Mietwohnungen: Steueranreize sollen Neubauten attraktiver machen

In vielen begehrten Ballungsgebieten sind die Mieten stark gestiegen. Deshalb soll deutlich mehr gebaut werden. Die Bundesregierung will dafür einen Extra-Impuls geben - und kommt Investoren deutlich entgegen.

Wo die deutsche Bauwut grassiert

Hamburg

Wie begehrt Wohnraum in Hamburg ist, zeigen die Zahlen des Statistischen Bundesamts: Im Jahr 2010 gab es noch knapp 8000 Baugenehmigungen für Häuser mit mehreren Wohnungen. Im vergangenen Jahr waren es insgesamt 16.880. Doch 2015 scheint der Wohnungsbau nicht mehr hinterherzukommen. Erstmals seit 2008 ist die Zahl der Neubauten im Vergleich zum Vorjahr ruckläufig: Von Januar bis Juni 2015 wurden im Ballungsraum Hamburg nur 5.978 Wohnungen gebaut, ein Rückgang von 13,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Noch drastischer ist die Statistik für den Ballungskern der Region Hamburg: Hier bedeuten lediglich 3006 Neubauten in den ersten sechs Monaten einen Rückgang um 17,5 Prozent.
Quelle: Statistisches Bundesamt

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Bremen

In Bremen wird fleißig gebaut: Seit 2010 entstanden in jedem Jahr mehr Wohnungen als in dem zuvor, seit 2012 waren es in jedem Jahr über 3000 Stück. Auch 2015 wird die Zahl der Neubauten weiter zunehmen und die Zahl von 4000 Neubauten aller Voraussicht nach durchbrochen: 3.946 Neubauten 2014 stehen bereits 2.086 Neubauten von Januar bis Juni 2015 gegenüber – eine Steigerung von 16,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr. Ein ähnliches Bild bietet sich beim Blick auf das Ballungszentrum: Hier wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 932 neuen Wohnungen bereits 50,1 Prozent mehr Wohnungen gebaut als im Vorjahr. Lediglich im Bremer Umland findet sich mit der Neuerrichtung von nur 1.154 neuen Wohnungen ein leichter Rückgang um 0,9 Prozent. 2014 entstanden hier insgesamt 2.254 neue Wohnungen.

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Hannover

Die niedersächsische Landeshauptstadt zeigt die deutlichste Zunahme an Baugenehmigungen. Im ersten Halbjahr entstanden im Ballungskern Hannover 1.642 neue Wohnungen, eine Zunahme von 70,7 Prozent gegenüber dem selben Zeitraum in 2014. Insgesamt entstanden 2014 in Hannover 2.132 neue Wohnungen. 2013 war die Zahl der Neubauten erstmals seit fünf Jahren wieder gesunken – steigender Bedarf bringt die Bagger nun bereits das zweite Jahr in Folge wieder vermehrt zum rollen.

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Rhein-Ruhr-Gebiet

Das Ballungszentrum Rhein-Ruhr braucht Wohnungen, Wohnungen, Wohnungen. Seit 2008 ist die Zahl der Neubauten jedes Jahr gestiegen – mit lediglich einer Unterbrechung im Jahr 2012. In der Folge wurden 2013 dann über 4000 Wohnungen mehr als im Vorjahr errichtet. Doch nun scheint erneut ein Rückgang anzustehen: 10.332 Wohnungen wurden 2015 von Januar bis Juni errichtet, 7,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Drastisch betroffen ist der Ballungskern der Metropolregion: Hier sind es mit nur 4.796 Neubauten ganze 17,3 Prozent weniger. Zum Vergleich: 2014 entstanden im Rhein-Ruhr-Gebiet insgesamt 23.651 neue Wohnungen, 12.752 davon, über die Hälfte also, im Ballungskern. Erstmals war damit das Umland mit nur 10.899 Neubauten deutlich abgehängt worden. 2015 nehmen die Bauaktivitäten dort nun wieder zu: Um 3,4 Prozent stieg die Zhal der Neubauten im ersten Halbjahr auf 5.536.

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Rhein-Main-Gebiet

Im Rhein-Main-Gebiet konzentrieren sich die Bauaktivitäten voll auf die Ballungskerne. So wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 6.240 zwar insgesamt 6 Prozent weniger Wohnungen geschaffen. 2.973 Neubauten allein in den Ballungszentren bedeuten hier allerdings eine Zunahme von satten 11 Prozent – während sich im Umland der Metropolen die Zahlen drastisch verringern: 3.267 Wohnungen bedeuten einen Rückgang von 17,5 Prozent gegenüber 2014.

