Grundsteuer: SPD will Umlage auf Mieter abschaffen
Wer in Deutschland Immobilien besitzt, muss Grundsteuer zahlen, egal ob er vermietet oder nicht. Rund 14 Milliarden Euro pro Jahr spült die Grundsteuer den Gemeinden in die Kassen. Um die Grundsteuer zu berechnen, unterstellen die Kommunen für die Immobilien bisher bestimmte Einheitswerte. In den alten Bundesländern stammen sie aus dem Jahr 1964.
Durch die geplante Reform der Grundsteuer sollen die Immobilienwerte, mit denen das Finanzamt rechnet, näher am aktuellen Marktpreis liegen. Die Bundesregierung verspricht, dass das Steueraufkommen in Summe dennoch konstant bleibt. Bisher ist die Grundsteuer für Vermieter ein durchlaufender Posten, den sie über die Nebenkosten auf Mieter umlegen. Die SPD will dieses Verfahren abschaffen. Künftig soll der Vermieter für die Grundsteuer aufkommen. Dazu müsste die große Koalition das Mietrecht für Nebenkosten ändern.
Ohne Umlage auf die Mieter könnten Vermieter die Steuer nur noch als Werbungskosten geltend machen. Das geht auch jetzt schon, wenn Vermieter die Belastung nicht weiterreichen. Bislang ist es für sie aber attraktiver, die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen: Dann bekommen sie die volle Grundsteuer von den Mietern zurück und nicht nur einen Teil vom Finanzamt.
Müssten Vermieter für die Grundsteuer aufkommen, wäre es für sie lohnend, diese Steuer möglichst gering zu halten. Bei Leerstand oder Mietminderung geht das. Liegen die Mieteinnahmen im Steuerjahr mehr als 50 Prozent unter dem üblichen Wert, zahlen Vermieter 25 Prozent weniger Grundsteuer. Fließt keine Miete, halbiert sich die Steuer. Dies gilt jedoch nur, wenn der Vermieter die Mindereinnahmen nicht verschuldet hat – und er den Steuernachlass fürs vergangene Jahr bis Ende März beantragt.
Vermieter können jedoch nicht beeinflussen, wie sich die Lasten bei einer reformierten Grundsteuer verschieben. Eine Grundsteuer, die sich vor allem an aktuellen Immobilienwerten misst, würde Vermieter in Ballungsräumen benachteiligen. Denn hier sind die Preise für Mietshäuser besonders stark gestiegen. Falls die Grundsteuer weiter Nebenkosten der Miete bleiben, wären Mieter in den Großstädten die Verlierer.
Grundsätzlich können Vermieter innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen. Erfolgschancen haben solche Widersprüche allerdings nur, wenn die Steuerzahler dem Finanzamt Fehler nachweisen können. Klagen gegen eine von den Kommunen erhöhte Grundsteuer sind dagegen aussichtslos. Zwar sind die Regeln für die Berechnung der Grundsteuer bundeseinheitlich. Die Gemeinden legen jedoch einige Hebesätze fest. Das heißt, die Steuerlast ist für vergleichbare Immobilien von Kommune zu Kommune unterschiedlich hoch.
Ob die Vermieter künftig die Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter umlegen dürfen, steht derzeit noch nicht fest. Insbesondere Bayern will die Vermieter nicht zusätzlich belasten. Bisher konnten sich Bund und Länder nur auf Eckpunkte für eine reformierte Grundsteuer einigen. Wie die Besteuerung im Detail aussehen wird, bleibt weiter offen. Die Grundsteuer-Umlage ist nach wie vor Teil der Verhandlungsmasse.
Erbschafts- und Schenkungssteuer: Freibeträge mehrfach nutzen
Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist für private Vermieter ein wachsendes Problem. Denn durch den Immobilienboom ist der Wert von Häusern, Wohnungen und Grundstücken deutlich gestiegen. Gleichzeitig sind die Freibeträge fürs Schenken und Vererben seit Jahren konstant. Folge: Ein immer größerer Anteil des Werts von Mietshäusern wird besteuert.
Vermietete Immobilien in der Familie zu halten, wird unattraktiv. Oft ist die zu zahlende Steuer so hoch, dass die Immobilie verkauft werden muss. Besitzen Erben oder Beschenkte kaum Vermögen, um die Steuer zu bezahlen, können sie die Zahlungen über zehn Jahre abstottern – etwa, indem sie die Mieteinnahmen direkt in die Staatskasse überweisen.
Richtig vererben hilft, Streit zu vermeiden
Um bei Mietshäusern den zu versteuernden Wert zu ermitteln, wendet der Fiskus das Ertragswertverfahren an. Der Ertragswert setze sich aus den Mieteinnahmen und dem Bodenwert des Grundstücks zusammen. Liegt die Miete allerdings mehr als 20 Prozent unter dem Mietspiegel, wird nicht diese Miete herangezogen, sondern das ortsübliche Mietniveau. So werden kulante Vermieter bei Erbschaften benachteiligt.
Liegt der vom Finanzamt berechnete Ertragswert über dem eigentlichen Marktwert des Mietshauses, können Vermieter ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Oft kommen Gutachten zu deutlich niedrigeren Werten und liefern gute Argumente gegenüber dem Finanzamt, die Steuer zu senken. Gutachten kosten um die 5000 Euro. Die mögliche Steuerersparnis sollte höher sein.
Um hohe Steuerzahlungen zu vermeiden, können Eigentümer vermietete Immobilien frühzeitig an Angehörige verschenken. Die Steuerfreibeträge lassen sich alle zehn Jahre aufs Neue nutzen. Kinder kassieren bis zu 400.000 Euro steuerfrei. Beschenkte außerhalb der Familie erhalten nur 20.000 Euro ohne Abzug.
Wer als Vermieter zwar die Immobilie abgeben, aber weiter Miete kassieren will, kann bei der Schenkung einen Nießbrauch vereinbaren. Der Nießbrauch senkt zudem den zu versteuernden Wert der Immobilie. Die Höhe des Abzugs hängt von der Restlebenserwartung der Alteigentümer ab.
Erbengemeinschaft: Familienpool schützt vor Streit
Oft geht eine vermietete Immobilie an mehrere Erben. In solchen Erbengemeinschaften sind Konflikte relativ häufig. Im schlimmsten Fall steht eine Immobilie jahrelang leer oder wird nicht saniert, weil sich die Angehörigen untereinander nicht einigen können. Wer ein Mietshaus an die nächste Generation übertragen will, sollte daher vorsorgen.
„Um Streit unter Erben zu vermeiden, lässt sich das Mietshaus in eine Personengesellschaft einbringen“, sagt Helge Schubert, Steuerberater in der Kanzlei Rose & Partner in Hamburg. Solch ein Familienpool kann neben Immobilien auch andere Vermögenswerte bündeln. Dessen Anteile lassen sich sukzessive auf die Erben übertragen und so Freibeträge ebenfalls mehrfach. Wer aus dem Familienpool aussteigen will, kann seine Anteile zu Geld machen, ohne dass die Immobilie verkauft werden muss.
Kapitalanteile und Stimmrechte eines Familienpools lassen sich trennen. Sinnvoll ist das, wenn die Alteigentümer zwar Anteile übergeben aber die Stimmrechte behalten möchten, um bei wichtigen Entscheidungen mitreden zu können. Darunter fällt beispielsweise die Sanierung des Mietshauses. Oft sind die wirtschaftlichen Interessen der potenziellen Erben so unterschiedlich, dass sie sich nur schwer einigen können.
