Mietpreise von Wohnungen bilden sich in Deutschland nicht allein nach Angebot und Nachfrage. Der Gesetzgeber und die Gerichte haben Regeln aufgestellt, nach denen Mieten erhöht werden dürfen. Dennoch kommt es immer wieder zum Streit zwischen Eigentümern und Mietern (siehe Grafik). Wer die Spielregeln kennt, hat meist die besseren Karten.
Mietspiegel entscheidet
Im Regelfall orientiert sich der Spielraum, den Vermieter für Erhöhungen bei bestehenden Verträgen nutzen dürfen, an dem in der jeweiligen Kommune gültigen Mietspiegel. Nur wenn der Mietzins unter dem im Mietspiegel ausgewiesenen Wert liegt, darf der Eigentümer vom bereits in der Wohnung lebenden Mieter mehr Geld verlangen. Zudem gelten folgende Regeln für Bestandsmieten:
- Maximal sind 20 Prozent Plus in drei Jahren zulässig;
- zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Auch ohne Mietpreisbremse können die Bundesländer bereits heute Mieterhöhungen in einzelnen Kommunen auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränken. Derzeit ist dies in Hamburg, München und Berlin der Fall. Grundsätzlich gelten diese Sonderregelungen maximal fünf Jahre.
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Gibt es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen. „Mieter können diese Gutachten vor Gericht überprüfen lassen, der gerichtlich bestellte Sachverständige darf sich dann nicht allein auf Wohnungen des Vermieters beziehen, sondern muss eine ausreichende Zahl von Stichproben heranziehen“, sagt Robert Castor, Mietrechtsexperte der Kanzlei Lutz Abel in Hamburg. Falls das Gutachten zu dünn ist, kann der Mieter den Eigentümer auffordern, dieses nachzubessern. Bis das neue Gutachten vorliegt, darf die Miete nicht erhöht werden.
Gesetz verbietet Mietwucher
Bei Neuvermietungen sind Eigentümer nicht direkt an den Mietspiegel gebunden. Allerdings verbietet der Gesetzgeber Mietwucher. Als Obergrenze gelten 20 Prozent über dem ortsüblichen Niveau. Dieses Limit greift aber nur, wenn der Vermieter die Notlage des Mieters wegen Wohnungsknappheit ausgenutzt hat. Dazu muss der Mieter begründen, warum keine andere Wohnung in der Gemeinde infrage kam (Bundesgerichtshof, VIII ZR 190/03). In der Praxis gelingt dies selten, weil Mieter fast immer auch günstigere Alternativen haben.
Fristen beachten
Vermieter müssen Mietern eine Mieterhöhung drei Monate vorher mitteilen. Nach Eingang des Schreibens vom Vermieter haben die Mieter zwei Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen. Tun sie das nicht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten den höheren Mietzins per Gericht durchsetzen.