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Rhein-Neckar-Gebiet

In allen Bereichen rückläufig ist die Anzahl der Neubauten dafür im Rhein-Neckar-Gebiet: 2.347 neue Wohnungen bedeuten einen Rückgang von 10,1 Prozent. Dabei ging die Zahl der Neubauten in den Zentren um 12,8 Prozent zurück, hier entstanden lediglich 906 neue Wohnungen. Davon 1.441 entstanden im Umland, auch das bedeutet allerdings 8,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Mit der voraussichtlich unter der Zahl von 5.074 neuen Wohnungen in 2014 liegenden Zahlen, würde die Anzahl der Neubauten im Vergleich zum Vorjahr erstmals seit 2010 nicht steigen.

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Stuttgart

Alles drängt ins Zentrum: Im Stuttgart wurden im ersten Halbjahr 2015 mit 3.323 neuen Wohnungen sieben Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum gebaut. Das allerdings ganz zu Kosten der Neubauten im Umland der Stadt: Lediglich 2.378 Neubauten bedeuten hier eine deutliche Abnahme um 19,8 Prozent. Noch krasser dafür die Zunahme der Bauaktivitäten im Ballungskern: 945 neue Wohnungen bedeuten 55,7 Prozent mehr als im selben Zeitraum 2014. Hier dürfte die Gesamtzahl von insgesamt lediglich 1.343 neuen Wohnungen 2014 also deutlich übertroffen werden. Im Vorjahr war die Zahl der Neubauten im Zentrum erstmals seit vier Jahren zurückgegangen.

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Die Bundesregierung will den Wohnungsbau in angespannten Mietmärkten mit neuen Steueranreizen stärker ankurbeln und diesen für Investoren deutlich attraktiver machen. Dafür soll befristet eine Steuervergünstigung für den Bau von Mietwohnungen ermöglicht werden, wie das Kabinett am Mittwoch beschloss. Kern des Vorhabens, das Bundestag und Bundesrat noch billigen müssen, ist eine Sonderabschreibung von 29 Prozent der Herstellungskosten über drei Jahre. Hinzu kommt die reguläre Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr. In der Summe soll der Investor also 35 Prozent der Kosten gewinnmindernd bei der Steuer anführen können.

Immobilienanleger sollen außerdem bis zu 2000 Euro je Quadratmeter nutzen können - sofern die Baukosten nicht einen bestimmten Betrag übersteigen. Ursprünglich sollte diese Obergrenze bei 2200 Euro liegen, stattdessen sind es nun 3000 Euro. Auflage für die Steuervorteile ist, dass die Wohnungen zehn Jahre vermietet werden. Die Höhe der Miete wird nicht gedeckelt.

Ziel ist, vor allem Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu bauen. Die Anreize zielen auf Ballungsgebiete und Universitätsstädte, in denen bezahlbare Wohnungen vielfach knapp sind. Die Förderung gibt es allerdings nur für angespannte Wohnungsmärkte. Für Neubauten greift außerdem die gesetzliche Mietpreisbremse nicht.

Wo investieren? Die Top 10 der regionalen Wohnungsmärkte 2015

Platz 10

Stadt: Erlangen
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Platz 09

Stadt: Nürnberg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 57,04
Scoring Sozioökonomische Daten: 63,04
Scoring Strukturrisiko: 68,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 62,17

Platz 08

Stadt: Freiburg im Breisgau
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 58,11
Scoring Sozioökonomische Daten: 69,93
Scoring Strukturrisiko: 53,3
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 55,00

Platz 07

Stadt: Wolfsburg
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,35
Scoring Sozioökonomische Daten: 74,93
Scoring Strukturrisiko: 40,7
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 55,51

Platz 06

Stadt: Braunschweig
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 59,39
Scoring Sozioökonomische Daten: 70,43
Scoring Strukturrisiko: 37,1
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 67,54

Platz 05

Stadt: Hannover
Bundesland: Niedersachsen
Gesamtscoring: 60,91
Scoring Sozioökonomische Daten: 57,39
Scoring Strukturrisiko: 50,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 65,22
Scoring Standortpotenzial: 66,96

Platz 04

Stadt: Potsdam
Bundesland: Brandenburg
Gesamtscoring: 61,65
Scoring Sozioökonomische Daten: 52,79
Scoring Strukturrisiko: 57,9
Scoring Liquiditätsrisiko: 53,62
Scoring Standortpotenzial: 74,71

Platz 03

Stadt: Darmstadt
Bundesland: Hessen
Gesamtscoring: 61,76
Scoring Sozioökonomische Daten: 79,89
Scoring Strukturrisiko: 74,6
Scoring Liquiditätsrisiko: 28,99
Scoring Standortpotenzial: 60,22

