Um bei Mietshäusern den zu versteuernden Wert zu ermitteln, wendet der Fiskus das Ertragswertverfahren an. Der Ertragswert setze sich aus den Mieteinnahmen und dem Bodenwert des Grundstücks zusammen. Liegt die Miete allerdings mehr als 20 Prozent unter dem Mietspiegel, wird nicht diese Miete herangezogen, sondern das ortsübliche Mietniveau. So werden kulante Vermieter bei Erbschaften benachteiligt.
Liegt der vom Finanzamt berechnete Ertragswert über dem eigentlichen Marktwert des Mietshauses, können Vermieter ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Oft kommen Gutachten zu deutlich niedrigeren Werten und liefern gute Argumente gegenüber dem Finanzamt, die Steuer zu senken. Gutachten kosten um die 5000 Euro. Die mögliche Steuerersparnis sollte höher sein.
Um hohe Steuerzahlungen zu vermeiden, können Eigentümer vermietete Immobilien frühzeitig an Angehörige verschenken. Die Steuerfreibeträge lassen sich alle zehn Jahre aufs Neue nutzen. Kinder kassieren bis zu 400.000 Euro steuerfrei. Beschenkte außerhalb der Familie erhalten nur 20.000 Euro ohne Abzug.
Wer als Vermieter zwar die Immobilie abgeben, aber weiter Miete kassieren will, kann bei der Schenkung einen Nießbrauch vereinbaren. Der Nießbrauch senkt zudem den zu versteuernden Wert der Immobilie. Die Höhe des Abzugs hängt von der Restlebenserwartung der Alteigentümer ab.
Erbengemeinschaft: Familienpool schützt vor Streit
Oft geht eine vermietete Immobilie an mehrere Erben. In solchen Erbengemeinschaften sind Konflikte relativ häufig. Im schlimmsten Fall steht eine Immobilie jahrelang leer oder wird nicht saniert, weil sich die Angehörigen untereinander nicht einigen können. Wer ein Mietshaus an die nächste Generation übertragen will, sollte daher vorsorgen.
„Um Streit unter Erben zu vermeiden, lässt sich das Mietshaus in eine Personengesellschaft einbringen“, sagt Helge Schubert, Steuerberater in der Kanzlei Rose & Partner in Hamburg. Solch ein Familienpool kann neben Immobilien auch andere Vermögenswerte bündeln. Dessen Anteile lassen sich sukzessive auf die Erben übertragen und so Freibeträge ebenfalls mehrfach. Wer aus dem Familienpool aussteigen will, kann seine Anteile zu Geld machen, ohne dass die Immobilie verkauft werden muss.
Kapitalanteile und Stimmrechte eines Familienpools lassen sich trennen. Sinnvoll ist das, wenn die Alteigentümer zwar Anteile übergeben aber die Stimmrechte behalten möchten, um bei wichtigen Entscheidungen mitreden zu können. Darunter fällt beispielsweise die Sanierung des Mietshauses. Oft sind die wirtschaftlichen Interessen der potenziellen Erben so unterschiedlich, dass sie sich nur schwer einigen können.
