtshof, VIII ZR 190/03). In der Praxis gelingt dies selten, weil Mieter fast immer auch günstigere Alternativen haben.

Fristen beachten

Vermieter müssen Mietern eine Mieterhöhung drei Monate vorher mitteilen. Nach Eingang des Schreibens vom Vermieter haben die Mieter zwei Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen. Tun sie das nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten den höheren Mietzins per Gericht durchsetzen.