Platz 02

Stadt: Regensburg
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,02
Scoring Sozioökonomische Daten: 94,31
Scoring Strukturrisiko: 55,4
Scoring Liquiditätsrisiko: 21,74
Scoring Standortpotenzial: 65,72

Platz 01

Stadt: Ingolstadt
Bundesland: Bayern
Gesamtscoring: 62,66
Scoring Sozioökonomische Daten: 93,95
Scoring Strukturrisiko: 50,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 81,23

Durchschnitt aller untersuchten 70 Standorte

Platz: 40
Stadt: Karlsruhe
Bundesland: Baden-Württemberg
Gesamtscoring: 45,44
Scoring Sozioökonomische Daten: 67,86
Scoring Strukturrisiko: 55,8
Scoring Liquiditätsrisiko: 2,90
Scoring Standortpotenzial: 47,83

Zur Studie

Quelle: Catella Research - Wohnungsmarktranking Deutschland 2015

Teilscoring	Gewichtung	Faktoren	Was wird untersucht?
Sozio- ökonomische Daten	25%	- Einwohnerentwicklung 2000-2014 - Kaufkraft - Arbeitslosenquote - EZH Umsatzkennziffer - EZH Kaufkraftindex - Zentralitätskennziffer - Entwicklung SVP Beschäftigte 2010-2013	- Leistungsfähigkeit einer Stadt und ihre Bedeutung für das Umland - Nachfrage und ökonomische Leistungsfähigkeit der angesiedelten Haushalte
Struktur- risiko	20%	- Quote SVP Beschäftigte/ Einwohner - Betroffenheit vom Strukturwandel - Risiko durch Verschiebung im Teilmarkt - Hochschul-/ Universitätsstadt - Lage im Ballungszentrum	- künftige Einwohnerentwicklung - zukünftiges Potenzial/die zukünftige Attraktivität des Wohnstandorts
Liquiditäts- risiko	20%	- Liquiditätsrisiko/ Marktliquidität	- das vorhandene Angebot von Investitionsmöglichkeiten am jeweiligen Standort
Standort- potenzial	35%	- Mietbelastung vs. Einkommen - Bevölkerungsentwicklung bis 2030 - Wettbewerb/ Grad der Neubautätigkeit - Differenz Mietzinsniveau des Standorts und des durchschnittlichen Mietzins der untersuchten Städte	- Einflussfaktoren, welche die zukünftige Entwicklung des jeweiligen Wohnungsmarktes bedingen

Damit ist fraglich, ob in großem Umfang preiswerte Wohnungen entstehen. Private Investoren legen ihren Kalkulationen zugrunde, dass sich die Investition innerhalb von 15 bis 20 Jahren bezahlt gemacht haben muss. Der Berliner Finanzsenator ließ das durchrechnen. Wer in 20 Jahresmieten Baukosten von 3000 Euro plus Grundstückskosten herausholen will, müsste demnach rund 15,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangen. Wer nur 15 Jahresmieten veranschlagt, müsste fast 21 Euro nehmen. Bei Baukosten von 2000 Euro plus Grundstückkosten läge die Quadratmeter-Miete zwischen rund 10,40 Euro und 13,90 Euro.

"Schon jetzt ist Bauen attraktiv, aber Wohnungen entstehen in den falschen Segmenten, nämlich in mittleren und hohen Segmenten", warnte SPD-Politiker Kollatz-Ahnen. "In angespannten Lagen ist es eben attraktiver, teuer zu vermieten." Dagegen funktioniere der Markt im unteren Segment nicht. "Aber gerade hier sind Wohnungen dringend erforderlich."

Grünen-Steuerexpertin Lisa Paus sagte: "Ohne eine Mietpreisbindung ist diese Sonderabschreibung ein reines Geschenk für die Immobilienwirtschaft. Sie bekommt dadurch Wohnungen, die sie sofort zu marktüblichen Preisen vermieten kann, und durch die sie auch noch Steuern spart." Die Sonderabschreibung müsse daher mit einer "dauerhaften sozialen Mietpreisbindung" gekoppelt werden.

Bauministerin Hendricks erklärte dagegen: "Wir fördern keine Luxuswohnungen, sondern vor allem die Wohnungen, die so dringend gebraucht werden: bezahlbare Mietwohnungen in den Ballungszentren. Dafür sorgt eine Obergrenze bei den Baukosten."

Die geplanten Sonderabschreibungen sind mit hohen Kosten verbunden. Laut Entwurf von Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) müssen Bund, Länder und Gemeinden damit bis 2020 insgesamt auf 2,15 Milliarden Euro Steuereinnahmen verzichten. Da die Steuervorteile letztmals 2022 in Anspruch genommen werden können, dürften die Kosten noch deutlich höher liegen.